Augen auf beim Hauskauf! Das gilt insbesondere bei Bauten in der Landwirtschaftszone, die vom Preis her naturgemäss verlockend erscheinen mögen. Christa Perregaux (51) ist Anwältin und stellvertretende Direktorin von Espace Suisse. Der Schweizer Verband für Raumplanung informiert, berät und unterstützt Kantone, Städte, Gemeinden und private Unternehmen in Planungs- und Rechtsfragen. «Das Bauen ausserhalb der Bauzone ist eine äusserst komplexe Sache», sagt Perregaux. «Häufig wissen auch die Gemeinden und die Notare, die Liegenschaftsverkäufe ausserhalb der Bauzone begleiten, nicht vollständig Bescheid.»
Für Rebekka (37) und Stefan Dermont (51) nahm der Kauf eines Hauses ausserhalb der Bauzone ein böses Ende. Der Kanton hat die Liegenschaft in Hornussen AG zur illegalen Baute erklärt und den Rückbau verfügt. Jetzt muss die Familie das über Jahre zum Dauerwohnsitz ausgebaute Wochenendhaus abreissen. Dieser Entscheid wurde im September 2020 letztinstanzlich vom Bundesgericht gestützt – es trat auf eine Beschwerde der Hausbesitzer nicht ein.
Ausnahmen für Landwirtschaft oder Bergrestaurants
Zuständig für die Bewilligung von Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone sind die Kantone. Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet ist in der Bundesverfassung verankert. Im Bundesrecht wird abschliessend festgelegt, was ausserhalb der Bauzone gebaut oder mittels Ausnahmebewilligung umgebaut werden darf. «Grundsätzlich dürfen dort nur zonenkonforme oder standortgebundene Bauten erstellt werden», sagt Perregaux. Das sind zum Beispiel Bauernhöfe oder Bergrestaurants. «Für Nichtlandwirte gelten strenge Ausnahmeregelungen.»
Für bestehende Bauten gilt grundsätzlich eine Besitzstandsgarantie – wenn sie denn rechtmässig bewilligt wurden. «Sowohl für deren Innenveränderungen als auch deren Umnutzung braucht es jedoch eine Bewilligung», so Perregaux. Oft würden dadurch weitere bauliche Massnahmen mit teils erheblichen Auswirkungen auf Raum und Umwelt nötig. Wie steht es um die Erschliessung durch Schneeräumung im Winter? Kann die Baute mit Strom versorgt werden? Was passiert mit dem Abwasser? Ist ein Zugang zur Schule für allfällige Kinder gewährleistet? Diese und weitere Fragen müssen im Vorfeld einer Bewilligung geklärt werden.
Abklärung des «Referenzzustands»
Das Raumplanungsgesetz schreibt vor, dass eine ausserhalb der Bauzone stehende Baute im Wesentlichen nicht von ihrem Originalzustand abweichen darf. Im Fachjargon spricht man vom «Referenzzustand». Er bezeichnet den Umfang einer Baute zu dem Zeitpunkt, als ihr rechtlicher Status definiert wurde.
Im Fall der Familie Dermont wurde das Häuschen in Hornussen erbaut, bevor das Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets war. Somit gilt als Referenzzustand der bauliche Umfang vom 1. Juli 1972, als mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet unterschieden wurde. Als Hauptwohnsitz wäre das Häuschen damals nicht tauglich gewesen, wie aus einer Schätzung der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) hervorgeht. Das war letztendlich der Grund, weshalb der Kanton den Rückbau verfügte. Um einschätzen zu können, was baulich möglich gewesen wäre, hätten die Dermonts vor dem Kauf den damaligen Zustand abklären müssen.
Bundesgericht greift durch
Das Bundesgericht hat sein Vorgehen gegenüber den Besitzern illegaler Bauten unlängst verschärft. Es hat der langjährigen Handhabung, dass illegale Bauten oder Umbauten ausserhalb der Bauzone nach einer Frist von 30 Jahren nicht mehr zurückgebaut werden müssen, ein Ende gesetzt. Ein wegweisendes Urteil von Ende April besagt, dass der rechtmässige Zustand bei illegalen Bauten in jedem Fall wiederhergestellt werden muss – auch wenn die Erbauung weiter zurückliegt.
Tipp: Wer sich vor unliebsamen Überraschungen schützen will, sollte einen Kauf von Liegenschaften in der Landwirtschaftszone nur dann in Betracht ziehen, wenn er entweder selber landwirtschaftlich tätig werden will oder eine allenfalls nötige Bau- oder Umnutzungsbewilligung bereits vorliegt.
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