Bis vor wenigen Jahren gehörte die Mehrheit der Schweizer Wohnhäuser noch privaten Eigentümern. Heute sind die meisten Mietobjekte in den Händen von Grossunternehmen. Banken, Fonds, Versicherungen, Anlagestiftungen und Pensionskassen sowie die SBB investierten in den letzten Jahren massiv in Betongold, während sich Private zunehmend zurückzogen.
Die mit Abstand grösste Immobilienbesitzerin der Schweiz war bis vor kurzem Swiss Life. Der Versicherungskonzern investierte in den letzten Jahren vermehrt in Renditeliegenschaften – darunter viele Wohnhäuser. Allein in der Stadt Zürich kaufte Swiss Life zwischen 2016 und 2021 über 100 Grundstücke! Aktuell gehören dem Konzern rund 39'000 Wohnungen. Das zeigen Zahlen des Immobilienberaters Wüest Partner, die Blick exklusiv vorliegen.
Eine neue Nummer eins, ...
Mit der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS hat die Schweiz nun jedoch eine neue Superbank, die gleichzeitig zum grössten Wohnungsbesitzer der Schweiz aufsteigt. Die UBS war bisher in Besitz von rund 37'000 Wohnungen. Diese Zahlen berücksichtigen alle Immobilien, die die Bank in ihren Immobilienfonds und Anlagestiftungen hält. Die CS hatte mit ihren Immobilienfonds und Immobilienanlagegruppen gemäss Jahresbericht 35'317 Wohnungen im Portfolio.
Einige der Immobilien sind Teil der Credit Suisse Anlagestiftung (CSA). Die Stiftung dient der beruflichen Vorsorge und ist rechtlich unabhängig vom Konzern. Sie ist deshalb von der Fusion nicht direkt betroffen. Doch auch wenn nicht ganz alle Immobilien an die UBS übergehen, ist klar: Die Übernahme führt zu einer neuen Nummer eins auf dem Schweizer Immobilienmarkt.
... aber keine Supermacht
Etwas über 60'000 Mietwohnungen dürften neu in den Händen der Superbank sein. Das macht sie zum grössten Akteur auf dem Markt, aber nicht zur Supermacht. Denn der Bank gehören damit rund 3 Prozent des gesamten Schweizer Immobilienmarktes.
Experten sehen darin keine Gefahr: «Der neue Player hat keine Marktdominanz», sagt Robert Weinert (44), Leiter Immo-Monitoring von Wüest Partner. Ob die Wohnung der CS oder der UBS gehöre, mache keinen Unterschied. «Die Übernahme wird für Mieter keine Folgen haben», sagt Weinert.
Mieterverband fordert Massnahmen
Anders sieht das der Mieterinnen- und Mieterverband. «Es ist ein Problem, dass das globale, anonyme Kapital so viele Immobilien hat – egal, ob der Besitzer nun CS oder UBS heisst», sagt Jacqueline Badran (61), Vorstandsmitglied des Verbands und Zürcher SP-Nationalrätin. «Institutionelle Anleger machen mit solchen Immobilienanlagen überhöhte Renditen, die die Menschen mit ihrem hart verdienten Einkommen zahlen müssen», sagt sie. Die Politikerin fordert deshalb das Vorkaufsrecht für Gemeinden und Kantone.
Zahlen des Bundesamtes für Statistik zeigen, wie gross das Ausmass der Verschiebung zu renditeorientierten Anlegern auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren war: Bei den Wohnimmobilien stieg der Anteil institutioneller Anleger zwischen 1946 und 2021 von 20,8 auf 56,3 Prozent. Darunter fallen Banken, Immobiliengesellschaften, Aktiengesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und Baufirmen.
In der gleichen Zeit sank der Anteil privater Besitzerinnen, der öffentlichen Hand und von Wohnbaugenossenschaften von 79,2 auf 43,7 Prozent.
