Auf einen Blick
- Wohnungsmarkt angespannt: Weniger neu erstellte Wohnungen und hohe Nachfrage durch Zuwanderung erwartet
- Mieten steigen weiter, Bestandsmieten auf historischem Hoch
- 42'000 neue Wohnungen erwartet, 5 Prozent weniger als im Vorjahr
Mieterinnen und Mieter hatten darauf gehofft, dass sich der Wohnungsmarkt in den urbanen Zentren in diesem Jahr ein wenig beruhigt. Prognosen gingen davon aus, dass die Neubautätigkeit wieder ansteigt und die Wohnungssuche etwas einfacher wird. Die neuste Immobilienprognose der Zürcher Kantonalbank deutet nun aber in die entgegengesetzte Richtung.
Die Immobilienexpertinnen und -experten der Bank rechnen in diesem Jahr mit 42'000 neu erstellten Wohnungen. Das sind fast fünf Prozent weniger als im Vorjahr. Immerhin: Im Kanton Zürich sollen wie im letzten Jahr 9000 neue Wohnungen entstehen. Doch die Nachfrage bleibt hoch und wird durch die hohe Nettozuwanderung verschärft. Diese soll sich weiterhin auf einem Niveau bewegen und gegenüber dem letzten Jahr auf 90'000 Personen ansteigen.
Hohe Zuwanderung, steigende Angebotsmieten
Die tiefe Bautätigkeit und die hohe Zuwanderung führen wenig überraschend dazu, dass die Zahl der leeren Mietwohnungen im Land wie in den Vorjahren weiter schrumpft, prognostiziert die ZKB. Im Kanton Zürich um beinahe zehn Prozent.
Wegen der hohen Nachfrage und dem fehlenden Angebot dürfte es auch bei den Angebotsmieten weiterhin nach oben gehen. Die ZKB geht bei inserierten Wohnungen von durchschnittlichen Mietzinserhöhungen von 3 Prozent aus. 2024 waren es noch 3,2 und ein Jahr davor noch 4,7 Prozent.
Bestandesmieten «auf historischem Hoch»
Doch auch die Bestandesmieten sind kräftig nach oben gegangen und stehen gemäss ZKB «auf historischem Hoch». Der Altbestandesmiet-Index der ZKB berücksichtigt die Mietpreisentwicklung für Wohnungen, in denen es keine Mieterwechsel gab.
Der Grund für den Anstieg sind die zwei Referenzzinssatzerhöhungen im letzten Jahr. Das führte bei Bestandesmieten im dritten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr zu Erhöhungen von 3,3 Prozent im landesweiten Schnitt und von 5,4 Prozent in Zürich. Weil Zürcher Mieter öfters Mietzinssenkungen beantragten oder erhielten, bestand mehr Spielraum für Erhöhungen.
Pensionskassen wieder teurer als Private
Dasselbe Muster zeigt sich gemäss ZKB auch bei den unterschiedlichen Vermietertypen. So haben institutionelle Vermieter wie Pensionskassen die Mieten häufiger als Private erhöht. Im Gegensatz zu Privaten haben sie bei tiefen Referenzzinsen in der Vergangenheit aber auch öfters Senkungen weitergegeben. Entsprechend liegen Pensionskassen im Mietpreisindex erstmals seit 2006 wieder über privaten Eigentümern.
Viele Mieterinnen und Mieter im Land dürfen aber schon bald mit einer Mietzinssenkung rechnen. Denn im März wird der für die Berechnung der Miete relevante Referenzzinssatz von derzeit 1,75 Prozent auf 1,5 Prozent purzeln.
Noch im November sagten Brancheninsider gegenüber Blick, dass sie in diesem Jahr mit einer Zunahme der Wohnbautätigkeit rechnen. Auch die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner geht in einer Analyse Ende 2024 von einer positiven Entwicklung aus.
Mittelfristig erwarten Experten wegen Leitzins-Senkungen durch die Schweizerische Nationalbank mit einer höheren Bautätigkeit. Mit einem grossen Bauboom rechnet in den nächsten Jahren aber niemand.