Auf einen Blick
- Mehr Wohnungsbau in der Schweiz, aber Angebotsmieten steigen weiter
- Leitzinssenkungen machen Mietwohnungsbau für Pensionskassen und andere Investoren attraktiver
- Neubau von Mehrfamilienhäusern soll 2025 um 7 Prozent zunehmen
Für Wohnungssuchende sind das erfreuliche Nachrichten: In der Schweiz wird wieder mehr gebaut. Im kommenden Jahr sollen wieder deutlich mehr neue Mehrfamilienhäuser entstehen. Und Experten gehen davon aus, dass die Neubautätigkeit nach mehreren Flaute-Jahren langfristig zunimmt. Doch es gibt zwei Wermutstropfen: Die Angebotsmieten dürften weiter steigen. Und die Wohnungsnot in den Zentren bleibt bestehen.
Ein zentraler Grund für die höhere Bautätigkeit: Die Leitzinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) machen den Bau von Mietwohnungen wieder attraktiver. Diese führen dazu, dass sehr sichere Anlagen wie Schweizer Staatsanleihen nur noch sehr geringe Zinsen abwerfen. Die Zinserträge liegen sogar unter der Inflationsprognose der Raiffeisen von 0,5 Prozent fürs kommende Jahr. «Bereits jetzt und auch im kommenden Jahr ergibt das eine negative Realrendite. Wir können also von einem Anlagenotstand sprechen», sagt Matthias Geissbühler (49), Anlagechef bei Raiffeisen Schweiz.
Immobilien werden wieder attraktiver
Geissbühler rechnet im Lauf von 2025 mit weiteren Zinssenkungen. Die SNB könnte den Leitzins folglich von derzeit 1 Prozent gar Richtung 0 senken, womit Investitionen in Immobilien zusätzlich an Attraktivität gewinnen. «Der aktuelle Aufschwung auf dem Immobilienmarkt dürfte also länger anhalten», so der Anlagechef. Auch bei der Zürcher Kantonalbank gehen die Experten davon aus, dass die gegenwärtige Zinsentwicklung die Investitionsmöglichkeiten in Bauprojekte durchaus erhöhen dürfte.
Die Immobilienberatung Wüest Partner sagt fürs 2025 einen Anstieg von 7 Prozent beim Neubau von Mehrfamilienhäusern voraus. Noch stärker ansteigen soll die Umbauaktivität bei älteren Gebäuden.
Am Montag wird das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz kommunizieren. Dieser bildet schweizweit eine einheitliche Grundlage zur Festlegung des Mietzinses.
Der Referenzzinssatz basiert auf dem vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der Hypotheken in der Schweiz, der weiter gesunken ist, wie sich befragte Ökonomen einig sind. Damit die Mieter in den Genuss einer Verbilligung kommen, müsste der Durchschnittszinssatz nun auf 1,62 Prozent sinken, nach zuletzt publizierten 1,67 Prozent. Nur dann würde der Referenzzinssatz von derzeit 1,75 auf 1,5 Prozent sinken.
Gemäss UBS-Ökonomen Fabian Waltert gleicht es einem «Münzwurf», ob der Referenzzinssatz bereits im Dezember reduziert wird.
Ähnlich fällt die Einschätzung von Fredy Hasenmaile von der Raiffeisen Schweiz aus: «Es zeichnet sich buchstäblich ein Entscheid auf Messers Schneide ab». Spätestens im März wird die Referenzzinssatzsenkung Tatsache, sind sich beide Experten einig.
Am Montag wird das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz kommunizieren. Dieser bildet schweizweit eine einheitliche Grundlage zur Festlegung des Mietzinses.
Der Referenzzinssatz basiert auf dem vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der Hypotheken in der Schweiz, der weiter gesunken ist, wie sich befragte Ökonomen einig sind. Damit die Mieter in den Genuss einer Verbilligung kommen, müsste der Durchschnittszinssatz nun auf 1,62 Prozent sinken, nach zuletzt publizierten 1,67 Prozent. Nur dann würde der Referenzzinssatz von derzeit 1,75 auf 1,5 Prozent sinken.
Gemäss UBS-Ökonomen Fabian Waltert gleicht es einem «Münzwurf», ob der Referenzzinssatz bereits im Dezember reduziert wird.
Ähnlich fällt die Einschätzung von Fredy Hasenmaile von der Raiffeisen Schweiz aus: «Es zeichnet sich buchstäblich ein Entscheid auf Messers Schneide ab». Spätestens im März wird die Referenzzinssatzsenkung Tatsache, sind sich beide Experten einig.
Immobilienpreise und Mieten dürften weiter zulegen
Für Pensionskassen und Vorsorgestiftungen wird es bei sinkenden Zinsen schwieriger, ihre Sollrendite zu erreichen. Einige planen bereits, ihre Immobilieninvestitionen hochzufahren. So will beispielsweise die Anlagestiftung Vita ihre Zielquote für Immobilienanlagen von derzeit 13 Prozent erhöhen, wie sie auf Anfrage sagt. Die Pensionskasse der SBB plant für 2025 ebenfalls eine leichte Erhöhung bei den Immobilieninvestitionen. «Auch für vermögende Privatpersonen und Family Offices werden Immobilienanlagen wieder attraktiver», so Geissbühler.
Doch die Zuwanderung bleibt hoch und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum. Deshalb kann an der Front der seit Jahren steigenden Mieten keine Entwarnung gegeben werden. Im Gegenteil, wie Geissbühler sagt. «Steigt die Nachfrage nach Immobilienprojekten, könnte dies zu weiteren Preissteigerungen und damit zu höheren Mieten führen.»
Warum der Bauboom diesmal ausbleibt
Während der Niedrig- oder gar Negativzinsphase ab 2015 haben Pensionskassen und andere Investoren den Immobilienbau deutlich angekurbelt. Dass die Bautätigkeit nun trotz förderlichem Zinsumfeld nicht stärker anzieht, hat mehrere Gründe, wie eine Umfrage von Blick bei zehn Gesellschaften zeigt.
Mehrere verweisen auf die schwierigen Rahmenbedingungen. So würde die Axa Stiftung gern mehr bauen, doch es gebe zu viele negative Anreize. Die Planungsdauer von Projekten hat in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Und die gängige Einsprachepraxis birgt das Risiko, dass ein Projekt gar nicht erst realisiert werden kann. Zudem wird das Bauland immer knapper.
Weniger Luft für Investitionen als 2015
Ein weiteres Hemmnis: Der Immobilienanteil bei den Pensionskassen darf die 30-Prozent-Marke nur in Ausnahmefällen überschreiten. Per Ende 2023 lag die Quote im Schnitt bei knapp 26 Prozent. «Für zusätzliche Immobilieninvestitionen gibt es deshalb bei vielen Pensionskassen nicht mehr viel Luft nach oben», sagt Geissbühler.
Die Immobilienbranche fordert schon länger ein Abbau der vielen Regulierungen. Würde die Bautätigkeit stärker ansteigen, ziehen die Mieten weniger stark an. Aufseiten des Mieterverbands hingegen möchte man bei den massiv gestiegenen Bodenpreisen ansetzen und bezahlbaren Wohnraum fördern.