Auf einen Blick
Es ist noch nicht lange her, da zeichneten Vertreterinnen und Vertreter der Immobilienbranche ein düsteres Bild der Schweizer Baulandschaft. Zur Erinnerung: Die Bauinvestitionen befinden sich seit 2017 in einer Abwärtsspirale, und eine Kehrtwende war, zumindest für 2024, nicht in Sicht. Nun aber hellt sich der Horizont auf. Für 2025 erwarten Brancheninsider eine Zunahme beim Wohnungsbau, wie sie Blick bestätigen. Der Immobilienberater Wüest Partner hat die Baueingaben und Bewilligungen analysiert und weiss, wo das Landschaftsbild bald von Baukranen geprägt sein wird und wie viel Wohnraum entsteht.
Zwischen dem dritten Quartal 2023 und dem zweiten Quartal 2024 wurden über 45'000 Wohneinheiten, davon rund 39'000 Wohnungen, neu bewilligt. Erstmals seit langer Zeit zeigt die Kurve damit wieder leicht aufwärts. Das sind vorderhand gute Nachrichten – allerdings sind sie mit Vorsicht zu geniessen. Denn die neuen Wohnungen, die in den nächsten ein, zwei Jahren realisiert werden, dürften sofort absorbiert werden, weil die Bevölkerung im Gleichschritt wächst. «Ein frei verfügbares Angebot kann damit nicht gross aufgebaut werden», sagt Robert Weinert (45) von Wüest Partner zu Blick. Ein Teil der neu gebauten Wohnungen seien zudem Ersatzneubauten. Das heisst, sie entstehen auf Kosten von Altbauwohnungen, die abgerissen werden.
Eigentumswohnungen boomen
Am stärksten legten die Baubewilligungen für Eigentumswohnungen zu. Sie stiegen von Mitte 2023 bis Mitte 2024 um fast 30 Prozent. Der grösste Teil dieser Eigentumswohnungen entsteht laut Wüest Partner in den Agglomerationen der Grosszentren.
Auch die Zahl der bewilligten Mietwohnungen legte im selben Zeitraum zu – allerdings nur leicht um 4 Prozent. Die Pipeline für neue Projekte sei zudem bereits gut gefüllt, sagt Weinert. Die Zahl der Wohneinheiten in den Baugesuchen wuchs um satte 22 Prozent. «Trotz derzeit tiefer Bewilligungsquoten ist im Mietwohnungssegment also eine weitere Zunahme zu erwarten», sagt der Experte. «Allerdings von einem tiefen Niveau ausgehend.»
Anders bei den Eigentumswohnungen, bei denen die Baugesuche schon wieder abnehmen. Als Bauherren der grösseren Projekte fungieren laut Wüest Partner vor allem Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und häufig auch Wohnbaugenossenschaften.
Hier wird bald gebaut
Die Zahlen von Wüest Partner zeigen auch, wo bald neue Wohnhäuser hochgezogen werden. Es sind eher ländliche Gebiete in der Innerschweiz und in den Kantonen Aargau, Solothurn, Zug und Thurgau, die sich bald über mehr Wohnraum freuen dürfen. Auch in vielen Tourismusregionen, im Oberwallis und im Tessin nehmen die Baubewilligungen für Mehrfamilienhäuser stark zu. In der Westschweiz wurden hingegen in den meisten Regionen sinkende Zahlen registriert.
Zu den grössten Neubauprojekten von Mietwohnungen in der Deutschschweiz gehört unter anderem Wankdorf City 3 in Bern. Bis 2029 sollen hier 500 Mietwohnungen entstehen. Oder die Pilatus Arena in Kriens LU, wo rund 370 Miet- und Eigentumswohnungen in zwei Hochhäusern geschaffen werden. Bei Eigenheimen sind grössere Neubauprojekte eher selten. Eines davon entsteht aktuell in Mönchaltorf ZH, wo 28 Einfamilienhäuser gebaut werden. In Sevelen SG wurde vor kurzem ein neues Quartier mit insgesamt 31 Häusern hochgezogen.
Umbau statt Neubau
Bei den Einfamilienhäusern nehmen allerdings vor allem die Anzahl Umbauprojekte zu. Das lässt sich damit erklären, dass es immer schwieriger wird, neue Einfamilienhäuser zu bauen. «Sie können nur dort entstehen, wo es noch erschwingliches Bauland gibt – oder überhaupt Bauland», sagt Weinert. Eine allzu grosse Zuwachsrate sei deshalb nicht mehr zu erwarten.
Stattdessen werden viele Einfamilienhäuser mit einer Renovation auf den neuesten Stand gebracht. Dazu beitragen dürften nicht zuletzt auch die Fördergelder, die für den Umstieg auf erneuerbare Energien aktuell gesprochen werden.