La pénurie de logements fait grimper les loyers pour ceux qui changent de logement, et la hausse devrait se poursuivre ces prochaines années. Ce mercredi, l'Office fédéral du logement (OFL) fera une annonce sur l'évolution du taux d'intérêt de référence actuel. Celui-ci est déterminant pour le droit du bail.
Si l'évolution du marché immobilier n'a pas eu d'influence sur les loyers des baux existants jusqu'à présent, cela pourrait changer. La nette augmentation des taux d'intérêt hypothécaires fait que le taux d'intérêt de référence va augmenter pour la première fois depuis son introduction en 2008. Il s'appuie en effet sur le taux moyen des banques.
Lors de son introduction en 2008, ce taux était de 3,5%. Depuis son existence, il n'a fait que baisser, la dernière fois en mars 2020, passant de 1,5% à la valeur actuelle de 1,25%. Les experts ne sont pas d'accord sur la question de savoir si le taux d'intérêt de référence hypothécaire pour les loyers d'habitation augmentera, et si oui, quand.
Chez Wüest Partner, une plateforme de gestion immobilière, il est dit qu'il faut s'attendre à une augmentation «dans le courant de l'année». Les experts immobiliers d'UBS partent également du principe que le taux de référence sera relevé au cours du premier semestre 2023, «mais très probablement pas avant juin», selon la grande banque.
La première hausse aura lieu cet été
Les experts immobiliers de la ZKB, de Credit Suisse et de Raiffeisen s'attendent donc à la première adaptation à la hausse au cours du deuxième semestre de l'année. Si c'est le cas, tous les ménages dont le contrat de location est basé sur le taux d'intérêt de référence actuel en ressentiront les effets.
Si le taux de référence passe de 1,25 à 1,5%, les bailleurs peuvent augmenter le loyer de 3%. «Cela devrait être le cas pour près de 50% de tous les contrats de location», explique Ursina Kubli, experte en immobilier à la ZKB. Si le bailleur est un investisseur institutionnel, la probabilité est même légèrement plus élevée. Exemple: pour un loyer mensuel de 2000 francs, l'augmentation attendue est de 60 francs.
«Le loyer ne peut pas être augmenté du jour au lendemain»
En revanche, les bailleurs qui n'ont pas répercuté les baisses passées du taux d'intérêt de référence ne peuvent en conséquence pas non plus répercuter l'augmentation à venir.
De plus, «le loyer ne peut pas être augmenté du jour au lendemain», explique Fabian Gloor, responsable de la hotline pour le conseil juridique de l'association des locataires Asloca. Une augmentation de loyer n'est autorisée qu'à la prochaine date de résiliation contractuelle et en respectant le délai de résiliation, plus un délai de réflexion de dix jours.
Les propriétaires de biens immobiliers en position de force
On ne sait pas encore combien de bailleurs vont finalement exiger des loyers plus élevés. Dans la situation actuellement tendue sur le marché du logement locatif, les propriétaires de biens immobiliers sont toutefois en position de force. La pénurie de logements minimise le risque de résiliation. «Il est probable que les bailleurs voudront imposer les augmentations de loyer», explique Ursina Kubli.
À cela s'ajoute la compensation du renchérissement autorisée par le droit du bail, qui peut être répercutée à hauteur de 40%. Si l'on ajoute à cela la facture des charges à venir, qui sera également plus élevée cet été que les années précédentes, les locataires devront faire face à un véritable casse-tête financier en 2023. Selon l'association des locataires, il est donc conseillé de mettre de l'argent de côté dès maintenant, si le budget du ménage le permet.
Et cela pourrait devenir encore plus embêtant pour les locataires: si le taux d'intérêt de référence hypothécaire se normalise au cours des prochaines années – comme le prévoit l'UBS – à un niveau de 2,5%, les loyers pourraient être augmentés d'environ 20% d'ici à 2025 «en fonction du taux de l'inflation».
