Quand on veut acheter un appartement ou une maison, c’est un rêve qui s’apprête à devenir réalité. Dès lors, on oublie souvent d’anticiper les écueils qui pourraient faire tourner le rêve au cauchemar. Car au fond, qu’est-ce qui pourrait mal tourner? Aperçu des mauvais plans qu’il est possible d’éviter.
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Faites attention si vous achetez sur plan
Vous décidez d’acheter votre appartement sur plan, car vous aimez l’idée de participer plus directement au choix de l’aménagement, des appareils, des installations et des matériaux. Mais l’achat sur plan a aussi ses inconvénients. D’une part, on ne peut pas visualiser le résultat comme dans le cas d’un domicile réel. Ici, il faut tout imaginer à partir d’un terrain, de plans, d’images d’ordinateur et de maquettes. Et si l’on veut effectuer des modifications en cours de route, ce n’est pas évident.
«Vous avez certes le droit à la parole, mais dès que les contrats sont signés et que les travaux de construction ont commencé, les modifications sont compliquées et onéreuses, à partir d’une certaine ampleur», met en garde le site Infomaison, un guide immobilier en ligne qui fournit des conseils depuis 20 ans.
Une fois les travaux achevés, des surprises peuvent être au rendez-vous. Par exemple, vous venez de prendre possession de votre nouveau logement et vous constatez que le cabinet de douche est rayé, que le parquet n’est pas celui que vous avez choisi, ou que le four ne marche pas. Ou vous subissez des inondations à répétition, en raison d’une évacuation des eaux de pluie qui avait été mal conçue en cas d’orages.
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Que faire? Le courtier Cardis fournit quelques conseils: «Légalement, l’acquéreur est en droit d’exiger que son bien immobilier corresponde à ce qui avait été convenu avant le début des travaux. L’entreprise en charge de la construction doit donc effectuer les modifications nécessaires pour y parvenir. L’acte de vente évoque d’ailleurs souvent des délais prévus pour ce genre de travaux de retouche.» Mais il faut garder à l’esprit que les travaux visant à corriger des défauts ne sont que rarement considérés comme prioritaires par les entreprises: gare alors aux délais d’attente et à l’exigence de multiples relances.
En outre, le défi peut être d’ordre relationnel. Souvenez-vous des personnes, parmi vos connaissances, qui ont acheté sur plan: souvent, cela va de pair avec des tensions au sein du couple. L’un d’eux passe tout son temps sur le chantier, s’énerve, subit le stress et les contrariétés, et les désaccords entre conjoints se multiplient. Le risque de conflits monte encore d’un cran si l’on emménage quand le chantier n’est pas tout à fait terminé ou si les travaux traînent davantage que prévu. À l’heure actuelle, lancer des travaux comporte un risque de retard plus élevé que d’habitude en raison des pénuries de matériaux.
Minimisez le risque d’opposition
C’est un scénario courant en Suisse romande. Des propriétaires veulent construire, obtiennent les autorisations et lancent les travaux, mais se voient stoppés sur leur lancée: des habitants du voisinage font opposition. Ils estiment que le projet ne s’intègre pas dans l’environnement, leur bouchera la vue, générera trop de bruit, bref, leur causera un dommage ou un autre.
Le projet se retrouve donc au point mort, en attendant que vous invalidiez les arguments des opposants. Avocats, jugements, recours, c’est un long tunnel judiciaire qui s’ensuit. Un peu comme si on achète un terrain, et qu’en creusant, on trouve des vestiges antiques, par exemple. Tout serait stoppé là aussi. Les archéologues débarqueraient et le chantier prendrait trois ans de retard.
Dans le cas – plus fréquent – des oppositions du voisinage, le risque existe dès l’instant où vous obtenez un permis de construire. Vos voisins ont alors les moyens d’être informés des projets de chantier dans le quartier qui ont reçu la signature de la commune. Un des facteurs pouvant limiter les risques d’oppositions, c’est leur coût légal. Mais si les opposants sont réunis dans une copropriété, ils peuvent décider de partager les frais de procédure. Évaluez donc le risque d’opposition avant de vous lancer et évitez d’emblée les terrains exposés à de potentielles contestations du permis de construire.
Ne faites pas les gros travaux vous-mêmes
Construire soi-même sa maison est honorable, mais hautement risqué. Même le fait d’entreprendre de grosses rénovations de son logement (comme refaire la toiture) est très ambitieux. Il reste que ces projets idéalistes séduisent de jeunes couples qui y voient un moyen de faire d’importantes économies, en réduisant la facture de 50% parfois, sur la main-d’œuvre. Ils enfilent alors leurs salopettes et grimpent en haut de l’échelle pour peindre les murs ou étaler les couches de mortier avec la truelle en fredonnant.
Sauf que la réalité qui va les rattraper sera moins glamour. En termes de compétences, cela ne s’improvise pas. Tout le monde n’a pas le savoir-faire nécessaire pour construire un mur, isoler des combles, poser des tuiles. Ensuite, il faut tenir compte du temps que cela absorbe. Certains couples y passent leurs week-ends, leurs vacances, leurs loisirs, et y perdent grandement en qualité de vie. Fatigue, épuisement, maux de dos, brûlures cutanées, intoxications: la vie d’amateur sur le chantier est jonchée d’obstacles et de ratages.
Si vous devez malgré tout vous lancer, ne faites pas de compromis sur la qualité des produits. Même si vous trouvez des matériaux et équipements à prix très abordables, évitez la tentation du bon marché. Vous risquez des déconvenues lors de l’utilisation et face au rendu final. Il vaut mieux investir dans des produits de qualité, même si cela revient plus cher (ce sera plus économe au final). Enfin, faire vos propres travaux signifie que vous ne pourrez pas vous couvrir contre le risque de malfaçon ou de dommage sur le bâtiment, comme quand ce travail est confié à un professionnel. Et lorsque vous vendrez votre bien, vous seul(e) serez responsable des malfaçons.
Faites attention aux voisins
Acheter un logement dans des PPE neuves où on ne connaît pas les voisins, où il n’y a pas d’ancien propriétaire qui nous dise à quoi nous attendre, c’est un peu la loterie. À l’inverse des situations où l’on achète à un propriétaire, qui a vécu là des années et nous donne quelques indications sur le voisinage et l’ambiance qui règne dans l’allée, ici, c’est l’inconnu.
Dans la PPE neuve, les voisins se découvrent en direct. Et parfois, c’est l’enfer. Sauf qu’il est trop tard pour partir, car on a mis ses économies dans ce bien. Le voisin infernal et son épouse qui vous mènent la vie dure dans ce lieu que vous avez acheté, c’est un vrai risque. Leurs enfants lancent leurs ballons de foot dans votre jardin pendant que vous dînez sur la terrasse, et ils vous en veulent si vous les grondez. Ils plantent un hêtre d’une hauteur de 5 mètres chez eux, qui vous prive de soleil. Ils vous reprochent le fait que trois de vos feuilles mortes finissent dans leur jardin et exigent que vous les nettoyiez chez eux aussi.
Bref, la dure réalité est qu’une maison, ce n’est pas un pull à 30 chf que l’on peut retourner dans les 30 jours en cas d’insatisfaction. C’est un bien immobilier à plus d’un million de francs qui, une fois acheté, nécessitera des compromis pour être vivable. Raiffeisen donne ici quelques conseils en cas de conflit de voisinage.
Soyez attentifs à l'environnement de votre bien
Il y a des éléments difficiles à anticiper, lorsqu’on visite la propriété durant la journée. Imaginez que vous découvriez qu’un clocher se trouvant à proximité de chez vous sonne dès 7h du matin, week-end compris, et vous prive de grasses matinées. Difficile de le prévoir si l’on n’a pas dormi sur place avant d’acheter, mais on peut se renseigner.
De même, un passage d’hélicoptères régulier, qui ne se produit qu’en hiver, peut constituer une surprise une fois que vous êtes installés. «Des Russes ont décidé d’aller skier tous les week-ends à Megève en hélicoptère, explique la résidente d’un lotissement à Genève. On s’est retrouvés sous la ligne des hélicos. C’était un ballet infernal ces dernières années, mais c’était avant la guerre en Ukraine. Depuis, cela s’est calmé.» Là, difficile de changer les choses. Il aurait fallu séjourner sur place l’hiver pour le savoir.
Enfin, il y a aussi les changements d’environnement qui surviennent après l’achat, sans prévenir, modifiant vos conditions de vie. Comme un droit de passage qui était prévu pour le paysan, et qui se transforme en droit de passage pour construire un lot d’immeubles, 100 mètres plus loin. D’un coup, votre petit chemin privé devient une route très fréquentée par des voitures. Là, même si vous aviez dormi une semaine sur place avant de l’acheter, vous n’auriez pu l’anticiper. En somme, c’est le prix que paie le propriétaire, qui à l’inverse du locataire, n’a pas la même mobilité en cas de désagréments.