Manuel Boeck

Am 26. September senkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins um 25 Basispunkte auf 1,00 Prozent – es war die dritte Senkung in Folge. Auch beim nächsten geldpolitischen Termin am 12. Dezember wird SNB-Präsident Martin Schlegel voraussichtlich einen weiteren Schritt im Senkungszyklus verkünden. Der Markt signalisiert dies durch eine Rendite von 0,66 Prozent für eine Schweizer Bundesobligation mit einmonatiger Laufzeit, diejenige für ein Jahr liegt bei 0,59 Prozent. 

Der Zinsindex für Wohnimmobilien des Vergleichsportals hypotheke.ch setzt den im Herbst 2023 begonnenen Rückwärtsgang weiter fort und befindet sich nun wieder auf dem Niveau von März 2022. Nach der Wahl von Donald Trump sind die Hypothekarzinsen zwar kurzfristig gestiegen, dieser Effekt ist jedoch bereits wenige Tage später weitgehend verpufft. Die inverse Zinskurve hält gleichzeitig seit einigen Monaten an, was in dieser Ausprägung historisch eher ungewöhnlich ist.

In der Konsequenz beginnen die aktuellen «Schaufensterpreise» für Schweizer Hypotheken mit fünf Jahren Laufzeit auf den bekannten Vergleichsplattformen bei 1,24 Prozent. Bei Wohnkrediten über zehn Jahre liegt das günstigste Angebot bei 1,43 Prozent. Je nach Einkommen, Höhe des Eigenkapitals oder Art der Immobilie können andere Zinssätze ausgehandelt werden. Für Hypothekarkunden ohne erstklassige Bonität können die Zinskosten jedoch auch deutlich höher ausfallen. Wie man beim Verhandeln von Hypotheken die Zinskosten optimiert, hat cash.ch hier aufgezeigt. 

Die niedrigste Marge für eine Saron-Hypothek liegt auf den Vergleichsplattformen bei 0,62 Prozentpunkten. Mit einem Saron-Satz von 0,95 Prozent, der sich direkt am Leitzins der SNB orientiert, ergeben sich somit die niedrigsten Zinskosten bei 1,57 Prozent.

*Nur Topkonditionen, allgemeine Angaben - der tatsächliche Zins kann wegen verschiedener Faktoren höher sein. **Beste Konditionen für eine Neuhypothek über 800'000 Franken bei 1 Millionen Franken Immobilienwert im Kanton Zürich, Richtwerte. 

Kapitalmarkt hat Leitzinsreduktionen eingepreist

Giampiero Brundia, Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina, geht davon aus, dass die SNB den Leitzins innerhalb der nächsten sechs bis neun Monate zweimal um jeweils 25 Basispunkte reduzieren wird. Von diesen Reduktionen werden besonders Saron-Hypotheken profitieren, da der Basissatz (Saron) dieses Hypothekarproduktes im gleichen Umfang sinken wird. Bei den Festzinshypotheken rechnet der Experte mit einer Seitwärtsbewegung, da der Kapitalmarkt die geplanten Leitzinsreduktionen der SNB bereits eingepreist hat.

Der erwartete Zinsschritt der SNB – eine Senkung des Leitzinses um 25 Basispunkte auf 0,75 Prozent – wird auch nach Einschätzung von Burak Er, Leiter Research beim Immobilien- und Hypothekendienstleister Avobis, wahrscheinlich nur wenig Einfluss auf die Hypothekarzinsen haben. Der Markt hat bereits eine optimistische geldpolitische Entwicklung für die kommenden zwölf Monate eingepreist. Die Inflation ist schwach und liegt unter den Erwartungen der SNB.

«Zudem gibt es erste Anzeichen für eine mögliche Deflation im nächsten Jahr, wodurch die bedingte Inflationsprognose sogar wichtiger sein könnte als der eigentliche Zinsentscheid. Sollte der Trend zur Disinflation – also einer stetig sinkenden Teuerungsrate – anhalten, wird im März der nächste Zinsschritt erwartet, der jedoch ebenfalls bereits im Zinsmarkt berücksichtigt ist.»

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Finanzexperte Florian Schubiger von Hypotheke.ch geht ebenfalls davon aus, dass es weitere Zinssenkungen durch die SNB geben wird: «Der Markt ist sich weitgehend einig, dass es zu weiteren Zinssenkungen kommen wird. Diese Erwartungen sind bereits in den längeren Laufzeiten eingepreist, was sich in der flachen Zinskurve widerspiegelt.»

Es sei daher nicht zu erwarten, dass die langfristigen Zinsen stark fallen werden, selbst wenn die SNB die Zinsen tatsächlich senkt. Saron-Hypotheken und Hypotheken mit kurzer Laufzeit werden hingegen vom SNB-Entscheid profitieren. Es ist daher zu erwarten, dass die Zinskurve in den nächsten Monaten wieder etwas steiler wird.

Mehrere attraktive Finanzierungsmöglichkeiten

Für Hypothekarnutzer bieten sich derzeit mehrere attraktive Finanzierungsmöglichkeiten an. Wer langfristige Sicherheit und Ruhe sucht, findet bei Festhypotheken mit längeren Laufzeiten derzeit günstige Zinssätze. Gleichzeitig sind Saron-Hypotheken interessant, da die makroökonomischen Aussichten mindestens zwei weitere Zinssenkungen erwarten lassen und sogar Negativzinsen auf absehbare Zeit nicht auszuschliessen sind. Auch ein Zwischenweg und Kombinationen verschiedener Hypothekenmodelle sind möglich.

«Die aktuelle Zinskurve favorisiert Festzinshypotheken mit kurzer und mittlerer Laufzeit (2 bis 5 Jahre), obwohl auch längere Laufzeiten (6 bis 15 Jahre) nach wie vor attraktiv sind», erklärt Brundia. «Die Saron-Hypothek dürfte nach einer Korrektur von 0,95 Prozent auf etwa 0,50 Prozent an Attraktivität gewinnen. Die Saron-Hypothek eignet sich besonders gut als Beimischung zur Diversifikation.»

«Sollte jedoch die Inflation anziehen oder der Franken zu stark nachgeben, könnte dieser Trend gefährdet sein. In solchen Fällen sind kurze Festhypotheken mit Laufzeiten von zwei bis drei Jahren eine gute Wahl: Sie ermöglichen es, von den eingepreisten Zinssenkungen zu profitieren und zugleich Flexibilität für die nächste Refinanzierung zu bewahren», rät Er.

Aktuell kann jeder, der Sicherheit sucht, mit gutem Gewissen eine langfristige Hypothek abschliessen – vorausgesetzt, dass die Immobilie langfristig nicht verkauft werden soll. Die Zinsen sind zurzeit niedrig und die Zinskurve ist flach. Die Absicherung der Zinskosten durch eine lange Laufzeit ist derzeit günstig. Das Potenzial für kurzfristig steigende Zinsen scheint gering zu sein, jedoch bleibt mittelfristig vieles unklar, und es bestehen durchaus auch Risiken für Zinserhöhungen.

«Ein Trendwechsel bei der Zinsentwicklung passiert immer unerwartet, und wenn die Richtung ändert, geht es meistens schnell. Es lohnt sich meiner Meinung nach deshalb nicht, mit dem Abschluss der Hypothek zu warten, in der Hoffnung, noch den einen oder anderen Basispunkt optimieren zu können. Diese Strategie könnte derzeit auch nach hinten losgehen», warnt Schubiger.

Die passende Hypothekenlösung hängt stark von den individuellen Bedürfnissen sowie der Risikofähigkeit und Risikobereitschaft ab. Wer risikofreudig und risikofähig ist und mittel- bis langfristig von weiterhin niedrigen Zinsen ausgeht, kann eine Saron-Hypothek abschliessen und die erwarteten Zinssenkungen der SNB «mitnehmen». Wer jedoch bei Zinssätzen von drei oder vier Prozent unruhig schläft – was, wie hier dargelegt, schnell passieren kann –, sollte sich besser für eine längere Laufzeit entscheiden. So einfach ist es.

Grössere Kreditmargen der Anbieter

Banken bieten bei Saron-Hypotheken in der Regel die besten Konditionen an, da viele Pensionskassen und Versicherungen Saron-Hypotheken entweder gar nicht oder nur in sehr begrenztem Umfang anbieten. Bei Festzinshypotheken hingegen werden Banken häufig von Versicherungen und Pensionskassen übertroffen. 

Laut Moneyland bietet derzeit die Banque Cantonale de Genève mit dem Programm Advantage Service die günstigste Saron-Hypothek an – ein Angebot von Online-Hypotheken. Auch bei den zehn- und fünfjährigen Festhypotheken zählt die Genfer Kantonalbank mit 1,66 Prozent beziehungsweise 1,48 Prozent zu den führenden Anbietern. Die günstigste Festhypothek für 5 Jahre bietet Swissquote, für 10 Jahre Postfinance an. Zu den besten Anbietern zählen zudem Swiss Life, AXA und Generali.

1) Beste Konditionen für eine Neuhypothek über 800'000 Franken bei 1 Millionen Franken Immobilienwert im Kanton Zürich. 2) Die Richtwerte entsprechen im Vergleich den online publizierten Werten der Anbieter und gelten in der Regel für erstrangige Hypotheken und beste Bonität. 3) Zinssätze von Pensionskassen sind nicht im Vergleich von Moneyland enthalten, da oft zusätzliche Bedingungen notwendig sind. 

Seit dem Sommer sind die Hypothekarzinsen deutlich gesunken – das dürfte vielen aufgefallen sein. Weniger sichtbar ist jedoch, dass die sogenannten Swapsätze, also die Basiszinsen für Hypotheken, im gleichen Zeitraum noch stärker gefallen sind, und zwar um etwa 15 bis 20 Basispunkte. «Das bedeutet, dass die Banken ihre Kreditmargen bewusst erhöht haben», sagt Er.

Die gestiegenen Refinanzierungskosten der Banken werden häufig als Erklärung angeführt, obwohl diese nicht die gesamte Marktentwicklung widerspiegeln. Banken nennen oft neue Anforderungen durch Basel III und die ab dem 1. Januar geltende Eigenmittelverordnung als Grund für die höheren Margen.

Laut Brundia führt Basel III zu einer Erhöhung der Zinskonditionen bei einigen Hypothekargebern. «Konnten Saron-Hypotheken Anfang des Jahres noch mit Zinsmargen von etwa 0,50 Prozent abgeschlossen werden, so müssen derzeit bei einigen Kreditgebern Zinsmargen von 0,80 Prozent bis 1 Prozent in Kauf genommen werden.» Ähnlich verhält es sich bei den Festzinshypotheken.

Die Hypothekargeber haben bis Ende 2024 Zeit, die neuen Regeln zu implementieren. Erfahrungen aus der Vergangenheit zeigen, dass während der Implementierungsphase und auch danach eine Übergangszeit folgt, in der Hypothekargeber vorsichtig kalkulieren, was tendenziell zu einer Verteuerung der Hypotheken führt.

Wettbewerb wird etwas defensiver

«Die grösste Hypothekarbank der Schweiz, die UBS, hat in diesem Jahr ihre Kredit- und Preispolitik angepasst und damit eine ‹Kreditklemme› ausgelöst. Dies hat dazu geführt, dass die anderen Finanzierungsmarktteilnehmer kapazitätsmässig – in Bezug auf Ressourcen und Kapital – unter Druck geraten sind und der grossen Nachfrage der Hypothekarnehmer nicht mehr gerecht werden können,» erklärt Giampiero Brundia, Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina. «Ein geringes Angebot führt bekanntlich zu höheren Preisen – im Falle der Hypotheken zu höheren Zinssätzen.»

Hinzu kommt, dass einige Kreditgeber derzeit etwas weniger offensiv auftreten, da sie ihre Ziele für 2024 bereits erreicht haben. Dies ist mit der Situation des vergangenen Jahres vergleichbar. Dennoch gibt es nach wie vor sehr gute Angebote auf dem Markt und der Wettbewerb bleibt bestehen. Laut Schubiger ist es jedoch besonders wichtig, viele Offerten einzuholen. «Seit diesem Jahr ist die Nachfrage nach längeren Laufzeiten etwas gestiegen und hat sich seit August auf hohem Niveau eingependelt. Die Nachfrage nach langen Laufzeiten ist jedoch immer noch niedriger als in der absoluten Tiefzinsphase der Jahre 2020/2021.»