Auf einen Blick
Jetzt ist es offiziell: Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat den Referenzzins von 1,75 auf 1,5 Prozent gesenkt. Mieterinnen und Mieter haben auf diesen Entscheid gewartet. Denn viele haben jetzt das Recht auf eine Senkung ihrer Miete.
Aber Achtung: Die Senkung erfolgt selten automatisch. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, den tieferen Referenzzinssatz an die Mieter weiterzugeben. Die meisten Miethaushalte müssen sich selbst darum kümmern.
Mit dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung kommst du zur Mietzinsreduktion. Und wir zeigen, welche Argumente der Vermieter gegen eine Senkung der Miete ins Feld führen kann.
Warum betrifft mich der BWO-Entscheid?
Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Schweizer Wohnungsmieten. Durch ihn können Veränderungen des Hypothekarzinsniveaus auf alle Mieterinnen und Mieter übertragen werden. Wenn der durchschnittliche Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz sinkt, wird der Referenzzinssatz durch das BWO nach unten angepasst.
Wo finde ich den Referenzzinssatz?
Im Mietvertrag steht, ob der Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent oder höher basiert. Ist das der Fall, sind Mieterinnen und Mieter berechtigt, ein Senkungsbegehren zu stellen. «Entscheidend ist auch der Zeitpunkt, zu welchem der Mietvertrag abgeschlossen oder die letzte Mietzinsanpassung vorgenommen wurde», sagt Larissa Steiner, Leiterin Rechtsberatung vom Mieterverband Zürich. Es gibt einige Konstellationen, bei denen der Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent oder höher basiert, die Mieter und Mieterinnen aber trotzdem keine Senkung zugute haben.
Wie stark sinkt meine Miete?
Jede Senkung des Referenzzinses um 0,25 Prozent sollte eigentlich zu einem Rückgang der Mieten um 2,91 Prozent führen. Wer aktuell also 3000 Franken für eine Vierzimmerwohnung bezahlt, kann mit dem neuen Referenzzinssatz 720 Franken pro Jahr sparen. Der Haken: Der Vermieter darf die Teuerung und eine Kostensteigerungspauschale gegenrechnen. Für die meisten Haushalte dürfte der effektive Senkungsanspruch laut der UBS daher bei rund 2 Prozent der Nettomiete liegen.
Warum profitieren nicht alle Miethaushalte?
Die Inflation frisst den Senkungsanspruch auf. «Da die Teuerung in den letzten Jahren eher hoch war, werden trotz des sinkenden Referenzzinses viele Mieterinnen keinen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben», sagt Steiner. «Das ist eine spezielle Konstellation gegenüber vergangenen Referenzzinssenkungen», so die Expertin. Die hohe Teuerung kann sogar dazu führen, dass der Teuerungsausgleich der Vermieterschaft höher ist als der Senkungsanspruch der Mieterschaft. Das heisst, die Miete würde steigen.
Wie finde ich heraus, ob ich ein Recht auf eine Senkung habe?
Ob Mieterinnen und Mieter trotz Teuerung noch einen Senkungsanspruch haben, können sie über den Mietzinsrechner des Mieterverbands herausfinden. Am ehesten profitieren jene Mieter, deren Mietzins seit dem 1. Mai 2012 nicht angepasst wurde oder die seit dem 1. Dezember 2023 eine Anpassung oder einen neuen Mietvertrag hatten.
Passt mein Vermieter die Miete nicht automatisch nach unten an?
Nein. Vermieter sind nicht verpflichtet, die Senkung von sich aus weiterzugeben. Mieterinnen und Mieter müssen deshalb selbst aktiv werden, um die Reduktion einzufordern.
Wie muss ich dabei vorgehen?
Es braucht ein schriftliches Senkungsbegehren an die Vermieterschaft. Der Aufwand ist klein. Der Mieterverband liefert einen Musterbrief auf seiner Website.
Was muss ich noch beachten?
Der Vermieter muss innert dreissig Tagen Stellung nehmen. Antwortet er nicht oder lehnt er das Herabsetzungsbegehren ab, müssen sich Mieter innert dreissig Tagen an die Schlichtungsbehörde wenden, um das Herabsetzungsbegehren durchzusetzen.
Ab wann zahle ich effektiv eine tiefere Miete?
Die Senkung gilt zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Je nach Region können Mieterinnen und Mieter frühestens im Juli, spätestens aber im November 2025 mit der Mietzinsreduktion rechnen.