Auf einen Blick
- Wohnungsknappheit bleibt 2025 bestehen, Angebotsmieten steigen
- Bautätigkeit nimmt zu, aber Entspannung erst ab 2026 erwartet
- Referenzzinssatz wird auf 1,5 Prozent sinken
- Mietpreissenkung für zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter
Knappheit bei gleichzeitig starker Nachfrage prägt 2025 den Schweizer Wohnungsmarkt. Besonders in den Städten, in denen die Leerstandsziffer deutlich unter 1 Prozent liegt, spricht man von Wohnungsnot. Aber auch im Rest der Schweiz wird Wohnraum immer rarer. Dieser Notstand kann im neuen Jahr nicht abgewendet werden.
Der Grund: Der Bau neuer Wohnungen hält seit mehreren Jahren nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt. Zwar ist ein erster Lichtblick in Sicht: Die Bautätigkeit zieht wieder an. «In den letzten zwölf Monaten wurden rund 50’000 Baugesuche für neue Wohneinheiten eingereicht», bestätigt Claudio Saputelli (55), Leiter Immobilien bei der UBS. Das ist so viel wie seit vier Jahren nicht mehr.
Entspannung erst im 2026
Doch der positive Trend wird sich nur zögerlich auf dem Wohnungsmarkt niederschlagen. «Im Jahr 2025 wird das noch keine Entspannung bringen», sagt Saputelli. Grund dafür ist die lange Dauer des Bewilligungsprozesses, die im Vergleich zur letzten Dekade um rund 25 Prozent zugenommen hat. Auch der erhöhte Regulierungsdruck verhindert die Erholung auf dem Bau.
Die gute Nachricht: Es werden wieder mehr Wohnungen gebaut und geplant. Weniger gut ist: Der Bauboom kommt zu spät und reicht nicht aus, um die Verknappung umzukehren. Aber es ist ein Anfang. Am meisten Bauaktivität orten die Immobilien-Spezialisten der Raiffeisen im Unterwallis, im Kanton Aargau, auf der Achse Mendrisio-Lugano-Bellinzona-Thusis, in der Stadt Zürich sowie in der Region Frauenfeld-Wil. In sehr ländlichen Regionen finde dagegen nur wenig Aktivitäten statt. Prozentual sind die meisten Wohnungen in der Zentralschweiz und im Aargau geplant, zeigen Zahlen der UBS. Spitzenreiter sind die Regionen Val-de-Travers im Jura, Rheintal SG und Thurtal TG. Dagegen bleibt die Bewilligungstätigkeit in den fünf Grosszentren sowie den meisten angrenzenden Regionen niedrig. Ausnahmen sind die Regionen Knonaueramt und Limmattal bei Zürich sowie das Fricktal bei Basel.
Die gute Nachricht: Es werden wieder mehr Wohnungen gebaut und geplant. Weniger gut ist: Der Bauboom kommt zu spät und reicht nicht aus, um die Verknappung umzukehren. Aber es ist ein Anfang. Am meisten Bauaktivität orten die Immobilien-Spezialisten der Raiffeisen im Unterwallis, im Kanton Aargau, auf der Achse Mendrisio-Lugano-Bellinzona-Thusis, in der Stadt Zürich sowie in der Region Frauenfeld-Wil. In sehr ländlichen Regionen finde dagegen nur wenig Aktivitäten statt. Prozentual sind die meisten Wohnungen in der Zentralschweiz und im Aargau geplant, zeigen Zahlen der UBS. Spitzenreiter sind die Regionen Val-de-Travers im Jura, Rheintal SG und Thurtal TG. Dagegen bleibt die Bewilligungstätigkeit in den fünf Grosszentren sowie den meisten angrenzenden Regionen niedrig. Ausnahmen sind die Regionen Knonaueramt und Limmattal bei Zürich sowie das Fricktal bei Basel.
Deshalb dürften die Leerstände 2025 von 1,1 Prozent auf 1 Prozent weiter sinken. «Erst ab 2026 wird die zunehmende Bautätigkeit wieder zu mehr Wohnraum führen», sagt Saputelli.
Die Angebotsmieten – also die Mietzinsen ausgeschriebener Wohnungen – werden daher im neuen Jahr weiter steigen. Haushalte, aufgepasst: Die UBS, die ZKB und die Raiffeisen erwarten eine Zunahme der Wohnungsmieten von mindestens 3 Prozent.
Zwei Drittel der Mieterinnen profitieren
Anders sieht es bei den Bestandsmieten aus. Mieterinnen und Mieter in einem fortbestehenden Mietverhältnis dürfen sich 2025 auf eine Senkung ihrer monatlichen Mietkosten freuen. Laut den Prognosen der Finanzinstitute wird der dafür massgebende Referenzzinssatz im März auf 1,5 Prozent sinken.
Das bedeutet, dass Mieter, deren Mietvertrag auf dem aktuellen Referenzzins basiert, eine Mietzinssenkung verlangen können. «Laut unserer Analyse betrifft das rund zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter», sagt Ursina Kubli (44), Leiterin Immobilienresearch bei der Zürcher Kantonalbank.
Laut Raiffeisen liegt bis zum Jahresende sogar eine zweite Senkung des Referenzzinssatzes drin. Voraussetzung dafür ist, dass die Nationalbank die Leitzinsen 2025 auf null reduziert. Genau das wird von Branchenkennern im aktuellen Wirtschaftsumfeld erwartet, sogar noch mehr. Ökonom Adriel Jost (39): «Angesichts der Geldpolitik der letzten Jahre halte ich die Wiedereinführung von Negativzinsen – leider – für ein sehr realistisches Szenario.»