Auf einen Blick
Vor sieben Jahren hat dieser Westschweizer Hausvermittler den Immobilienmarkt aufgemischt: Die Makler von Neho verrechneten für den Hausverkauf damals eine Pauschale von 7500 Franken. Heute sind es 12'000 Franken, sagt Eric Corradin (42) beim Treffen mit Blick. Er weiss, was Schweizer Hauskäufer beschäftigt. Laut Corradin gibt es tatsächlich auch Hausverkäufer, die den Käufern finanziell unter die Arme greifen.
Blick: Herr Corradin, sind die Immobilienpreise in der Schweiz unerschütterlich?
Eric Corradin: Die Immobilienpreise in der Schweiz sind erstaunlich stabil. Das ist hauptsächlich auf eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot zurückzuführen. Im Gegensatz zu anderen Märkten mit starken Schwankungen profitiert die Schweiz von einem stabilen wirtschaftlichen Umfeld und einer wachsenden Bevölkerung, die die hohen Immobilienpreise stützt.
Gibt es überhaupt Faktoren, die zu einem Preiseinbruch führen könnten?
Ein Preiseinbruch könnte eintreten, wenn das Angebot deutlich steigt und die Nachfrage stark sinkt. Dies könnte der Fall sein, wenn die Zinsen über einen längeren Zeitraum drastisch steigen und viele Eigentümer ihre Immobilien gleichzeitig auf den Markt bringen. Allerdings sehe ich ein solches Szenario als wenig wahrscheinlich an, da die Schweiz aufgrund ihrer geopolitischen und finanziellen Attraktivität ein gefragter Standort ist. Zudem verfügen Immobilieneigentümer über einen grossen finanziellen Puffer aufgrund strenger Tragbarkeitskriterien. Und die Nachfrage wird durch kontinuierliche Zuwanderung gestützt.
In welchen Regionen der Schweiz kann sich eine durchschnittliche Schweizer Familie noch Wohneigentum leisten?
Die Erschwinglichkeit hängt immer massgeblich von der Nähe zu grossen Städten ab. Wer seinen Suchradius auf gut angebundene Gebiete rund um die Städte ausweitet, kann sich Wohneigentum eher leisten. So ist das Stadtzentrum von Zürich für eine durchschnittliche Schweizer Familie kaum erschwinglich. Aber 30 bis 60 Zugminuten von Zürich entfernt, sinken die Quadratmeterpreise bereits deutlich.
Können Sie Beispiele solcher Gemeinden machen?
Rund 30 Prozent günstiger als im Zentrum ist es in Kloten ZH, Dietlikon ZH, Birmensdorf ZH, Regensdorf ZH, Rümlang ZH, Schlieren ZH und Dietikon ZH. Von Bern aus müsste man bis Lyss BE, Burgdorf BE oder Langenthal BE pendeln. Rund um Basel sind Laufen BL, Frick AG und Liestal BL erschwinglich. Von St. Gallen aus sind es Lichtensteig SG und Romanshorn TG.
Wohin zieht es Zürcherinnen und Zürcher, die sich ihre Heimat nicht mehr leisten können?
Sie weichen häufig in Richtung Kanton Aargau aus. Betrachten wir die Entwicklung der Nachfrage nach Einfamilienhäusern innerhalb des letzten Jahres, so sehen wir in der Region Limmattal eine deutlich höhere Nachfrage. Zwischen Januar 2024 und Februar 2025 nahm das Kaufinteresse in dieser Region um knapp 30 Prozent zu.
Eric Corradin (42) studierte an der HEC Lausanne. Er begann seine Karriere als Wirtschaftsprüfer bei PwC. Später arbeitete er als unabhängiger Berater im Bereich Private Equity. So lernte er seinen Geschäftspartner Florent Bourachot (36) kennen, mit dem er Neho gründete. Heute ist Corradin CEO des Unternehmens. Er ist verheiratet, hat zwei Töchter und wohnt in einem Eigenheim etwas ausserhalb von Lausanne VD.
Eric Corradin (42) studierte an der HEC Lausanne. Er begann seine Karriere als Wirtschaftsprüfer bei PwC. Später arbeitete er als unabhängiger Berater im Bereich Private Equity. So lernte er seinen Geschäftspartner Florent Bourachot (36) kennen, mit dem er Neho gründete. Heute ist Corradin CEO des Unternehmens. Er ist verheiratet, hat zwei Töchter und wohnt in einem Eigenheim etwas ausserhalb von Lausanne VD.
Seit Jahresbeginn gelten mit Basel III strengere Eigenkapitalvorschriften für Banken. Spüren Immobilienkäufer die Auswirkungen?
Ja. Denn die Basel-III-Regel verpflichtet Banken dazu, höhere Eigenkapitalreserven zu halten, wodurch sie vorsichtiger bei der Kreditvergabe werden. Das führt zu strengeren Tragbarkeitskriterien und höheren Finanzierungskosten. Es wird für Käufer also schwieriger, eine Hypothek zu erhalten.
Es soll vorkommen, dass Verkäufer Käufern einen Kredit gewähren, damit der Hauskauf zustande kommt. Haben Sie das bereits erlebt?
Solche Finanzierungsmodelle gibt es teilweise bei Neubauprojekten, bei denen der Bauträger auch als Kreditgeber auftritt. Die Bank kommt dann erst ins Spiel, wenn der Käufer genügend Eigenkapital aufgebaut hat, was in der Regel drei bis sieben Jahre dauert. Bis dahin bleibt die Immobilie unter der Kontrolle des Entwicklers, und ein Weiterverkauf ist nicht möglich.
Wie funktioniert das genau?
Wir sehen das nur selten. Bei Bauherren mit ausreichend finanziellen Mitteln. Die Bauherrschaft schliesst mit dem Käufer in einem solchen Fall einen notariell beglaubigten Vertrag ab. Den Hauskäufern wird das Geld für den Kauf für eine gewisse Anzahl Jahre geliehen, bis sie das nötige Eigenkapital zusammenhaben. Bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen sehen wir das weniger, da der Verkäufer nach der Veräusserung meist nichts mehr mit der Liegenschaft zu tun haben will.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?
Ja, aktuell ist definitiv ein guter Moment für einen Immobilienkauf, da weder stark fallende Immobilienpreise noch signifikante Zinssenkungen zu erwarten sind.
Ist eine Immobilie immer eine gute Investition?
Im Allgemeinen ist eine Wohnimmobilie eine solide langfristige Investition, insbesondere in der Schweiz, wo die Immobilienwerte tendenziell stetig steigen. Zudem sind die Wohnkosten im Eigentum aufgrund der aktuellen Zinssätze deutlich niedriger als die Mietkosten für ein vergleichbares Objekt.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird 2025 entschieden. Welche Auswirkungen hätte das auf die Kosten von Wohneigentum?
Falls der Eigenmietwert abgeschafft wird, würden Eigentümer nicht mehr besteuert, als würden sie ihre Immobilie vermieten. Dies würde die Steuerlast senken, jedoch auch den Abzug der Schuldzinsen einschränken. Während einige Eigentümer von niedrigeren Steuern profitieren würden, könnte für andere, die auf den Zinsabzug angewiesen sind, eine höhere Steuerlast resultieren.
Welche Eigentümer würden von der Abschaffung profitieren?
Am meisten profitieren Eigentümer, die ihre Hypothek vollständig amortisiert haben, da sie keine Steuer mehr auf den Eigenmietwert zahlen müssten und gleichzeitig keine Hypothekarzinsen mehr abzusetzen haben.
Für welche Eigentümer wäre die Abschaffung eher ein Nachteil?
Eigentümer mit hohen Hypothekarschulden wären im Nachteil, wenn die Schuldzinsabzüge wegfallen oder reduziert würden, da das ihre Steuerbelastung erhöhen würde.
Die Hypothekarzinsen sind zuletzt wieder gesunken. Wird dieser Trend 2025 anhalten?
Ja. Die Politik der Schweizerischen Nationalbank und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen machen es wahrscheinlich, dass die Zinsen im Laufe des Jahres weiter sinken werden. Die meisten Finanzinstitute gehen davon aus, dass der aktuelle Zinszyklus anhält und es wieder in Richtung Nullzinsen oder sogar Negativzinsen gehen wird.
Für welches Hypothekarmodell sollten sich Immobilienkäufer derzeit entscheiden?
Langfristige Hypotheken sind derzeit eine gute Wahl, da sie Stabilität und attraktive Zinssätze bieten. Zudem sind die Erwartungen der Märkte bereits in den aktuellen Zinsen eingepreist, sodass es wenig Sinn macht, auf weitere Zinssenkungen zu warten.
Das Preismodell von Neho unterscheidet sich von der Konkurrenz. Ihre Makler verrechnen eine Pauschale von 12'000 Franken. Sind Sie damit wirklich günstiger als die Konkurrenz?
Neho wurde von der Branche von Anfang an als Störfaktor gesehen. Fakt ist: Hausverkäufer sparen bei uns viel Geld. Ein Hausverkauf kostet bei Neho 12'000 Franken. Sollen unsere Makler auch die Besichtigungen durchführen, kostet das 14'500 Franken. Inbegriffen sind die Bewertung vor Ort, eine umfassende Vermarktung mit 3D-Rundgang, Bilder, Virtual Staging und die Inserierung. Weiteren Zusatzkosten gibt es nicht.
Können Sie das Sparpotenzial mit einem Zahlenbeispiel belegen?
Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie für 1,2 Millionen Franken, bezahlt er bei traditionellen Maklern eine Provision von rund 2 Prozent oder 24'000 Franken. Mit Neho würde er folglich mindestens 9500 Franken sparen.