Auf einen Blick
Der Häusermarkt brummt wieder. Die Anzahl Schweizerinnen und Schweizer, die sich Wohneigentum kaufen wollen, steigt. Dazu beigetragen hat die Schweizerische Nationalbank (SNB), die im Jahr 2024 die Zinsen gleich mehrmals gesenkt hat. Das macht das Eigenheim wieder attraktiv, weil die Finanzierung günstiger wird. Doch der grosse Ansturm führt auch dazu, dass die Häuserpreise steigen. Und das wirft die Frage auf: Wer kann sich Wohneigentum noch leisten? Und wo?
Was 2025 auf Eigenheimbesitzer zukommt und wie sie ihr Haus oder ihre Wohnung am besten finanzieren, darüber hat Blick mit Expertinnen und Banken gesprochen. Alle sind sich einig: Die Preise für Wohneigentum steigen auch im neuen Jahr 2025. Doch wie stark, da unterscheiden sich deren Prognosen. Die ZKB erwartet bei den Eigenheimen ein schweizweites Preiswachstum von 2 Prozent. Die UBS geht von 3,5 Prozent und Raiffeisen sogar von 4 bis 4,5 Prozent aus.
Hier wird der Hauskauf teuer
Treiber der Nachfrage ist, dass die Finanzierung von Wohneigentum billiger wird. «Die sinkenden Hypothekarzinsen beleben die Nachfrage und dürften das Preiswachstum beschleunigen», sagt Raiffeisen-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile (57) zu Blick. Hauskäufer in den Städten Zürich und Bern werden das am stärksten zu spüren bekommen. Aber auch in deren Agglomerationen werden die Häuserpreise weiter anziehen.
In den steuerlich attraktiven Regionen der Zentralschweiz und dem Kanton Appenzell Innerrhoden ist die Zahl der Interessenten laut Raiffeisen ebenfalls deutlich höher als das Angebot, was steigende Immobilienpreise zur Folge hat. Das gilt auch in den touristischen Hotspots. «Hier werden die Immobilienpreise folglich stärker steigen», sagt Hasenmaile.
Wer kann sich bei diesem Preisanstieg in der Schweiz überhaupt noch Wohneigentum leisten? Das hängt stark von der Region ab. Laut der ZKB ist die teuerste Gemeinde der Schweiz aktuell Kilchberg ZH. Das Preisniveau ist dort sechsmal höher als in der günstigsten Gemeinde der Schweiz, Basse-Vendlin im Jura.
Zürcher zieht es ins Thurgau
Klar ist: Selbst wenn man den Traum vom Einfamilienhaus begräbt und sich eine Wohnung kauft, wird es in und um die Zentren schwierig. Laut dem Immobilienberater Iazi kostet eine zehnjährige Eigentumswohnung in gutem Zustand in der Stadt Zürich aktuell 2 Millionen Franken. Dafür erhält man 115 Quadratmeter Wohnfläche plus Balkon oder Terrasse. Für die Finanzierung brauchen Käufer 20 Prozent Eigenmittel, also etwa 400'000 Franken, sowie ein Kredit über 1,6 Millionen Franken. Für eine Hypothek in dieser Höhe sollte das Einkommen zwischen 240'000 und 290'000 Franken jährlich sein. «Selbst wenn beide Partner berufstätig sind, bleibt der Traum von einer Eigentumswohnung oft nur in der Agglomeration realisierbar», sagt Immobilienexperte und EVP-Kantonsrat Donato Scognamiglio (54).
Im Aargau und im Thurgau dürfte es 2025 dafür umso mehr Neuzuzüger geben. Denn dort ist Wohneigentum vergleichsweise bezahlbar. In Frauenfeld kostet eine typische Eigentumswohnung 896'000 Franken, in Aarau 1 Million Franken. Käufer brauchen in diesen Gemeinden also halb so viel Eigenmittel als in Zürich. Und ein Haushaltseinkommen von 150'000 bis 180'000 Franken. «Der typische Eigenheimkäufer in diesen Regionen wird ein Zürcher sein, der sich die hohen Preise nicht mehr leisten kann», so Scognamiglio.
Die gute Nachricht: Es werden wieder mehr Wohnungen gebaut und geplant. Weniger gut ist: Der Bauboom kommt zu spät und reicht nicht aus, um die Verknappung umzukehren. Aber es ist ein Anfang. Am meisten Bauaktivität orten die Immobilien-Spezialisten der Raiffeisen im Unterwallis, im Kanton Aargau, auf der Achse Mendrisio-Lugano-Bellinzona-Thusis, in der Stadt Zürich sowie in der Region Frauenfeld-Wil. In sehr ländlichen Regionen finde dagegen nur wenig Aktivitäten statt. Prozentual sind die meisten Wohnungen in der Zentralschweiz und im Aargau geplant, zeigen Zahlen der UBS. Spitzenreiter sind die Regionen Val-de-Travers im Jura, Rheintal SG und Thurtal TG. Dagegen bleibt die Bewilligungstätigkeit in den fünf Grosszentren sowie den meisten angrenzenden Regionen niedrig. Ausnahmen sind die Regionen Knonaueramt und Limmattal bei Zürich sowie das Fricktal bei Basel.
Die gute Nachricht: Es werden wieder mehr Wohnungen gebaut und geplant. Weniger gut ist: Der Bauboom kommt zu spät und reicht nicht aus, um die Verknappung umzukehren. Aber es ist ein Anfang. Am meisten Bauaktivität orten die Immobilien-Spezialisten der Raiffeisen im Unterwallis, im Kanton Aargau, auf der Achse Mendrisio-Lugano-Bellinzona-Thusis, in der Stadt Zürich sowie in der Region Frauenfeld-Wil. In sehr ländlichen Regionen finde dagegen nur wenig Aktivitäten statt. Prozentual sind die meisten Wohnungen in der Zentralschweiz und im Aargau geplant, zeigen Zahlen der UBS. Spitzenreiter sind die Regionen Val-de-Travers im Jura, Rheintal SG und Thurtal TG. Dagegen bleibt die Bewilligungstätigkeit in den fünf Grosszentren sowie den meisten angrenzenden Regionen niedrig. Ausnahmen sind die Regionen Knonaueramt und Limmattal bei Zürich sowie das Fricktal bei Basel.
Hausfinanzierung wird günstiger
Im Gegensatz zu Hauspreisen wird die Hausfinanzierung billiger. Zehnjährige Festhypotheken kosten gemäss dem Hypotheken-Index von Moneyland derzeit durchschnittlich 1,56 Prozent und fünfjährige 1,38 Prozent. Die Zinsen für zweijährige Festhypotheken liegen nur noch bei 1,30 Prozent und damit auf dem tiefsten Stand in den letzten 12 Monaten. Saron-Hypotheken kosten laut dem Index derzeit im Schnitt 1,49 Prozent.
Die Hypothekarzinsen dürften im 2025 weiter sinken. «Mit den von uns erwarteten Leitzinssenkungen werden die Saron-Hypothekarzinsen noch einmal günstiger», sagt Hasenmaile. Bei den Festhypotheken seien die Zinserwartungen dagegen schon eingepreist. Daher dürften sich diese nicht mehr gross reduzieren. Die Raiffeisen sieht bis Ende 2025 eher wieder leicht höhere Zinssätze für Festhypotheken entgegen.
Trotzdem bleibt die Festhypotheken für Hauskäufer attraktiv. Die UBS erwartet sogar, dass eine zehnjährige Festhypothek über die gesamte Laufzeit gerechnet die günstigste Finanzierungsvariante sein wird. Der Zinskostenvorteil dieser Variante beträgt demnach rund ein Viertel der kumulierten Zinszahlungen einer Geldmarkthypothek.
Die Wahl zwischen einer Saron-Hypothek und einer Festhypothek hängt aber immer auch von der finanziellen Situation eines Hauskäufers ab. Personen mit ausreichend Geld auf dem Konto können die Risiken einer Zinsänderung bei Saron-Hypotheken tragen. Für jene, die auf Planungssicherheit angewiesen sind, bietet eine Festzinshypothek Stabilität.