Laufzeit, Verhandeln, Zeitdruck und Co.

Diese Fehler sollten Schweizer Immobilienbesitzer bei Hypotheken vermeiden

Manuel Boeck

Hypotheken sind derzeit ein ziemlich leidiges Thema für viele Schweizer Immobilienbesitzer und -besitzerinnen. Die Zinsen sind gestiegen, sodass sich die Wohnkosten für viele Leute verteuert haben. Während man bei den Wohnkrediten grundsätzlich den Marktkräften, der Konjunkturlage und der Geldpolitik der Notenbanken ausgesetzt ist, können hohe Kosten bei Hypotheken durchaus aus selbstverschuldet sein. Die wichtigsten neun Fehler beim Thema «Hypotheken» in der Übersicht:

«Man sollte nicht das erstbeste Kreditangebot annehmen, nur weil dies der Weg des geringsten Widerstandes darstellt», sagt Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina, Giampiero Brundia, zu cash.ch. Bei Raiffeisen zahlt man laut Hypotheke.ch derzeit 3,19 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek. Geht man aber zur Vaudoise Versicherung, zahlt man nur 2,45 Prozent. Die Differenz beträgt 74 Basispunkte, was für eine Hypothek von 800'000 eine Zinskostendifferenz von 5920 Franken pro Jahr ausmacht.

Diejenigen, die tatsächlich vergleichen, vergleichen aber oft falsch. So bringt es nicht viel, Offerten verschiedener Daten zu vergleichen, weil die Zinsen auch kurzfristig stark schwanken können. Und sehr oft werden zwar mehrere Offerten eingeholt, aber nur von ähnlichen Anbietern: «Neben klassischen Banken sollten auch Online-Hypotheken und Hypotheken von Versicherern und Pensionskassen geprüft werden, da diese oft interessante Angebote haben», sagt Felix Oeschger, Analyst bei Moneyland, gegenüber cash.ch.

«Das ist zwar etwas eigennützig, aber ich bin absolut überzeugt, dass ein Vergleich auf einer Plattform heute ein 'Muss' ist», argumentiert Florian Schubiger, Mitgründer des Finanzplanungsberaters Vermögensparter. Man könne dann immer noch zur Hausbank gehen, aber so wisse man am besten, wo die Zinsen etwa liegen sollten. «Ich sage immer: Der Abschluss einer Hypothek ohne ein Angebot einer Hypothekenplattform einzuholen ist wie der Kauf eines Occasion-Autos ohne Probefahrt», so Schubiger. Die tagesaktuellen Zinssätze finden sich auf Hypotheke.ch oder im Hypothekenvergleich von moneyland.ch.

Um überhaupt vergleichen zu können, muss man auch verhandeln. Viele Leute sind laut Schubiger aber schlechte Verhandler - oder hätten schlicht keine Lust dazu: «Viele geben sich dann auch mit Scheinrabatten zufrieden, bezahlen aber immer noch viel zu viel für Ihre Hypothek». Scheinrabatte gibt es oft bei Öko-Hypotheken oder Hypotheken für Erstkäufer von Wohneigentum. Es wird zwar ein Rabatt gewährt, dieser ist aber viel zu tief und vor allem dazu da, dass die Kunden nicht nach noch mehr Rabatt fragen.

Und so oder so können die Zinssätze der meisten Anbietern noch weiter nach unten verhandelt werden. Die Verhandlungsposition wird dabei in erster Linie durch die eigene Bonität bestimmt. Aber selbst mit schlechterer Bonität gibt es häufig noch einen Verhandlungsspielraum. «Andere Angebote oder nur schon die Erwähnung von günstigeren Konkurrenzofferten helfen bei der Verhandlung», sagt Oeschger von Moneyland. Auch sollte man mit Nachverhandlungen die Kreditrahmenbedingungen optimieren. Dazu gehören die Themengebiete Kapitalbindung, Zinsusanz, Gebühren oder Weiterverkauf der Hypothek.

Es gibt nur ganz wenige Situationen, in denen man unter Zeitdruck entscheiden muss. Viele Hypothekarnehmer lassen sich von ihrem Berater aber dazu überreden, möglichst schnell den Vertrag zu unterzeichnen. «'Wenn Sie noch heute unterzeichnen, kann ich Ihnen noch 0.1 Prozent entgegen kommen'. Solche und ähnliche 'Angebote' sollten nicht angenommen werden», warnt Schubiger. In aller Regel sind dies schlechte Angebote - und der Berater weiss das auch. Er will eine schnelle Unterschrift, damit nicht mehr verglichen werden kann.

Für Claudio Saputelli, Leiter Immobilien und Anlagechef Global Real Estate bei der UBS, ist die Hypothekenberatung in der Schweiz bezüglich der Tragbarkeit so gut, dass eigentlich keine Risiken bestehen. «Es ist nicht wie in den 80er Jahren», sagt er gegenüber cash.ch.

Es ist trotzdem wichtig, sich beim Kreditinstitut gut zu verkaufen. Dazu können viele ihr persönliches Kreditrating verbessern. Entscheidend für besser Zinsen sind vor allem die Belehnung, Tragbarkeit und die Hypothekarhöhe. Man kann gut beim Kreditgeber konkret nachfragen, welche Kriterien die Zinsen verbessern würde. Wie man beim Verhandeln von Hypotheken die Zinskosten optimiert, hat cash.ch hier zusammengetragen.

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Die Freiheit mit der Laufzeitenwahl bringt, wenn man die benötigte Laufzeit falsch einschätzt, auch Probleme mit sich: Wenn man nur vier Jahre in einer Immobilie wohnen will, schränkt eine lange Laufzeit beispielsweise die Beweglichkeit ein. Das Bindungsrisiko besteht laut Saputelli, auch dahingehend, dass bei einer Scheidung im unglücklichsten Fall hohe Strafzinsen bei einer Auflösung der Hypothek anfallen. Auch ein Wechsel des Arbeitsortes oder der Tod des Partners kann dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft und die Festhypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.

Bei der Laufzeitenwahl besteht überdies ein Refinanzierungsrisiko, wenn man nur eine Hypothek abschliesst. Hat man Pech, sind genau zum Zeitpunkt des Laufzeitendes die Zinsen hoch. Daher macht es für Saputelli sehr wohl Sinn, Hypotheken mit verschiedenen Laufzeiten abzuschliessen.

Die Hypothek auf eine Vielzahl von Tranchen mit unterschiedlichen Kreditfälligkeiten aufteilen, kann indes auch problematisch sein. Denn damit bindet sich der Hypothekarnehmer an den Geldgebenden, bis die letzte Kredittranche abläuft, sagt Brundia von Oxifina. Einig sind sich hingegen wohl alle Experten über folgenden Sachverhalt: Nur wer finanziellen Spielraum hat, sollte eine Saron-Hypothek abschliessen. Eine Festhypothek kann trotz Bindungs- und Refinanzierungsrisiko Sinn ergeben, wenn man Planungssicherheit wünscht.

Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) bildet seit dem Jahr 2022 die Basis für Geldmarkthypotheken in der Schweiz. Diese können sich nicht nur betreffend der Marge unterscheiden: Es existieren im Markt Angebote für Saron-Hypotheken, deren Zinsen entweder jeden Monat oder alle drei Monate angepasst werden. Letztere sind günstiger, aber dafür kann kann bei der einmonatigen Zinsfixierung innerhalb einer Monatsfrist bei Bedarf in eine Festhypothek wechseln oder kündigen, sofern keine Mindest- oder Rahmenlaufzeit im Vertrag festgelegt ist.

«Vielfach sehen wir, dass die Hypothek zu hoch oder zu tief gewählt wird», sagt Schubiger. Bei älteren Immobilienbesitzern ist die Hypothek nicht selten zu tief, und zu viel Kapital ist in der Immobilie gebunden. Bei jungen Immobilienbesitzern ist die Hypothek jedoch oftmals höher, als sie eigentlich sein müsste. Doch: Zinskosten müssen den steuerlichen Vorteilen gegenübergestellt werden. In der Praxis wird der Entscheid laut Schubiger oft aus dem Bauch heraus gefällt - sofern der finanzielle Spielraum besteht.

Sich mit dem Inhalt des Kreditvertrages wie Rahmenbedingungen zur Saron-Hypothek, Zinsusanz oder Kündigungsbestimmungen auseinanderzusetzen, kann böse Überraschungen verhindern. Beispiel: Eine Hypothek läuft am 30. September 2023 ab. Der Plan war, die Hypothek zu einem anderen Geldgeber zu transferieren. Die Bank legte ihr Veto ein, weil der Kunde das Kreditverhältnis auf sechs Monate hätte kündigen müssen, losgelöst vom Hypothekarprodukt. Hätte der Kunde den Kreditvertrag besser studiert, hätte der Hypothekarnehmer das Kreditverhältnis schon im März 2023 gekündigt und Komplikationen vermieden.

Die Lehre daraus: Die meisten Hypothekarnehmer sehen den schriftlichen Vertrag wohl erst ganz am Schluss des Verhandlungsprozesses. Man sollte jedoch bereits am Anfang einen Mustervertrag verlangen, damit man allfällige Fragen im Voraus klären und Unklarheiten beseitigen kann. Oft unterscheiden sich die Verträge in der Ausgestaltung stark. Sie sind vielfach einseitig zu Gunsten des Kapitalgebers ausgestaltet, andere sind hingegen kundenfreundlich und transparent formuliert.

Generell gilt, dass sich in einer Tiefzinsphase eine indirekte Amortisation lohnt. Bei dieser verlangt die Bank, dass der Kunde regelmässig einen vertraglich festgelegten Betrag einzahlt - auf ein 3a-Konto, ein Depot oder in eine Vorsorgepolice. Dies kann sich auszahlen: Während man die Hypothekarzinsen in der Steuererklärung vom Eigenmietwert abziehen kann, profitiert man gleichzeitig von der Verzinsung in der 3. Säule.

Allerdings hat auch die direkte Amortisation Vorteile: Die Hypothekarschuld, und damit auch die Zinsbelastung, sinkt jährlich. Und die Investitionen fliessen direkt in das Haus oder die Wohnung. Insbesondere ist die direkte Amortisation dann sinnvoll, wenn jemand sein Arbeitspensum schrittweise reduziert und folglich weniger verdient. Dies trifft häufig kurz vor Pensionierungen zu.