Das Angebot an freien Wohnungen sinkt und sinkt. In über 200 Gemeinden gibt es sogar keine einzige leere Wohnung mehr. Praktisch in allen Regionen der Schweiz ist der Mangel an Wohnraum zu einem grossen Problem – und zu einer grossen Sorge der Bevölkerung geworden.
Eine weitere Hiobsbotschaft für Mieterinnen und Mieter: Das Bundesgericht ermöglicht durch ein Leiturteil höhere Aufschläge auf Mieten nach Renovierungen, die zu einer Wertsteigerung führen.
Im konkreten Fall geht es um eine 5-Zimmer-Wohnung in Genf. Nach der Renovierung in den Jahren 2015 und 2016 erhöhte die Vermieterin den Mietpreis der Wohnung von 905 Franken auf 1420 Franken – Nebenkosten sind darin nicht enthalten. Das Mietgericht kam zum Schluss, dass eine Erhöhung auf 1117 Franken gerechtfertigt wäre. Das Kantonsgericht des Kantons Genf legte die zulässige Miete allerdings auf monatlich 985 Franken fest.
Bundesgericht gibt Vermieterin recht
Das Bundesgericht hat nun die Beschwerde der Vermieterin gegen diesen Entscheid gutgeheissen. Wie das Mietgericht kam es zum Schluss, dass ein Mietzins von 1117 Franken gerechtfertigt sei.
Es stellte fest, dass der vom Kantonsgericht bestimmte Betrag auf einem Rechenfehler und einer veralteten Rechtsprechung basierte, die seit vier Jahren nicht mehr gültig ist. Diese hatte den zulässigen Ertrag auf 2 Prozent festgelegt, ausgehend von einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent und einem Zuschlag von 0,5 Prozent.
Gemäss der 2020 geänderten Praxis ist jedoch ein Nettoertrag zulässig, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, solange der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt. Diese Berechnungsmethode soll laut Bundesgericht auch bei Mietpreiserhöhungen angewendet werden, die durch Renovierungen mit Wertsteigerung begründet sind.
Hauseigentümer begrüssen den Entscheid
Grund für die Änderung der Rechtsprechung im Jahr 2020 war unter anderem der über die Jahre nachhaltig gesunkene Referenzzinssatz für Hypotheken.
Der Hauseigentümerverband Schweiz begrüsst den Entscheid des Bundesgerichts. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) kritisiert hingegen, dass der Zinssatz, der bei der Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins geschlagen wird, mit dem Urteil erhöht wird.
So würden Hauseigentümer von den Renditen profitieren, während die Kosten auf die Mieterinnen und Mieter geschoben würden. Mit diesem Urteil begünstige das Bundesgericht die Vermieterseite und ihre Immobilienrenditen statt der Kaufkraft der Mieter, hält der MV fest.