Der Schweizer Immobilienmarkt hat turbulente Zeiten hinter sich. Nachdem die Hypothekarzinsen nach jahrelangem Tiefflug rasant an Höhe gewannen, stieg die Angst einer grossen Korrektur bei den Häuserpreisen. Doch im vergangenen Jahr scheinen sich die Wogen geglättet zu haben: Die Hypothekarzinsen haben ihren Zenit erreicht und sinken bereits wieder. Auch die Häuserpreise blieben stabil.
Auf dem Wohnungsmarkt dagegen gehen die Wogen hoch. Der Wohnungsmangel beschäftigt nicht nur die Mieterinnen und Mieter des Landes, sondern auch die Politik. Eine Beruhigung ist nicht in Sicht. Blick hat mit Immobilienexperten darüber gesprochen, was im Jahr 2024 auf Hausbesitzerinnen und Mieter zukommt.
Sinken die Häuserpreise in den nächsten Monaten?
Ein bisschen. «Wir erwarten fürs kommende Jahr einen leichten Preisrückgang», sagt Fredy Hasenmaile (56), Chefökonom bei Raiffeisen Schweiz. Das gelte vor allem für Eigentumswohnungen, bei denen auf breiter Front eine Abkühlung feststellbar sei. Das mögliche Minus sollte allerdings nicht überinterpretiert werden, sagt Hasenmaile. «Eine stärkere Preiskorrektur bleibt wegen der Knappheit an Wohneigentum sehr unwahrscheinlich.»
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Werden die Hypothekarzinsen wieder steigen?
Im Herbst 2022 lagen die 10-jährigen Festhypotheken über 3 Prozent. Nun liegen sie wieder bei etwas mehr als 2 Prozent für die gleiche Laufzeit. Die zwei- bis dreijährigen Hypotheken sind zum Teil für unter 2 Prozent erhältlich. «Offensichtlich erwartet der Markt, dass die Nationalbank die Zinsen früher senkt als bisher erwartet», sagt Adrian Wenger (51), Spezialist für Hypotheken beim VZ Vermögenszentrum.
Bis im Frühling ist ein weiterer Rückgang der Hypothekarzinsen laut Raiffeisen gut möglich, da sich die Inflationsraten weiterhin im Rückwärtsgang bewegen dürften. Hasenmaile warnt jedoch vor zu viel Zuversicht: «Bei der Bekämpfung der Inflation muss mit Rückschlägen gerechnet werden.» Diese dürfte im Verlauf des Jahres 2024 den Trend zu sinkenden Hypothekarzinsen stoppen oder gar vorübergehend wieder umkehren. «Bis Ende 2024 erwarten wir schlussendlich aber tiefere Hypothekarzinsen als heute», so Hasenmaile.
Wie wird sich der Saron entwickeln?
Beim Saron erwarten die Immobilienexperten vorläufig keine grossen Bewegungen mehr. Die Saron-Hypothek ist mit einem Zinssatz von 2,45 bis 2,5 Prozent aktuell wieder teurer als Festhypotheken. Er wird massgeblich durch die Leitzinsentscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) beeinflusst. «Wir gehen davon aus, dass die SNB vorerst keinen zinspolitischen Handlungsbedarf mehr hat», sagt Ursina Kubli (44), Leiterin Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank. Sowohl die ZKB als auch Raiffeisen erwarten erst in der zweiten Jahreshälfte einen ersten Zinsschritt der SNB – nach unten. Für Saron-Kunden bedeutet das, ihre Hypothek wird wieder günstiger.
Welche Hypothek sollten Hausbesitzer wählen?
Saron-Hypotheken sind aktuell zwar etwas teurer als Festhypotheken. Dafür profitieren Kunden unmittelbar von den erwarteten Zinssenkungen. «Das Risiko einer weiteren Erhöhung der Saron-Hypotheken ist klein», sagt Hasenmaile. Für Haushalte, die mehr Planungssicherheit benötigen, empfiehlt er aber den Abschluss einer zwei- oder dreijährigen Festhypothek. Sie zählen aktuell zu den günstigsten Festhypotheken. «Zudem dürfte das allgemeine Zinsniveau am Ende der Laufzeit vorteilhaft sein für das Abschliessen einer neuen Festhypothek mit längerer Laufzeit.»
Wird der Eigenmietwert 2024 abgeschafft?
«Ganz so schnell wird das kaum der Fall sein», sagt Kubli von der ZKB. Nachdem sich der Ständerat in der Wintersession 2023 mit den bestehenden Differenzen befasst hat, wird 2024 wieder der Nationalrat an der Reihe sein. Über das Ausmass des Schuldzinsabzugs sowie der Einbezug von Zweitwohnungen herrscht noch Uneinigkeit. Bei einer möglichen Einigung im Parlament ist anschliessend ein Referendum gegen die Vorlage wahrscheinlich. «Wie wahrscheinlich eine Einigung ist, und ob die Abschaffung einem Volksreferendum standhalten kann, wird sich zeigen», so Kubli.
Wenger von VZ Vermögenszentrum glaubt nicht daran: «Angesichts der Budgetprobleme in Bundesbern kann ich mir nicht vorstellen, dass man auf die zusätzlichen Steuereinnahmen aus der Eigenmietwertbesteuerung verzichten will.»
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Werden Mietwohnungen noch teurer?
Die Mieten werden auch 2024 steigen. «Bei den Angebotsmieten kommt die zunehmende Knappheit am Mietwohnungsmarkt weiter zum Tragen», sagt Kubli. Es werden zu wenige Wohnungen gebaut. Die Zahl leerer Wohnungen wird im kommenden Jahr deshalb laut den Experten weiter zurückgehen, was die Suche nach einer bezahlbaren Mietwohnung erschwert.
Die Mietzinsen im Bestand werden ebenfalls steigen. Sie erhalten im April 2024 einen letzten Schub, da mit der letzten Erhöhung des Referenzzinssatzes viele Vermieter nochmals die Mieten anheben dürften. Anschliessend sollte es gemäss Raiffeisen beim Referenzzinssatz mehrere Jahre keine Veränderung mehr geben.
Steigen die Nebenkosten?
Vielen Mieterinnen und Mieter mussten bereits 2023 zum Teil Nachzahlungen von mehreren Hundert Franken leisten, weil ihre Nebenkosten stark gestiegen sind. Grund dafür waren vor allem die hohen Preise für Heizöl und Gas. Diese sind inzwischen wieder gesunken, jedoch weiterhin starken Schwankungen ausgesetzt. Zudem wurde Strom deutlich teurer – im Schnitt um 18 Prozent. Das wird 2024 bei der Nebenkostenabrechnung merklich zu Buche schlagen, vor allem in Häusern mit Wärmepumpen, die mit Strom betrieben sind.