Den Schweizer Häusermarkt bringt nichts so schnell ins Wanken. Nicht einmal ein Zins-Erdbeben. Das Ende der Tiefzinsphase liegt bald zwei Jahre zurück. Die Hypothekarzinsen haben sich in dieser Zeit zum Teil verdoppelt. Das heisst, die Finanzierung des Eigenheims wurde innert kurzer Zeit sehr viel teurer. Man könnte meinen, das hätte in den vergangenen Monaten auf die Häuserpreise gedrückt. Doch davon ist bisher nichts zu spüren.
Die Einfamilienhauspreise verzeichneten im dritten Quartal 2023 schweizweit sogar ein Plus von 2,1 Prozent. Das zeigen Zahlen der neuen Immobilienstudie von Raiffeisen. «Der seit längerem erwartete Rückgang bei den Eigentumspreisen lässt noch auf sich warten», sagt Fredy Hasenmaile (56), Chefökonom der Raiffeisen.
Käufer halten sich zurück
Doch laut der Studie mehren sich aktuell die Anzeichen für eine Abkühlung. Käufer sind zurückhaltender geworden und kaufen weniger als auch schon. Das zeigt sich daran, dass zuletzt deutlich weniger neue Hypotheken vergeben wurden. Die vier grössten Banken UBS, CS, ZKB und Raiffeisen finanzierten in den letzten vier Quartalen 17 Prozent weniger Einfamilienhäuser und 18 Prozent weniger Eigentumswohnungen als in derselben Vorjahresperiode.
Das entspricht einem Einbruch von fast einem Fünftel. Was sind die Gründe dafür? «Immer weniger Haushalte können sich ein Eigenheim leisten», sagt Hasenmaile. Die Tragbarkeit wird bei steigenden Zinsen und gleichzeitig hohen Häuserpreisen immer mehr zum Problem. Und Mieten dafür wieder attraktiver. Das heisst, die Nachfrage sinkt.
Und weil die Finanzierung des Hauses teurer wird, zahlen Hauseigentümer ihre Hypothek vermehrt ab. Das Hypothekenvolumen hat zwar noch nicht abgenommen, wächst aber deutlich langsamer als in den Vorjahren.
Immer mehr wollen verkaufen
«Gleichzeitig steigt die Zahl der ausgeschriebenen Eigenheime», sagt Hasenmaile. Denn private Eigentümer von mehr als einer Liegenschaft wollen ihre Immobilien zunehmend loswerden. Das Geschäftsmodell Buy-to-let, also kaufen, um zu vermieten, rentiert nicht mehr. Dafür sind die Hypothekarzinsen heute zu hoch. Auch der Leerstand nimmt beim Wohneigentum – im Gegensatz zum Mietermarkt – leicht zu. «Wir beobachten, dass Häuser länger ausgeschrieben sind und zum Teil nicht verkauft werden», sagt Hasenmaile.
In einigen Regionen sind zwar erste Preisrückgänge zu verzeichnen. Beispielsweise wurde Stockwerkeigentum in den Regionen Bern und Ostschweiz im Jahresvergleich erstmals etwas günstiger. Noch halten sich die Preisabschläge aber in Grenzen. Und die Hausverkäufer halten an ihren Preisvorstellungen fest – von Panikverkäufen keine Spur. Doch die neuen Zahlen zeigen, dass Hauskäufer das nicht mehr bedingungslos mitmachen.
Die richtige Wahl der Hypothek
Wer trotzdem kaufen möchte, dem steht eine schwierige Entscheidung bei der Finanzierung bevor. Lohnt sich eine Saron-Hypothek noch, oder ist eine sichere Festhypothek die bessere Lösung? Für den Immobilien-Experten Hasenmaile ist die Antwort klar: «Sicherheitsorientierte Hausbesitzer sollten aktuell eine zwei- bis dreijährige Festhypothek abschliessen», sagt er. Sie sind mit einem Zinssatz zwischen 2,3 bis 2,4 Prozent am günstigsten. Und in zwei Jahren, wenn eine Verlängerung ansteht, sollten die Zinsen wieder leicht gesunken sein.
Die Saron-Hypothek ist mit einem Zinssatz von 2,45 bis 2,5 Prozent zwar noch immer günstiger als eine zehnjährige Festhypothek, allerdings müssen Saron-Kunden in den nächsten Monaten mit einer weiteren Zinserhöhung rechnen.
