Die Hypothekarzinsen sind im vergangenen Jahr rasant gestiegen. Für zehnjährige Festhypotheken um etwa 2,5 Prozent, rechnet das Finanz- und Vorsorgeberatungsunternehmen SuisseKasse aus Seegräben ZH vor. Dabei orientiert sich diese an den Richtzinssätzen der 50 wichtigsten Kreditinstitute, wie es in einer Mitteilung heisst.
Damit nicht genug: Die Zinsen dürften 2023 weiter ansteigen. Damit wird die Situation für viele Immobilieneigentümer ungemütlich, heisst es weiter.
Steigende Kosten bei geringerem Immobilienwert
Das Problem liegt nicht nur in der teureren Bau- und Kauffinanzierung, sondern auch in der wachsenden Rate und Restschuld nach Ablauf der festgeschriebenen Zeit. Jasin Isik, Geschäftsführer der SuisseKasse, erklärt: «Bei der Berechnung der Tragbarkeit einer Immobilie werden die laufenden Kosten der Liegenschaft sowie das Einkommen der Eigentümer ins Verhältnis gesetzt. Bei steigenden Hypothekarzinsen kommt es zu einer Neuberechnung dieser Tragbarkeit.»
Das heisst: Während die Restschuld aufgrund des höheren Zinssatzes wächst, wird gleichzeitig mehr Einkommen verlangt.
Sind die finanziellen Mittel nicht hoch genug, drohe eine Zwangsversteigerung durch den Hypothekengeber, sagt Isik. Und das zu einem deutlich nach unten korrigierten Preis. Zudem könne der Hypothekengeber per Gesetz die ausstehende Hypothekarschuld innert 30 Tagen verlangen.
Angesichts solcher Szenarien geht bei einigen Immobilienbesitzern, die den Hauskauf eher knapp berechnet haben, die Angst um. Allerdings stellt sich die Frage, ob Geschäftsführer Isik hier nicht übertreibt.
Wie berechtigt sind Sorgen?
Natürlich kann die Liegenschaft freiwillig verkauft werden, um das Problem zu umgehen. Aktuell sind die Immobilienpreise auch noch hoch. Ein grossflächiger Einbruch der Häuserpreise ist nicht in Sicht. Experten der Credit Suissse erwarten allerdings eine «Abschwächung des Preis-Auftriebs», sagt beispielsweise Fredy Hasenmaile im Blick-TV-Interview.
Und ab wann werden die steigenden Hypozinsen tatsächlich zu einem finanziellen Problem für Schweizer Haushalte? Im Normalfall rechnen die Banken für die Beurteilung der Tragbarkeit mit einem Hypothekarzins von fünf Prozent.
Das heisst: Ein Hausbesitzer, der auch in jüngerer Zeit Hypothekarverträge abgeschlossen hat, müsste auch ein Hypozins von fünf Prozent noch tragen können. Davon sind wir aktuell noch weit entfernt. Noch glauben Brancheninsider nicht, dass die Hypothekarzinsen in nächster Zeit deutlich über drei Prozent steigen werden. So erwarten Immobilienberater wie das IAZI oder Wüest Partner in der nächsten Zeit auch kein Ansteigen von Notverkäufen durch Hauseigentümer.
Verkauf oder Risiko?
«Nicht immer wollen die Menschen die Liegenschaft verkaufen und nehmen das Risiko lieber in Kauf», sagt Isik. Das sei in Ordnung, sollte aber mit der Prüfung der gesamten Altersvorsorge-Situation einhergehen.
Wurde beim Kauf oder Bau der Immobilie bereits Pensionskassen- oder Säule-3a-Guthaben verwendet, kann es zusätzlich zu enormen finanziellen Einschränkungen im Alter kommen, selbst wenn die Immobilie prinzipiell weiterhin tragbar ist.
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Anzeichen für eine leichte Abkühlung des Immobilienmarktes gibt es bereits seit einigen Monaten.
Chancen für die nächste Generation
Es gibt aber auch gute Nachrichten. Wer in jungen Jahren privat in der Säule 3a vorgesorgt hat, kann möglicherweise in ein paar Jahren eine Immobilie zu einem deutlich niedrigeren Preis erhalten als jetzt.
«In diesem Szenario kann man zum einen das 3a-Geld vorzeitig zur Finanzierung der selbstbewohnten Immobilie beziehen und damit mehr Eigenkapital vorweisen, zum anderen minimiert sich dadurch der Finanzierungsbedarf», so Isik. (rae/dvo)
