Draussen wird es wieder merklich kühler, und man ist froh, wenn man nach der Arbeit oder vom Spazieren in die warme Wohnung zurückkommt. Unangenehm ist es dann, wenn die Wohnung noch kalt ist, weil noch immer nicht geheizt wird. Aber ab wann sind Vermieter in der Schweiz überhaupt verpflichtet, die Wohnungen zu heizen?
Die Heizperiode dauert in der Schweiz in der Regel von Mitte September bis Mitte Mai. Gemäss schweizerischem Recht gibt es aber kein fixes Datum für den Beginn der Heizperiode.
Mieter müssen nicht frieren
Hierzulande gilt der Grundsatz: Geheizt werden muss, wenn es nötig ist. Das ergibt sich aus Art. 256 OR, wonach der Vermieter das Mietobjekt jederzeit in einem «zum Gebrauch tauglichen Zustand» zu erhalten hat.
Zum Gebrauch taugt eine Wohnung nur, wenn man darin nicht friert. Das gilt gemäss Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz auch, wenn im Mietvertrag steht, die Heizsaison beginne am 1. Oktober. Selbst dann muss ein Vermieter in der Schweiz die Heizung nötigenfalls früher einschalten.
Das ist ein sogenanntes zwingendes Recht. Das heisst, es kann vertraglich nicht abgeändert werden. Wer also beispielsweise im Homeoffice arbeitet und tagsüber im Wohnzimmer oder Büro lediglich eine Raumtemperatur von 17 Grad hat, muss nicht in Decken gewickelt und schlotternd am Computer arbeiten, sondern kann sich wehren.
Unterschiedliche Raumtemperaturen tagsüber und nachts
Massgebend ist die ungeschriebene Regel, dass die Raumtemperatur in einer Mietwohnung 20 bis 22 Grad erreichen muss – jedenfalls von morgens ab 7 Uhr bis 23 Uhr abends.
In den Nachtstunden darf es kühler sein, allerdings sollte die Raumtemperatur auch dann nicht weniger als 16 Grad betragen, sonst drohen Feuchtigkeitsschäden.
Energie Schweiz nennt als übliche Werte für die einzelnen Räume 23 Grad in Badezimmern, 20 Grad für Wohn-/Aufenthaltsbereiche und 17 Grad in Schlafräumen.
Anspruch auf Mietzinsreduktion
Ist die Wohnung nicht genügend warm, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Wie viel diese ausmachen muss, ist Ermessenssache.
Sofern sich die Raumtemperatur nur zwischen 16 und 18 Grad bewegt, ist – gestützt auf Erfahrungen aus der Rechtsprechung – eine Ermässigung von 20 Prozent des Nettomietzinses angebracht.
Eine solche Mietzinsreduktion kann auch rückwirkend verlangt werden. Der Anspruch verjährt erst nach fünf Jahren. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Vermieter, Verwalter oder Hauswart umgehend über die ungenügende Raumtemperatur informiert sind. Sorgen diese nicht rasch für Abhilfe, rät der Mieterverband, die Wohnungstemperatur in einem eingeschriebenen Brief festzuhalten und an den Vermieter oder an die Liegenschaftsverwaltung zu senden.
Mietzinshinterlegung oder Ersatzvornahme
Viel mehr als eine Mietzinsreduktion dürfte die Mieterschaft aber daran interessiert sein, dass der Mangel behoben wird und angenehme Raumtemperaturen in den Wohnräumen herrschen.
Tut der Vermieter das nicht von sich aus, besteht die Möglichkeit, durch eine amtliche Hinterlegung des Mietzinses Druck auf den Vermieter auszuüben. Grundsätzlich muss aber dem Vermieter mit der Ankündigung einer allfälligen Hinterlegung zuerst eine Frist gewährt werden. Beratung über das genaue Vorgehen sowie Tipps und Musterbriefe finden sich dazu auf der Verbandswebsite des Mieterverbands.
Servicetechniker nur nach Ankündigung selbst aufbieten
Eine weitere Möglichkeit der Mieterschaft ist das Recht auf Ersatzvornahme. Gemäss Art. 259b OR dürfen Mieter einen Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat.
Mit einem eingeschriebenen Brief muss der Vermieter mit der Ankündigung, dass vom Mieter selbst ein Servicetechniker aufgeboten wird, falls der Mangel nicht innert weniger Tagen behoben wird, im Voraus informiert werden.