Um bis zu 88 Prozent in zehn Jahren

So stark sind die Eigenheimpreise in den Städten gestiegen

Am wenigsten Preissteigerungen verzeichneten die Kantone Bern, Jura und das Wallis. Die höchsten Ausschläge gab es in den Kantonen Zug, Genf und der Innerschweiz. «Nur in der Pandemie war das Preiswachstum noch stärker», kommentieren die Immobilienspezialisten von Raiffeisen diese Entwicklung. «Damals hatte es eine regelrechte Preisrally mit 5 Prozent Verteuerungen gegeben.»

Sehen wir uns den Vergleich für drei, fünf und zehn Jahre an. Er zeigt, in welchem Ausmass und mit welcher Geschwindigkeit sich die Preise entwickelt haben. Dafür untersuchte der Immobilienspezialist Iazi für die «Handelszeitung» die Eigenheimpreise in den grössten Städten der Schweiz. Mit dem Ergebnis: «Begehrte Lagen wurden noch begehrter», sagt Donato Scognamiglio, Gründer und Verwaltungsrat von Iazi. «Speziell grössere Städte, die per se bereits eine hohe Anziehungskraft haben, konnten im vergangenen Jahr noch mal Preissteigerungen verzeichnen. Wenn auch nicht mehr im selben Tempo wie zuvor.»

Kanton Zug überholt Zürich von rechts

Den stärksten Boom verzeichnete der Kanton Zug. In der Stadt Zug verteuerten sich die Preise für Eigentumswohnungen allein im vergangenen Jahr um 9 Prozent. Betrachtet man das vergangene Jahrzehnt, stiegen die Preise um sagenhafte 88 Prozent. Ähnliches in den umliegenden Gemeinden. Damit überholte Zug die Städte Zürich und Genf, die in der Vergangenheit stets die grössten Preissteigerungen verzeichneten. «In den vergangenen Jahren hat der Kanton Zug aufgrund seiner Wirtschaftskraft und seiner Tiefsteuerpolitik eine hohe Anziehungskraft bekommen», sagt Donato Scognamiglio. «Der Kanton Zug hat den Blinker gesetzt und alle anderen von rechts überholt.»

«Die Nachfrage im Kanton Zug übersteigt bei weitem das Angebot» argumentieren die Immobilienspezialisten der Zuger Kantonalbank. «Haupttreiber ist und bleibt die internationale Zuwanderung, die im Vergleich zum Vorjahr deutlich zugenommen hat». Im Durchschnitt treffen in Zug auf jede zum Verkauf inserierte Eigentumswohnung fast 17 Suchende. Im Schweizer Durchschnitt sind es nur zwei pro Wohnung. Es wundert daher wenig, dass dies politische Konsequenzen nach sich zog. Im Juni 2023 wurde in der Stadt Zug die Volksinitiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» knapp angenommen. Die Initiative verlangt den forcierten Bau preisgünstiger Wohnungen.

Innerschweiz mit hohen Preissteigerungen

Stark verteuert haben sich auch Städte, mit denen man nicht unbedingt gerechnet hätte. Dazu gehört etwa Giswil im Kanton Obwalden. Die Preise in der Innerschweizer Stadt stiegen um 61 Prozent – wenn auch von einer tiefen Basis aus. Dort bezahlt man heute für Stockwerkeigentum 750’000 Franken, in der Stadt Zug im Vergleich dazu 1,8 Millionen. Ebenfalls gefragt ist Hergiswil im Kanton Nidwalden. Dort haben sich in der Vergangenheit viele Vermögende aufgrund der tiefen Steuern angesiedelt. Mit dem Ergebnis, dass die Preise innert eines Jahrzehnts um 59 Prozent stiegen. Heute bezahlt man in Hergiswil für eine Eigentumswohnung 1’290’000 Franken.

Auch in den Ferienregionen legten die Preise markant zu. Sowohl in Andermatt als auch in Engelberg verteuerten sich Eigentumswohnungen in den vergangenen zehn Jahren um rund 50 Prozent. Eine Preisdynamik, die weiterhin anhält. Im vergangenen Jahr stiegen in St. Moritz die Eigenheimpreise um 14 Prozent, innert dreier Jahre um 30 Prozent. «Diese Entwicklung hängt stark mit der Corona-Zeit zusammen,» sagt Donato Scognamiglio. «Damals erwarben viele eine Eigentumswohnung in den Bergen, die Dynamik ist zwar zurückgegangen, die hohen Preise sind geblieben.» Vor allem für Einheimische wird es dort immer schwieriger, ein Eigenheim zu erwerben.

Eigenheim in Zürich nicht finanzierbar

Im Kanton Zürich ist das Preisniveau seit längerem schon unerreichbar hoch. Dennoch gab es weiterhin Preisanstiege. In der Stadt Zürich kletterten die Preise für Stockwerkeigentum im vergangenen Jahr um 6 Prozent, innert zehn Jahren waren es 51 Prozent. Einige Städte im Kanton übertrafen sogar diese hohe Wachstumsrate. In der Seegemeinde Horgen stiegen die Preise um 52 Prozent, in der Industriestadt Dietikon um 56 Prozent. «Dennoch bleibt die Nachfrage hoch», schreibt die ZKB in ihrem Immobilienbericht. Was erstaunt. Denn «in Zürich kann sich nicht einmal mehr ein Bundesrat ein Haus leisten», sagt Donato Scognamiglio. «Das Bruttoeinkommen von 450’000 reicht dafür nicht aus».

Und wie geht es weiter?

Die Dynamik lässt nach. Mit dem Anstieg der Zinsen hat sich die Zahl der Handänderungen im Eigenheimmarkt reduziert. In den letzten vier Quartalen wurden von UBS, CS, ZKB und Raiffeisen deutlich weniger Eigenheimtransaktionen finanziert: 17 Prozent weniger Einfamilienhäuser und 18 Prozent weniger Eigentumswohnungen als in derselben Vorjahresperiode. Neben der Zahl der Immobilienkäufe geht auch die Anzahl der neu abgeschlossenen Hypotheken zurück.

In der Region Bern und Ostschweiz sind die Preise für Stockwerkeigentum im Jahresvergleich erstmals etwas gesunken. Doch die Preisabschläge halten sich in Grenzen. «Die Konkurrenz unter den Eigenheimsuchenden ist nach wie vor gross und verleiht dem Markt Stabilität», sagt Donato Scognamiglio. «Auch der Zustrom in die Schweiz ist aufgrund der starken Wirtschaftsleistung nach wie hoch.» Wer auf stark sinkende Preise setzt, dürfte enttäuscht werden.

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