Auf einen Blick
- Hypothekarzinsen steigen wieder an. Grund sind höhere Kapitalmarktzinsen
- Basel III führt zu strengeren Kapitalvorschriften für Banken
- Durchschnittszins für 5-jährige Festhypothek beträgt aktuell 1,49 Prozent
Hauseigentümerinnen und -eigentümer dürfte die jüngste Zinsentwicklung bei Festhypotheken überraschen. Monatelang sind die Hypothekarzinsen dank der Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank massiv gesunken. In den letzten Wochen gingen die Zinsen jedoch wieder in die andere Richtung. Dies, obwohl eigentlich alle Analysten mit weiteren Leitzinssenkungen der SNB rechnen.
Derzeit beträgt der durchschnittliche Zinssatz für eine fünfjährige Festhypothek 1,49 Prozent und bei einer zehnjährigen bei 1,71 Prozent, wie der Hypotheken-Index des Vergleichsportals Moneyland zeigt.
Vor gut drei Wochen lag der Zinssatz für eine Laufzeit von fünf Jahren noch bei 1,38 Prozent und für zehn Jahre bei 1,56 Prozent. Die Durchschnittszinsen für eine zweijährige Hypothek sind in diesem Zeitraum von 1,30 auf aktuell 1,34 Prozent gestiegen. Seit dem letztjährigen Jahrestief vor gut anderthalb Monaten haben gerade die langfristigen Zinsen deutlich zulegt. Bei Zehnjährigen teilweise um 0,25 Prozentpunkte. Woran liegt das? Und ist der ideale Zeitpunkt für die Aufnahme oder Erneuerung einer Hypothek schon wieder vorbei?
Strengere Kapitalvorschriften für Banken
Seit dem Jahresbeginn gelten mit Basel III strengere Kapitalvorschriften für Banken. Sie müssen für vergebene Kredite höhere Eigenmittel halten und entsprechend ihre Zinsmargen erhöhen, damit sie ihre Rentabilität halten können. Die Zürcher Kantonalbank verneint auf Anfrage, dass die Einführung von Basel III generell zu Anpassungen der Zinsen und Konditionen geführt hat.
Raiffeisen-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile (57) sieht den Grund für die höheren Hypothekarzinsen an den Kapitalmärkten. «Gerade in den USA wurden im grossen Umfang Bonds und Staatsanleihen verkauft, was die Renditen und damit auch die Zinsen in die Höhe getrieben hat. Der dortige Kapitalmarkt strahlt auch auf Europa und die Schweiz aus», so Hasenmaile.
Neue Zölle könnten Inflation hochhalten
Ausgelöst habe den Ausverkauf am Kapitalmarkt die Inflation in den USA, die sich seit Herbst hartnäckiger zeige. Zudem sei auch die Aussicht auf neue Zölle durch den baldigen US-Präsidenten Donald Trump (78) ein Faktor. Diese könnten die Inflation hoch halten. Höhere Kapitalmarktzinsen bedeuten für die Banken höhere Kosten bei der Geldbeschaffung. Und in der Schweiz sind die Kapitalmarktzinsen auf zehnjährigen Staatsanleihen seit Anfang Dezember um 0,2 Prozentpunkte gestiegen, was sich direkt auf die Zinsen von Festhypotheken auswirkt.
Am Freitag legten die Zinsen am US-Kapitalmarkt erneut zu. Der Grund war der überdurchschnittliche Anstieg der Beschäftigung, der deutlich über den Prognosen lag. Das Ergebnis: deutlich weniger Arbeitslose in den USA, steigende Zinsen an den weltweiten Kapitalmärkten, also auch in der Schweiz und damit erneut leicht steigende Hypothekarzinsen.
Wenn Basel III stärker trifft
Der Effekt von Basel III hebt sich gemäss Hasenmaile über alle Hypotheken hinweg mehr oder weniger auf. «Grundsätzlich führen zunehmend strengere Liquiditätsbestimmungen bei den Banken zu leicht teureren Hypotheken. Die neuen Kapitalvorschriften können sich bei Hypotheken auf Eigenheimen sogar leicht positiv auswirken. Bei Renditeliegenschaften hingegen dürfen die Zinsen tendenziell steigen», so der Immobilienexperte.
Unter den Eigenheimbesitzern oder Neukäufern gibt es jedoch Unterschiede: Bei einer tiefen Belehnung dürften negative Auswirkungen durch Basel III ausbleiben. Wer sich beim Eigenheimkauf bis ans Limit verschuldet, muss generell mit Aufschlägen rechnen – oder gar damit, gar keine Hypothek zu erhalten.
Wie es mit den Hypothekarzinsen im laufenden Jahr weitergeht? «Als wahrscheinlichstes Szenario erachte ich, dass die Schweizerische Nationalbank den Leitzins bis Mitte Jahr ein- bis zweimal um einen Viertelpunkt senkt. Da dieses Szenario weitgehend eingepreist ist, rechne ich im ersten Halbjahr 2025 mit seitwärts tendierenden bis sinkenden Hypothekarzinsen», sagt Felix Oeschger (34), Analyst bei Moneyland. Er schliesst aber nicht aus, dass die SNB gar wieder Negativzinsen einführen könnte – beispielsweise, wenn die Notenbank auf eine sehr starke Aufwertung des Frankens reagieren müsste. «In diesem Fall dürften die Hypothekarzinsen nochmals deutlich sinken», so Oeschger.