Manuel Boeck

Am 20. Juni hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins um 25 Basispunkte auf 1,25 Prozent gesenkt. Als Reaktion darauf setzte der Zinsindex für Wohnimmobilien des Vergleichsportals Hypotheke.ch seinen Rückgang fort, von 1,99 auf 1,77 Prozent. Allein diese Bewegung innerhalb etwas mehr als einem Monat führte zu einer Senkung der jährlichen Zinskosten für eine Hypothek in Höhe von 800'000 Franken um 1760 Franken.

«Der Markt betrachtet das Risiko einer erneut steigenden Inflation in der Schweiz als gering. In den aktuellen Hypothekarzinsen ist sogar eingepreist, dass die Zinsen weiter leicht fallen werden», erklärt Florian Schubiger von Hypotheke.ch die Marktsituation. Die Zinskurve hat sich in den letzten drei Monaten parallel nach unten verschoben und ist immer noch vergleichsweise flach. Für eine längere Laufzeit zahlt man nur geringfügig einen höheren Zinssatz als für eine kurze Laufzeit. Saron-Hypotheken kosten heute mehr als beispielsweise fünfjährige Hypotheken.

Tiefster Saron-Satz

Die aktuellen «Schaufensterpreise» für Schweizer Hypotheken mit fünf Jahren Laufzeit fangen auf den bekannten Vergleichsplattformen bei 1,46 Prozent an, bei Wohnkrediten über zehn Jahre lautet das günstigste Angebot auf 1,5 Prozent. Je nach Einkommen, Höhe des Eigenkapitals oder Art der Immobilie können andere Zinssätze ausgehandelt werden. Für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, die keine Top-Bonität mitbringen, können die Zinskosten allerdings auch deutlich höher ausfallen.

Die tiefste Marge für eine Saron-Hypothek liegt bei den Vergleichsplattformen bei 0,56 Prozentpunkten. Mit einem Saron-Satz von 1,21 Prozent, der sich direkt am Leitzins der SNB orientiert, liegen damit die tiefsten Zinskosten bei 1,77 Prozent. Da die inverse Zinskurve seit Monaten anhält, sind Festzinshypotheken gegenüber Saron-Hypotheken weiterhin im Vorteil. Hypothekennehmer können vor diesem Hintergrund kürzere Laufzeiten, wie beispielsweise zweijährige Festhypotheken, um von den niedrigeren Marktzinsen zu profitieren, ohne kurzfristig auf potenzielle Zinssenkungen der SNB zu spekulieren.

«Schaufensterpreise» für Hypotheken auf den bekannten Vergleichsplattformen (Stand Ende Juli 2024):

* Nur Topkonditionen, allgemeine Angaben - der tatsächliche Zins kann wegen verschiedener Faktoren höher sein. ** Beste Konditionen für eine Neuhypothek über 800'000 Franken bei 1 Million Franken Immobilienwert im Kanton Zürich, Richtwerte

«Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Hypothekenzinsen noch etwas weiter fallen. Die Möglichkeit, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) in den kommenden Quartalen eine weitere Zinssenkung vornimmt, ist gross», sagt Schubiger. Er sieht jedoch aus heutiger Sicht keinen grossen Spielraum mehr für weiter sinkende Zinsen. Daher könnten die Hypothekenzinsen möglicherweise noch etwas fallen, sich dann aber stabilisieren. Ein Teil der erwarteten Zinssenkungen ist bereits in den aktuellen Hypothekenzinsen eingepreist, daher ist das kurzfristige Abwärtspotenzial unter den aktuellen Bedingungen begrenzt.

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Ein möglicher negativer Faktor könnten schlechter als erwartete Inflationszahlen in den USA oder Europa sein, was dazu führen könnte, dass die US-Notenbank Fed und die Europäische Zentralbank (EZB) vorsichtiger werden. Dies könnte auch in der Schweiz die Geschwindigkeit der Zinssenkungen bremsen.

Welche Bank die günstigste Saron-Hypothek anbietet

Für Hypothekennehmer ist das Umfeld bereits anspruchsvoller geworden: Banken haben in den letzten Wochen ihre Marge erhöht und bieten in vielen Fällen nicht mehr die besten Zinsen an. Auf der anderen Seite haben Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen laut Schubiger wieder aufgeholt. Durch die Zinssenkungen ist der Hypothekenmarkt für sie wieder attraktiver geworden und sie agieren wieder aktiver. «Wir haben auch von einigen Akteuren gehört, dass sie im Herbst wieder mit grösseren Volumina aktiv werden.»

Dabei bieten Banken bei Saron-Hypotheken meistens die besten Konditionen an, zumal viele Pensionskassen und Versicherungen die Saron-Hypothek gar nicht oder nur defensiv im Angebot haben. Bei den Festzinshypotheken würden hingegen die Banken meistens von Versicherungen und Pensionskasse geschlagen. Am günstigsten bietet eine Saron-Hypothek laut Moneyland derzeit Banque Cantonale de Genève mit dem Programm Advantage Service an – ein Angebot von Online-Hypotheken. Auch bei den zehn- und fünfjährigen Festhypotheken sind die Genfer ganz vorn dabei.

«In meinen Augen ist das Abwärtspotenzial begrenzt»

Risikofreudige Immobilienbesitzer, die grössere Zinsschwankungen verkraften können, haben derzeit die Möglichkeit, eine Saron-Hypothek abzuschliessen und auf noch niedrigere Zinsen zu spekulieren. Dies empfiehlt sich jedoch aktuell nur für Personen, die die Zinsentwicklungen genau verfolgen und über Kenntnisse auf diesem Gebiet verfügen.

«In meinen Augen ist das Abwärtspotenzial begrenzt», sagt Schubiger. Daher können alle anderen die aktuelle Situation nutzen und sich langfristig binden. Die Zinsen sind im Vergleich zu vor einem Jahr in allen Modellen um etwa 0,8 Prozentpunkte gesunken. Zudem ist die Zinskurve immer noch sehr flach und die Absicherung durch eine längere Laufzeit ist kostengünstig.

Wer Sicherheit sucht, kann derzeit guten Gewissens eine zehnjährige Festhypothek abschliessen. Ob die Inflation wirklich «bezwingt» ist, ist noch nicht sicher. Derzeit glaubt nur eine Minderheit an steigende Zinsen, aber die Erfahrung zeigt laut Hypothekarexperte Schubiger, dass sich die Stimmung schnell ändern kann.

Vergleichen lohnt sich derzeit mehr als je zuvor. Die Zinsen schwanken stärker und einige Anbieter geben die gesunkenen Zinsen schneller an ihre Kunden weiter. Es lohnt sich, mindestens fünf Anbieter zu vergleichen, einschliesslich Versicherungen und Pensionskassen. Wer eine Hypothek abschliesst, sollte zuvor auch online über die aktuellen Zinsen informieren, um sich ein Bild zu machen. Und schliesslich gilt wie immer: gut verhandeln und sich nicht vom erstbesten Angebot blenden lassen.