Wer jüngst einen Blick auf die Zinssätze für Festhypotheken geworfen hat, konnte feststellen, dass sich die Sätze nicht merklich verändert haben - auch wenn die Schaufensterpreise bei hypotheke.ch leicht attraktiver erscheinen als noch vor drei Monaten. Das beste Angebot für eine fünfjährige Festhypothek beläuft sich 2,18 Prozent und bei einer zehnjährigen Hypothek auf 2,31 Prozent.
Der Zinssatz einer Festhypothek setzt sich aus dem Swap-Satz - das ist der Zinssatz, mit welchem sich Banken untereinander Geld ausleihen - sowie der Marge der für die Hypothek zusammen, die üblicherweise bei rund 0,50 bis 0,60 Prozent liegt. Dieser Swap-Satz hat in den letzten drei Monaten leicht angezogen. Aktuell beläuft sich der zweijährige Satz bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) auf 1,85 Prozent und der zehnjährige Satz auf 1,82 Prozent. Die Zinskurve ist somit immer noch leicht invers - sprich die kurzfristigen sind höher als die langfristigen Zinssätze.
Der Swap-Satz lehnt sich stark an der Rendite der eidgenössischen Bundesobligationen an. Es lässt sich beim Vergleich immer noch feststellen, dass die Differenz im historischen Vergleich relativ hoch ist. Aktuell beträgt die Differenz bei zehnjähriger Laufzeit immer noch 0,80 Prozentpunkte verglichen mit dem Durchschnitt von 0,20 bis 0,30 Prozent über die letzten 20 Jahre. Ein Teil davon ist auf die Krise der Credit Suisse zurückzuführen, weil sich der Spread sprich die Zinsdifferenz wegen den Unsicherheiten um die Bankenkrise sowie der rekordhohen Nachfrage nach Eidgenossen zwischen den zwei Sätzen ausgeweitet hat. Zurückgebildet hat sich dieser Spread bisher nicht.
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Leitzinserhöhungen durch SNB zeigen Wirkung
Thomas Stucki, Anlagechef bei der St. Galler Kantonalbank, geht davon aus, dass sich die Swap-Sätze bis Jahresende vorerst weiter nach oben bewegen werden. In der Spitze dürfte der zehnjährige Swap-Satz bei 2,20 Prozent zu stehen kommen. Auch die Zürcher Kantonalbank (ZKB) ist der Meinung, dass sich die Zinssätze über die nächsten drei Monate moderat aufwärts bewegen werden und erwartet Ende Oktober ein Zinsniveau von 2 Prozent.
Mittelfristig rechnet die Zürcher Staatsbank mit einem unveränderten Swap-Satz von 2 Prozent per Juli 2024. Dies, weil die Rendite der 10-jährigen Bundesobligationen sich bei 1,2 Prozent einpendeln dürfte und somit die Differenz weiterhin hoch bleibt. Trifft diese Prognose ein, so wäre eine Festhypothek demnach im nächsten Juli für rund 2,5 Prozent zu haben.
Stucki geht davon aus, dass die SNB gegen Ende 2024 eine Leitzinssenkung in Betracht zieht. «Erst gegen Mitte 2025 werden die Zinsen merklich sinken. Das zeigt sich dann bei der kurzen Laufzeit für Swaps mit zweijähriger Laufzeit und einem Zins von 1,55 Prozent sowie 1,75 Prozent für 10-jährige Refinanzierungen. Mit Aufschlag dürfte in diesem Szenario eine zehnjährige Festhypothek für rund 2,30 Prozent zu haben sein.
Nimmt man die Prognose der grössten Schweizer Bank zur Hand, so fällt die Prognose gegenüber den anderen Instituten aus dem Rahmen - zur Freude der Hypothekarnehmer. Die UBS erwartet, dass sich die Zinsen schon in den nächsten zwölf Monaten zurückbilden.
Den zehnjährigen Swap-Satz veranschlagt das Institut per Ende Jahr auf 1,72 Prozent, gefolgt von 1,54 Prozent im Juni 2024. Bei den 5-jährigen Swap-Sätzen sollte der Zins innert Jahresfrist von 1,74 Prozent auf 1,42 Prozent sinken. Das würde bedeuten, dass bei den kürzeren Laufzeiten von drei bis fünf Jahren sogar Angebote für Festhypotheken um die 2,00 Prozent drin liegen.
Dieser Artikel wurde erstmals auf «Cash.ch» publiziert. Weitere spannende Artikel findest du auf www.cash.ch.
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Die UBS leitet ihre Prognose vom Rückgang der Inflation ab und schreibt, dass die Zentralbanken wegen des Rückgangs der Inflation bis Ende Jahr ihre Leitzinsen weniger stark anheben werden als noch vor wenigen Monaten erwartet. Im nächsten Jahr dürften dann die ersten Leitzinssenkungen erfolgen.
Der Ausblick auf mögliche Leitzinssenkungen dürfte deshalb bereits in der zweiten Jahreshälfte 2023 zu leicht tieferen Zinsen am langen Ende führen. Bei den Renditen der Schweizer Bundesanleihen ist das Potenzial zwar beschränkt, da sie bereits heute teuer bewertet sind. Bei den Hypothekarzinsen dürfte der Rückgang ausgeprägter sein. Dies, weil sich gemäss UBS-Ökonom Alessandro Bee, Leiter CIO Macro & Strategie Schweiz, die Differenz zwischen Swap-Satz und Bundesobligation von derzeit 0,80 Prozentpunkten Richtung 0,60 Prozentpunkte oder tiefer zurückbilden wird.
Konjunktursorgen nehmen in der Schweiz zu
Dass die Zinsen trotz den verschlechterten Konjunkturaussichten nicht schneller sinken, hängt damit zusammen, dass die Schweizerische Nationalbank gemäss Konsensschätzung den Leitzins am 21. September bei ihrer geldpolitischen Sitzung um weitere 0,25 Prozentpunkte auf 2,00 Prozent erhöhen dürfte. Dies, um einem allfälligen, erneuten Anstieg der Inflation von Anfang an den Wind aus den Segeln zu nehmen.
Zudem ist die Möglichkeit einer Rezession in der Schweiz nicht von der Hand zu weisen, wie Tomasz Iweladek, Chefvolkswirt für Europa bei T Rowe Price, nach dem Anfang August publizierten Schweizer Einkaufmanagerindex (PMI) festhält. Der PMI für das verarbeitende Gewerbe ist im Juli um 6 Punkte von 44,9 auf 38,5 Punkte gefallen. Ein Wert unter der Schwelle von 50 Prozent signalisiert einen deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung. Der Indikator gilt entsprechend als Vorbote einer Rezession, wenn er unter das Niveau von 50 Punkten sinkt und dort verharrt.
Sollte sich die konjunkturelle Lage in der Schweiz tatsächlich stark verschlechtern, so könnten sich die Zinssätze für Festhypotheken im nächsten Jahr schneller als gedacht zurückbilden.
Saron-Hypothekarsatz orientiert sich nur am Leitzins und bleibt vorerst hoch
Ob die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins im Falle einer Rezession ebenfalls schnell senken wird, kann heute noch nicht beurteilt werden. Zu stark liegt der Fokus der Nationalbank auf der Teuerungsbekämpfung.
Damit sich deutliche Zinssenkungen abzeichnen, müssten die Schweizer Währungshüter zuerst ihre Inflationsprognose von 2,2 Prozent für 2024 und 2,1 Prozent für 2025 nach unten revidieren, ehe die SNB eine Leitzinssenkungen in Betracht ziehen würde. Entsprechend geht nicht nur die UBS davon aus, dass der für den Saron ausschlaggebende Zinssatz im kommenden Jahr nahe dem Niveau von 2 Prozent notieren wird, ehe dieser dann erst gegen Ende 2024 Richtung 1,75 Prozent sinken dürfte.