Der Startschuss zu einem kräftigen Mietzinsanstieg in der Schweiz ist gefallen. Wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) heute meldet, wird der Referenzzinsatz von 1,25 Prozent auf 1,5 Prozent angehoben. Es ist die erste Erhöhung seit Einführung des für den Mietzins massgebenden Hypo-Referenzzinssatzes vor 15 Jahren.
Bislang konnten Mieterinnen und Mieter die steigenden Hypothekarzinsen gleichgültig zur Kenntnis nehmen. Schliesslich waren sie lange davon nicht betroffen. Zur Erinnerung: Der Referenzzinssatz gilt als Richtwert für die Mietzinsgestaltung. Dass dieser nach oben angepasst wird, bedeutet, dass die Mieten mit etwas Verzögerung steigen. Konkret heisst es jetzt: Vermieter können bei bestehenden Mietverträgen ab dem nächsten Kündigungstermin drei Prozent höhere Mietpreise verlangen.
Wohnkosten steigen ab Oktober
Für viele Haushaltsbudgets, gerade auch von Familien, ist das bei der gegenwärtigen Teuerung ein happiger Betrag. «Ab Oktober dürften viele Mieter bereits höhere Netto-Mieten zahlen», sagt Ursina Kubli (43), leitende Immobilienexpertin bei der Zürcher Kantonalbank. Mieter sind in der ganzen Schweiz auf breiter Front davon betroffen, aber nicht alle. Denn: Vermieter dürfen den Mietzins nur dann erhöhen, wenn der aktuelle Mietvertrag auch auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht. Ein Blick in den Mietvertrag kann sich daher lohnen.
«Etwa die Hälfte aller Mietverträge sind an den derzeit geltenden hypothekarischen Referenzzinssatz gebunden», sagt Robert Weinert (44), Immobilienexperte bei Wüest Partner. In der Region Zürich sowie in der Inner- und der Ostschweiz liegt dieser Anteil bei über 60 Prozent. «In diesen Regionen wird ein Anstieg des Referenzzinssatzes deshalb stärker spürbar sein», sagt Weinert.
In der Westschweiz – vor allem in der Genferseeregion – sind die Auswirkungen etwas geringer, denn hier beruhen zwei Drittel der Verträge auf einem höheren Referenzzinssatz. Diese Mieten dürfen jetzt nicht plötzlich in die Höhe geschraubt werden.
Vermieter werden handeln
Die Wahrscheinlichkeit einer Mietzinserhöhung variiert nicht nur je nach Region. Es gibt weitere Kriterien, die einen Preisanstieg begünstigen. Laut der ZKB haben institutionelle Vermieter die Mieten in der Vergangenheit eher gesenkt. «Wer also einen institutionellen Vermieter hat, muss jetzt auch eher mit einer Erhöhung rechnen», sagt Kubli. Zu den Institutionellen gehören Swiss Life, Wincasa und Livit.
1. Was ist eigentlich ein hypothekarischer Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Wohnungsmieten. Durch ihn können Veränderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mieter übertragen werden. Der Referenzzinssatz bildet also die Kosten ab, die dem Hauseigentümer zur Finanzierung einer Liegenschaft entstehen.
2. Wofür braucht es den Referenzzinssatz?
Er ist massgebend für die Mieten der meisten Mietwohnungen – ausgeschlossen sind beispielsweise Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.
3. Wann wurde der Referenzzinssatz eingeführt?
Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt. Ziel war es, die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seit seinem Bestehen ist er von 3,5 auf 1,25 Prozent gesunken. Im Juni 2023 gab es nun die erste Erhöhung auf 1,5 Prozent seit der Einführung.
4. Kann eine Veränderung des Referenzzinssatzes zu einer Erhöhung des Mietzinses führen?
Ja, wenn der Zinssatz steigt, können Vermieter darauf abgestützt die Mieten um 3 Prozent erhöhen. Allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht.
5. Können Mieter aufgrund des Referenzzinssatzes tiefere Mieten verlangen?
Ja, das können sie, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Wer schon mehrere Jahre in derselben Wohnung lebt und bisher nie eine Mietzinssenkung beantragt hat, der kann sogar geltend machen, dass der Referenzzinssatz im Laufe der Zeit mehrfach gesunken ist. Eine Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte entspricht einer Senkung des Mietzinses um rund 2,9 Prozent. Allerdings haben die Vermieter die Möglichkeit, Mietzinssenkungen aufgrund des Hypothekarzinses mit gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft zu verrechnen. Gewisse Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch.
6. Wie wird der Zinssatz eigentlich berechnet?
Der Referenzzinssatz entspricht dem volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatz aller Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Ausgerechnet wird der Satz von der Schweizerischen Nationalbank im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen. Die Banken müssen der Nationalbank dafür die notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet. Dorothea Vollenweider
1. Was ist eigentlich ein hypothekarischer Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Wohnungsmieten. Durch ihn können Veränderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mieter übertragen werden. Der Referenzzinssatz bildet also die Kosten ab, die dem Hauseigentümer zur Finanzierung einer Liegenschaft entstehen.
2. Wofür braucht es den Referenzzinssatz?
Er ist massgebend für die Mieten der meisten Mietwohnungen – ausgeschlossen sind beispielsweise Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.
3. Wann wurde der Referenzzinssatz eingeführt?
Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt. Ziel war es, die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seit seinem Bestehen ist er von 3,5 auf 1,25 Prozent gesunken. Im Juni 2023 gab es nun die erste Erhöhung auf 1,5 Prozent seit der Einführung.
4. Kann eine Veränderung des Referenzzinssatzes zu einer Erhöhung des Mietzinses führen?
Ja, wenn der Zinssatz steigt, können Vermieter darauf abgestützt die Mieten um 3 Prozent erhöhen. Allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht.
5. Können Mieter aufgrund des Referenzzinssatzes tiefere Mieten verlangen?
Ja, das können sie, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Wer schon mehrere Jahre in derselben Wohnung lebt und bisher nie eine Mietzinssenkung beantragt hat, der kann sogar geltend machen, dass der Referenzzinssatz im Laufe der Zeit mehrfach gesunken ist. Eine Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte entspricht einer Senkung des Mietzinses um rund 2,9 Prozent. Allerdings haben die Vermieter die Möglichkeit, Mietzinssenkungen aufgrund des Hypothekarzinses mit gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft zu verrechnen. Gewisse Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch.
6. Wie wird der Zinssatz eigentlich berechnet?
Der Referenzzinssatz entspricht dem volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatz aller Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Ausgerechnet wird der Satz von der Schweizerischen Nationalbank im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen. Die Banken müssen der Nationalbank dafür die notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet. Dorothea Vollenweider
Die Experten gehen zudem davon aus, dass die meisten Vermieter die Erhöhung durchsetzen werden. «Angesichts der tiefen Leerstände sowie der steigenden Angebotsmieten gehe ich davon aus, dass viele Vermieter in nächster Zeit aktiv werden», weiss Kubli.
Wer häufig umzieht, bezahlt am meisten
Treffen wird die Erhöhung vor allem Einpersonen- und Einelternhaushalte sowie alleinstehende Seniorinnen und Senioren. «Diese Mieter wenden bereits jetzt einen hohen Anteil ihres verfügbaren Einkommens für die Wohnkosten auf», sagt Weinert. Da schmerzt jeder Kostenanstieg.
Jene Mieter, die in den letzten Jahren sukzessive von den Mietsenkungen aufgrund des Referenzzinssatzes profitiert haben, dürfte die Erhöhung nicht in Not bringen. Anders ist die Situation für Miethaushalte, die erst kürzlich umgezogen sind. «Sie fanden in den letzten Jahren schon deutlich höhere Marktmieten vor», sagt Kubli. Bei tieferen Einkommensschichten sind die prozentualen Wohnausgaben bereits hoch, daher fallen für sie eine Referenzzinsanpassungen stärker ins Gewicht.
Es drohen weitere Zinsschritte
Und dieser erste Zinsschritt ist nur der Anfang. Denn auf die erste Referenzzinssatzerhöhung dürften weitere folgen. Laut der Credit Suisse deutet vieles darauf hin, dass bereits im Dezember ein weiterer Anstieg auf 1,75 Prozent folgen könnte.
Gemeinsam mit der Teuerung, die zu einem Teil ebenfalls auf die Mieter überwälzt werden kann, dürften die beiden Anstiege bis April 2024 zu durchschnittlich bis 7 Prozent höheren Mietpreisen führen. Mieter, welche in der Vergangenheit von allen Senkungen des Referenzzinssatzes profitiert hatten, müssen gar mit Mietpreiserhöhungen von bis zu 10 Prozent rechnen bis ins nächste Jahr.
Mieten steigen um bis zu 15 Prozent
«Wir erwarten 2024 einen weiteren Zinsschritt», sagt Kubli von der ZKB. Bei den heutigen Zinserwartungen an den Finanzmärkten könnten bis 2027 laut der Immobilienexpertin insgesamt fünf weitere Zinserhöhungen folgen.
«Allein durch den Anstieg des Referenzzinssatzes ergibt sich ein Potenzial für Mieterhöhungen von gut 15 Prozent», sagt Kubli. Wer aktuell für eine 2-Zimmer-Wohnung 1500 Franken pro Monat bezahlt, müsste in fünf Jahren also 1725 Franken pro Monat hinblättern. Das entspricht Mehrkosten von 2700 Franken pro Jahr.
Will heissen: Die meisten der Miethaushalte kommen nicht darum herum, mehr von ihrem monatlichen Einkommen fürs Wohnen zu reservieren – sofern das überhaupt drin liegt.
