Der Wohnungsmangel treibt die Mieten für Wohnungswechsler hoch. Der Referenzzinssatz bleibt aber vorerst bei 1,25 Prozent, wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Mittwoch mitteilte. Der Zinssatz ist somit seit März 2020 unverändert.
Hatte die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt bislang keinen Einfluss auf den Mietzins bestehender Mietverhältnisse, könnte sich das im Sommer ändern. Die deutlich gestiegenen Hypothekarzinsen sorgen dafür, dass der Referenzzinssatz zum ersten Mal seit dessen Einführung im Jahr 2008 steigen wird. Denn er stützt sich auf den Durchschnittszins der Banken.
Bei Einführung im Jahr 2008 hatte der Satz 3,5 Prozent betragen. Seit seiner Existenz ist er bisher nur gesunken, zuletzt im März 2020 von 1,5 Prozent auf den aktuellen Wert von 1,25 Prozent. Ob und wann sich der hypothekarische Referenzzinssatz für Wohnungsmieten erhöht, darüber sind sich Expertinnen und Experten uneinig. Bei Wüest Partner heisst es, dass «im Verlauf des Jahres» mit einer Erhöhung zu rechnen sei. Die Immobilien-Experten der UBS gehen auch davon aus, dass der Referenzzins noch in der ersten Jahreshälfte 2023 angehoben wird, «mit grösster Wahrscheinlichkeit aber erst im Juni».
Erhöhung erfolgt in zweiten Jahreshälfte
Immobilien-Experten der ZKB, Credit Suisse und Raiffeisen erwarten die erste Anpassung nach oben in der zweiten Jahreshälfte. Ist das der Fall, bekommen das alle Haushalte zu spüren, deren Mietvertrag auf dem aktuellen Referenzzinssatz beruht. Steigt der Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,5 Prozent, können Vermieter den Mietzins um 3 Prozent erhöhen.
«Das dürfte bei knapp 50 Prozent aller Mietverträgen der Fall sein», sagt Ursina Kubli (43), leitende Immobilien-Expertin bei der ZKB. Ist der Vermieter ein institutioneller Investor, ist die Wahrscheinlichkeit sogar leicht höher. Beispiel: Bei einer Monatsmiete von 2000 Franken beträgt die zu erwartende Erhöhung 60 Franken.
Vermieter sitzen am längeren Hebel
Hingegen dürfen Vermieter, die die vergangenen Referenzzinssatz-Senkungen nicht weitergegeben haben, die Erhöhung dementsprechend auch nicht weitergeben.
Und: «Die Miete darf nicht von heute auf morgen erhöht werden.» Das sagt Fabian Gloor (37), Leiter der Hotline für die Rechtsberatung des Mieterinnen- und Mieterverbands. Eine Mietzinserhöhung ist erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin hin und unter Einhaltung der Kündigungsfrist plus einer zehntägigen Bedenkfrist erlaubt.
Mietern droht ein Kostenhammer
Noch ist offen, wie viele Vermieter die höheren Mieten schlussendlich wirklich einfordern. Immobilienbesitzer sitzen bei der aktuell angespannten Lage auf dem Mietwohnungsmarkt allerdings am längeren Hebel. Der Wohnungsmangel minimiert das Risiko einer Kündigung. «Die Vermieter werden die Mietzinserhöhungen voraussichtlich durchsetzen wollen», sagt Kubli.
Hinzu kommt der mietrechtlich erlaubte Ausgleich der Teuerung, die zu 40 Prozent weitergegeben werden darf. Zusammen mit der anstehenden Nebenkostenrechnung, die diesen Sommer ebenfalls höher ausfällt als in den vergangenen Jahren, kommt auf Mieter dieses Jahr ein wahrer Kostenhammer zu. Laut dem Mieterinnen- und Mieterverband ist es deshalb ratsam, jetzt schon Geld auf die Seite zu legen, wenn es das Haushaltsbudget erlaubt.
Und es könnte noch schlimmer kommen: Normalisiert sich der hypothekarische Referenzzinssatz in den nächsten Jahren – wie von der UBS prognostiziert – auf einem Niveau von 2,5 Prozent, so könnten die Mieten bis 2025 «je nach Inflationsrate» um rund 20 Prozent angehoben werden.
