Seit Anfang Jahr herrscht beinahe schon Panik auf dem Immobilienmarkt. Die Zinsen steigen, haben sich innert weniger Monaten beinahe verdoppelt. Wer im Dezember zum Beispiel eine zehnjährige Festhypothek abschloss, musste im Schnitt einen Zins von 1,26 Prozent bezahlen – fix für die nächsten zehn Jahre. Diese Planungssicherheit kostet im Moment schon 2,34 Prozent.
Klingt nach wenig, macht aber über die Jahre sehr viel Geld aus. Denn bei einer Hypothek über eine Million Franken – durchaus realistisch bei den aktuellen Hauspreisen – beträgt die Differenz 10'800 Franken pro Jahr. Auf die Laufzeit von zehn Jahren sind das 108'000 Franken. Geld, das für Renovationsarbeiten oder den Kauf eines schicken neuen Elektroautos dann fehlen könnte.
Die Zeiten der tiefen Zinsen sind auch in der Schweiz fast vorbei. Die Schweizerische Nationalbank wird den Leitzins das erste Mal seit Jahren wieder anheben müssen – wann, ist allerdings noch offen.
Was bedeutet das für Hausbesitzer und solche, die es gerne wären? Blick beantwortet die 10 brennendsten Fragen rund um Hypozinsen, Immobilien und Wohneigentum.
Warum steigen die Zinsen?
Zinserhöhungen gelten als das wirksamste Mittel gegen steigende Preise. Wegen Lieferengpässen, der Erholung der Weltwirtschaft nach Corona und dem Ausbruch des Ukraine-Krieges hat die Inflation in den USA und der Eurozone bedrohliche Ausmasse angenommen. Die Folge: Die US-Notenbank (Fed) hat die Zinswende mit einer ersten Erhöhung eingeleitet, bis zu sieben weitere Zinsschritte könnten folgen. Inzwischen rechnen Beobachter damit, dass auch die Europäische Zentralbank (EZB) noch in diesem Jahr zweimal die Zinsen erhöhen wird.
Wieso steigen deswegen die Hypozinsen in der Schweiz, der SNB-Leitzins ist ja immer noch rekordtief?
Alle rechnen damit, dass auch die Schweizer Nationalbank SNB spätestens im nächsten Jahr an der Zinsschraube drehen wird, die Phase der Negativzinsen könnten als bald vorbei sein. Dazu kommen die Erwartungen von Banken, Händlern, Analysten und Ökonomen über die Zinsentwicklung in den USA und Europa – das beeinflusst auch das Zinsniveau in der Schweiz. Wer sich Geld ausborgt, der muss dafür schon jetzt – und auch künftig – mehr bezahlen, so die Überzeugung.
Wie weit können die Zinsen noch ansteigen?
Grundsätzlich gibt es keine Limite für einen Zinsanstieg. 1992 musste in der Schweiz für eine Hypothek im Schnitt über 7 Prozent Zins berappt werden. «Ich kann mir nicht vorstellen, dass diese Zeiten zurückkehren», beruhigt Stefan Heitmann (45), CEO und Gründer von Moneypark. Allerdings sei eine klare Prognose schwierig, zu gross die Unwägbarkeiten. Ursina Kubli (44), leitende Immobilien-Expertin bei der Zürcher Kantonalbank, ergänzt: «Wir gehen noch von leichten weiteren Zinssteigerungen aus. Die Zinsen haben noch nicht ganz den Höhepunkt erreicht.»
Ist dieser Zinsanstieg nachhaltig?
Ja, wer heute ein Haus kauft, eine grosse Renovation plant oder auch nur seine Hypothek erneuern will, sollte nicht auf tiefere Zinsen bauen. «In zwei Jahren werden wir höhere Zinsen haben als heute», ist Heitmann überzeugt. Die Phase des rasanten Zinsanstiegs sei allerdings vorbei.
Erhöhen die Banken nun ihre Margen im Hypothekargeschäft?
Ja, darin sind sich viele Marktbeobachter einig. «Die Banken nutzen die Gunst der Stunde, um die Marge bei den Hypotheken deutlich auszuweiten – also richtiggehend zu boostern», sagt Adriel Jost (36) vom Beratungsunternehmen WPuls. Der Grund: Die Banken geben die gestiegenen Zinserwartungen an die Hypothekarschuldner weiter. Die Spargelder dagegen, die oft für die Finanzierung der Hypotheken verwendet werden, verharren nach wie vor nahe bei null. Im Moment also gewinnt die Bank. Dem pflichtet auch Heitmann von Moneypark bei, weist aber auch daraufhin, dass der Kunde auch dafür sorgen muss, dass der Wettbewerb unter den Anbietern spielt. Das heisst: Vergleichen und Verhandeln.
Soll ich meine Saron-Geldmarkthypothek nun in eine Festhypothek umwandeln?
«Das hängt von der persönlichen Risikobereitschaft ab», sagt Ursina Kubli. «Eine Saronhypothek ist immer noch supergünstig.» Auch für Stefan Heitmann ist klar: «Wer mit der Zinsvolatilität leben kann, kann im Saron bleiben.» Zumal es erst noch einige Zinsschritte der SNB brauche, bis sich der Zinssatz der Saron-Hypothek erhöhe. Wer aber ruhig schlafen möchte, der sollte sich den Ausstieg überlegen.
Ausgerechnet jetzt muss ich meine Hypothek erneuern – welche Laufzeit wähle ich?
Im März hatten zwei Drittel aller abgeschlossenen Hypotheken bei Moneypark eine Laufzeit von 10 Jahren. «Die Zehnjährige ist auch im jetzigen Zinsgefüge attraktiv», erklärt Heitmann. Wichtig sei aber unbedingt zu vergleichen und zu verhandeln, nicht das erstbeste Angebot der Bank zu akzeptieren. Denn der Wettbewerb spielt: Der Richtpreis für das teuerste Angebot bei Moneypark liegt bei 2,43 Prozent, und ist damit deutlich höher als das günstigste mit 1,72 Prozent.
Meine Hypothek läuft in den kommenden zwei Jahren aus – lohnt es sich, frühzeitig zu verlängern und den Zins zu fixieren?
«Ja, man sollte unbedingt das Gespräch mit der Bank suchen», sagt Heitmann von Moneypark. Denn der Zinsaufschlag für die Fixierung des aktuellen Zinsniveaus sei gar nicht so gross. «Es gibt sogar Banken und andere Anbieter, die verzichten ganz auf den sogenannten Forwardzuschlag.» Ursina Kubli von der ZKB sieht dagegen keinen Grund zur Hektik: «Wir haben eine starke Dynamik bei den Zinsen gesehen, aber wir gehen nicht davon aus, dass es in diesem Ausmass weitergehen wird.»
Wie finde ich die günstigste Hypothek? Am besten holt man sich bei Hypothekarplattformen wie Moneypark, Moneyland, Comparis oder VZ eine Marktübersicht für das Gespräch und die Verhandlungen mit Hausbank. Es gibt aber nicht nur Banken, die Hypotheken vergeben, Versicherungen oder Pensionskassen gehören ebenfalls zu den Anbietern. Bei Moneypark oder VZ gibt es nicht nur Infos, diese Plattformen bieten auch die Möglichkeit, eine Hypothek abzuschliessen.
Wieso wird der Traum vom Eigenheim immer unerschwinglicher?
Das hat mit der enormen Preissteigerung für Wohneigentum zu tun. In der Schweiz ist der Boden knapp und das Angebot an bezahlbaren Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen beschränkt. Kommt dazu, dass auch Bauen wegen der Lieferengpässe in den letzten zwei Jahren teurer geworden ist. Es fehlt etwa an Solarpanelen, Stahl, Eisen, Holz oder auch an Dämmmaterial. Und nun steigen auch noch die Hypothekarzinsen. All das verlangt nach einem sehr guten Einkommen oder nach einer Erbschaft, um den Traum von den eigenen vier Wänden auch verwirklichen zu können.
