Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer haben es aktuell schwer. Die deutschen Immobilienpreise rasseln seit geraumer Zeit in den Keller. Was liegt da näher, als eine neue Klientel anzupeilen, die nahe der Grenze wohnt und auch noch zahlungskräftig ist? Ein Schweizer Vermittler leistet dazu Hilfestellung, wie das deutsche «Handelsblatt» unlängst berichtete. Die in Zug domizilierte Firma Swimmo Invest, seit 2022 aktiv, vermittelt Renditeobjekte an Schweizerinnen und Schweizer.
Gemäss eigenen Angaben sollen bereits 650 Objekte vermittelt worden sein. Als tatkräftiger Finanzierungspartner steht die Volksbank Hohenlohe aus Baden-Württemberg zur Seite.
400’000-Euro-Wohnung ohne Eigenkapital
Der Werbeslogan von Swimmo Invest: «Eigentümer werden ohne Eigenkapital». Ein Immobilienfinanzierungs-Tool rechnet vor: Für die Finanzierung einer knapp 400’000 Euro teuren Wohnung ist null Eigenkapital nötig, das Schweizer Gehalt ist ausreichend. Auf Anfrage bei Swimmo Invest bestätigt deren Anwalt, dass «geschätzt 80 Prozent der vermittelten Verträge 100-Prozent-Finanzierungen sind».
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Das erstaunt. Zumal die Hürden für Finanzierungen hierzulande wesentlich höher sind. In der Schweiz dürfen Renditeobjekte gemäss Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung nur bis maximal 75 Prozent belehnt werden und müssen innerhalb von 10 Jahren auf mindestens 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden. Auch muss die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem durch das Niederstwertprinzip ermittelten Belehnungswert vollständig mit Eigenkapital gedeckt werden.
Systematisch solche Belehnungen zuzulassen, wären gefährlich
Thomas Richter, Professor an der ZHAW Winterthur für Immobilien und Finanzierung, macht diese Praxis skeptisch. «Es wäre gefährlich, systematisch solche Belehnungen zuzulassen. Wir haben in der Schweiz während der Immobilienkrise in den 90er-Jahren gesehen, wohin zu laxe Kreditvergabestandards führen können. Wenn eine Immobilie zu 100 Prozent belehnt ist, genügen bereits geringfügige Preisrückgänge, um einen Teil des Kredits unbesichert zu machen.»
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Bei Swimmo Invest weist man das Thema von sich. «Für die Vergabe solcher Darlehen sind die finanzierenden Banken verantwortlich die dabei das Risiko basierend auf dem Wert des Objekts und der Kreditwürdigkeit des jeweiligen Antragstellers bewerten», schreibt Swimmo Invest. Ein Grossteil der Kunden erfülle die von den Banken vorgegebenen Darlehensvoraussetzungen, sodass sie Vollfinanzierungen in Anspruch nehmen könnten. Zudem stehe es den Kunden frei, Eigenkapital in das Projekt einzubringen.
600 Prozent Eigenkapitalrendite auf zehn Jahre
Neben der kreativen Finanzierungsform lassen auch die Renditeversprechen aufhorchen: Von 600 Prozent auf das eingesetzte Kapital bei einem Verkauf nach zehn Jahren ist bei Swimmo Invest die Rede. Um derartige Renditen zu erzielen, müssten die Immobilienpreise stark steigen. Für Swimmo Invest eine Selbstverständlichkeit. «Ein Wertzuwachs von fünf Prozent per annum auf zehn Jahre gesehen ist realistisch und faktenbasiert», schreibt man dort.
Bei den Objekten, die den Kunden angeboten würden, handle es sich um Off-Market-Immobilien, folglich um solche, die nicht öffentlich zum Verkauf angeboten werden. Die Lockfängerangebote auf der Homepage zeigen hingegen ausschliesslich Projekte in abseits gelegenen Kleinstädten.
«There is no free lunch», sagt Thomas Richter. «Wenn hohe Renditen ohne viel Risiko versprochen werden, sollte man dies hinterfragen. Zumal keineswegs gesichert ist, dass der Wiederverkaufswert nach zehn Jahren gestiegen und nicht gefallen ist. Man kann bei Investitionsrechnungen nicht grundsätzlich von positiven Wertänderungsrenditen ausgehen.» Abgesehen von Leerstands- und Mietausfallsrisiken, die sich jederzeit ergeben können.
Kauf in einem Markt, der am Sinken ist
Wenn die Immobilienpreise fallen, verliert man bei hoher Belehnung sehr schnell viel Eigenkapital. Wird eine Immobilie zum Beispiel mit 80 Prozent belehnt und die Immobilienpreise fallen um 10 Prozent, verliert der Investor bereits 50 Prozent seines Eigenkapitals. Ist von Anfang an gar kein Eigenkapital vorhanden, droht bei fallenden Immobilienpreisen eine Überschuldung. Zudem kaufen sich die Investoren in einen Markt ein, der am Sinken ist. Niemand weiss, wann der Boden erreicht sein wird.
Die Volksbank Hohenlohe schreibt auf Anfrage, dass sie kein Finanzierungspartner der Swimmo Invest AG sei. Es bestehe lediglich eine Vermittlungsvereinbarung über die Weiterleitung von Interessenten für ein begrenztes Immobilienangebot.