Der Schweizer Eigenheimmarkt zeigt sich völlig unbeeindruckt von der Zinswende. Das weiterhin äusserst dünne Angebot hat dafür gesorgt, dass die Preise auch nach dem Zinsanstieg bei den längerfristigen Hypotheken weiter gestiegen sind.
So haben sich Einfamilienhäuser im zweiten Quartal 2022 um 1,3 Prozent verteuert. Noch stärker war die Preisdynamik beim Stockwerkeigentum, das einen Preisanstieg von 3,5 Prozent verzeichnete, wie die Raiffeisen in ihrer aktuellen Lagebeurteilung des Schweizer Immobilienmarkts schreibt.
Run auf Saron-Hypotheken
Der Anstieg bei den langfristigen Zinsen führt jedoch dazu, dass die unverändert günstigen Saron-Hypotheken derzeit so gefragt sind wie nie zuvor. Im Juni und Juli wurden laut Raiffeisen erstmals mehr Geldmarkthypotheken als Festhypotheken abgeschlossen.
Bei diesen Hypotheken sind die Kunden täglichen Zinsschwankungen ausgesetzt. Auf lange Frist zahlt sich das jedoch aus: «Auch über die lange Frist war die Geldmarkthypothek in der Vergangenheit die günstigste Finanzierung», erklärt Martin Neff (61), Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. «Gegenüber zehnjährigen Festhypotheken betrug die Einsparung seit 1988 rund ein Drittel.»
Wer in den letzten 34 Jahren also auf eine Geldmarkthypothek setzte, konnte damit im Vergleich zu einer Festhypothek mehrere hunterttausend Franken sparen. Eine zehnjährige Festhypothek etwa kostete Hausbesitzer seit 1988 über 470'000 Franken mehr.
Mieten dürften deutlich anziehen
Die wachsende Wohnungsknappheit schlägt sich derweil noch nicht auf die Bauaktivität nieder. Obwohl die Nachfrage auch künftig das Wohnungsangebot übersteigt, hat die Immobilienbranche bis anhin nicht darauf reagiert.
Solange die Mieten nicht kräftig ansteigen, fehlen den Investoren die dafür nötigen Anreize. Doch die noch vorhandenen Leerstandreserven werden bald erschöpft sein, so Neff: «Denn die Nachfrage durch Zuwanderung, Individualisierung und demografische Alterung steigt weiter, während gleichzeitig immer weniger neue Wohnungen gebaut werden. Deutlich anziehende Angebotsmieten sind somit nur noch eine Frage der Zeit und das Thema wird auf der politischen Agenda nach oben rücken.»
Zersiedlung geht weiter
Trotz Wohnungsknappheit schreitet die Zersiedlung der Schweiz immer weiter voran. Dies, obwohl die hierzulande neu erstellten Gebäude immer höher werden, die darin erstellen Wohnungen immer kleiner und in den Wohnbauzonen immer mehr Menschen pro Fläche wohnen. Mit dem knappen Boden wird also immer haushälterischer umgegangen.
Weil aber der Flächenverbrauch pro Person unvermindert ansteigt und immer mehr Menschen in der Schweiz leben, reicht das Tempo der Verdichtung bei weitem nicht aus, um die Zersiedelung zu stoppen. «Der raumplanerisch geforderten schnelleren Verdichtung stehen hohe Hürden im Weg. Die Baukosten von Projekten mit höherer Dichte sind deutlich höher als bei einem Neubau auf grüner Wiese. Zusätzlich beschränken, verkomplizieren oder verunmöglichen strenge, unflexible und uneinheitliche Bau- und Zonenordnungen die Verdichtungsbestrebungen», so Martin Neff.
Beispielsweise hat sich die durchschnittliche Dauer vom eingereichten Baugesuch bis zur erteilten Baubewilligung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen in den letzten 20 Jahren von 92 Tagen auf 150 Tage deutlich erhöht. (smt)
