Auf einen Blick
Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst wieder schneller, nachdem das Wachstum in gewissen Teilen zuletzt komplett zum Erliegen gekommen war. Das zeigen aktuelle Zahlen der Nationalbank und die Jahresabschlüsse der Banken.
Insgesamt hat das inländische Kreditvolumen 2024 um 2,6 Prozent oder rund 30 Milliarden Franken zugenommen. Es wuchs damit wieder leicht stärker als im Vorjahr, als das Geschäft mit den Immobilienkrediten nur noch um 2,4 Prozent zugelegt hatte.
Der Blick in die SNB-Statistik zeigt vor allem, dass die langjährige Talsohle wohl durchschritten ist. Am schwächsten wuchs das Hypothekarvolumen im März 2024 mit 2,3 Prozent – so wenig wie nie seit der Jahrtausendwende. Seither gewann das Geschäft wieder an Dynamik; von Monat zu Monat wuchs das Hypothekarvolumen etwas stärker.
Mit ein Grund für diese Bewegungen sind die jüngsten Kapriolen bei den Zinsen. Als die Notenbanken rund um den Globus die Sätze vor drei Jahren erhöhten, verunsicherte das viele – vor allem private – Kreditnehmer.
Das Wachstum der privaten Hypotheken habe sich damals halbiert, sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom der Raiffeisen-Gruppe. Nun, da die Zinsen wieder stark gefallen seien, sei die Zuversicht zurück. Diese Zunahme bei den Krediten sei klar von der Nachfrage getrieben und nicht etwa von der Politik der Banken. «Das sehen wir auch an den Suchabos auf dem Immobilienmarkt», sagt er.
Bei den Firmenkunden wächst das Geschäft stärker
Hasenmaile verweist auf den derzeit grossen Unterschied zwischen privaten und kommerziellen Kreditnehmern. Während das Hypothekarwachstum bei Privatkunden auf bis zu 1,6 Prozent fiel und zuletzt wieder auf 2,1 Prozent zulegte, lag jenes im Segment der Firmenkunden in den letzten drei Jahren nie unter 3,8 Prozent. Zwar werden immer noch drei Viertel aller Hypotheken an Private vergeben, doch der Anteil des Firmenkundengeschäfts hat leicht zugenommen.
Die Veränderungen der Kreditnachfrage der Privatkunden lassen sich primär mit dem Zinsniveau erklären. Bei den Firmenkunden gibt es dagegen andere Treiber. So könne es sein, dass in schwierigen Zeiten Private eher auf eine Finanzierung verzichten, sagt Hasenmaile. Auch, weil die Tragbarkeit nicht mehr gegeben sei. Einen Firmenkunden könnte eine Krise aber auch dazu verleiten, die Belehnung einer Geschäftsliegenschaft zu erhöhen, um sich mehr Liquidität und damit mehr finanzielle Flexibilität zu verschaffen.
Diese Unterschiede ergeben sich vor allem in der langen Frist – die Wachstumsraten im Firmenkundengeschäft schwanken viel stärker als bei den Privaten. Klar ist nur: Seit 2016 war das Firmenkundengeschäft insgesamt deutlich dynamischer als jenes mit privaten Finanzierungen.
Hinzu kommt: Gerade im Firmenkundengeschäft dürfte sich der Wegfall der Credit Suisse stark ausgewirkt haben, hat diese doch eine sehr viel offensivere Kreditpolitik verfolgt als die UBS, bei der die CS-Kundschaft mittlerweile gelandet ist.
Dieser Artikel wurde erstmals im Angebot von handelszeitung.ch veröffentlicht. Weitere spannende Artikel findest du unter www.handelszeitung.ch.
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BCV wächst am stärksten, Migros Bank am langsamsten
Überhaupt bestehen sehr grosse Unterschiede zwischen den einzelnen Banken, wie die bislang publizierten Jahresabschlüsse deutlich machen. Am offensivsten waren 2024 klassische Hypothekarbanken wie die Kantonalbanken der Waadt (plus 7,6 Prozent), von Nidwalden (plus 6,7 Prozent), von Schwyz (plus 6,5 Prozent) oder vom Aargau (plus 6,5 Prozent) unterwegs. Die Bank mit dem bislang grössten Hypothekarbuch, die Zürcher Kantonalbank, liegt bei 5,7 Prozent.
Das Schlusslicht bilden grosse Banken wie die Migros Bank (plus 1,2 Prozent), die Valiant (plus 1,7 Prozent) und die Gruppe aus Basler Kantonalbank und Cler (plus 1,8 Prozent). Einst waren auch sie für forschere Wachstumsraten bekannt.
Bis anhin nicht bekannt ist, wie die zwei Grössten im Markt 2024 abschlossen. Raiffeisen-Chefökonom Hasenmaile verweist lediglich darauf, dass man zuletzt immer leicht über dem Markt gewachsen sei. Vor einem Jahr waren das 3,6 Prozent.
Die UBS wiederum hat zwar ihre Konzernjahreszahlen publiziert, die Angaben zum Hypothekargeschäft folgen jedoch erst mit dem Geschäftsbericht, und die Bank will dazu noch keine Fragen beantworten. Alles andere als ein sehr tiefer Wert würde überraschen.
Denn bereits jetzt zeigt die Statistik: Bislang haben Banken, die für rund die Hälfte des Hypothekarmarkts stehen, ihre Zahlen veröffentlicht; sie kommen dabei auf ein Wachstum von insgesamt 4,5 Prozent. Bei einer Wachstumsrate von durchschnittlich 2,6 Prozent für den gesamten Markt liegt damit für die zweite Hälfte – im Total – kaum noch etwas drin.
Hypothekarkredite sind wieder deutlich billiger
Und die Aussichten? Die Zinsen fallen steil, wie die von der SNB publizierten Durchschnittssätze für neue Hypothekarkredite belegen. Noch im Herbst 2023 kostete eine zweijährige Festhypothek fast 3 Prozent. Beim Jahreswechsel auf 2025 lag dieser Wert dann bloss noch bei 1,4 Prozent. Und laut Experte Hasenmaile ist bei den Zinsen eine Trendwende nach oben bisher nicht auszumachen.
Mittelfristig bleibt die Frage, in welchem Mass die Regulierung dämpfend wirken könnte. So wurde zuletzt viel über die Anfang Jahr in Kraft getretenen Kapitalvorschriften aus «Basel III» diskutiert. Diese sehen insbesondere für Hypothekarkunden mit schlechter Bonität oder hohen Belehnungen vor, dass die Bank mehr Eigenkapital halten muss, was die Kredite entsprechend verteuern könnte. Noch seien diese Regeln aber nicht bei allen Banken umgesetzt, sagt Florian Schubiger von Hypotheke.ch gegenüber Cash.ch. Deutlich teurer könnten auch Hypotheken für Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäuser werden.
Viel grösser könnten die Auswirkungen der vor kurzem im Parlament beschlossenen neuen Regeln zur Besteuerung des Eigenmietwerts sein. Diese könnten dazu führen, dass Hypothekarkredite schneller abgezahlt werden – was entsprechend den Markt verändern dürfte.
Noch aber muss diese Vorlage erst eine hohe Hürde nehmen: Weil für eine Bestimmung zur Besteuerung von Zweitwohnungen die Verfassung geändert werden soll, muss das Paket in einer Volksabstimmung beschlossen werden. Und dagegen hat sich bereits breiter Widerstand formiert.