Die Preise fürs Eigenheim stiegen in den letzten Jahren nicht nur stetig, sondern auch rasant. In einer neuen Studie ist Raiffeisen dieser Entwicklung auf den Grund gegangen. Das Resultat: Der grösste Teil des Anstiegs lässt sich auf die Verteuerung des Baulandes zurückführen.
Land ist in der Schweiz ein knappes Gut. Ganz besonders unbebautes Bauland. Und zwar meist genau dort, wo es eigentlich am dringendsten benötigt wird. Gleichzeitig sind im aktuellen Tiefzinsumfeld freie Parzellen für Eigenheime und Mietwohnungen sehr gefragt. Das führte in den letzten fünf Jahren zu deutlichen Preisanstiegen.
Freies Bauland gibts kaum mehr
Als exemplarisches Beispiel dafür nennen die Studienverfasser die Entwicklung im Kanton Basel-Landschaft. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnbauland hat sich dort in den letzten zehn Jahren um fast 55 Prozent erhöht. Der Baupreisindex des Bundesamtes für Statistik ist in der Nordwestschweiz hingegen deutlich weniger rasch gestiegen. So kostet der Bau eines Einfamilienhauses im Vergleich zu 2010 heute nur etwas über 3 Prozent mehr.
Das heisst: Der Bau eines identischen Hauses würde heute fast genauso viel kosten wie vor über einem Jahrzehnt – wären da nicht die rasant gestiegenen Landpreise.
Der Markt für Bauland ist in der Schweiz wenig untersucht. Klar ist: Landwirtschaftsflächen und Wälder machen über zwei Drittel der Landesfläche aus. Mit etwa 232'000 Hektaren kommen Bauzonen laut Raiffeisen gerade mal auf einen Flächenanteil von 5,6 Prozent. Und auf weniger als einem Fünftel dieser Bauzonen steht noch kein Gebäude.
Angebot wird immer knapper
So ging die Bank vor: Raiffeisen untersuchte unter anderem die im Internet veröffentlichten Inserate für Baulandverkäufe. Die Analyse zeigt: In den letzten zwölf Monaten wurden in der ganzen Schweiz gerade mal 4400 Parzellen Bauland online zum Verkauf angeboten. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum erschienen etwa 10'000 Einfamilienhäuser und fast 20'000 Eigentumswohnungen auf Onlineportalen in neuen Inseraten.
Der grösste Teil des ausgeschriebenen Baulands stammt mit 901 Inseraten aus dem Wallis. Bauland im Tessin erschien in 777 Inseraten. In Zürich erschienen zwischen Juli 2020 und Juni 2021 gerade mal 237 und in Bern 324 Inserate für Bauland.
Baulandpreise verdoppeln sich
Das knappe Angebot trifft auf eine hohe Nachfrage. Und das wiederum führt zu steigenden Preisen. Die nationalen Preis-Indizes des Beratungsunternehmen Fahrländer Partner weisen beispielsweise eine Verdoppelung des Preisniveaus für Bauland für Einfamilienhäuser in den letzten 11 Jahren aus. Bei Bauland für Wohnrenditeliegenschaften zeigt der Index sogar einen Anstieg um das Zweieinhalbfache.
Allerdings stiegen die Preise für Bauland nicht überall gleich stark. So nahmen die Angebotspreise eines Quadratmeters Wohnbauland in ländlichen Gemeinden deutlich weniger zu als in urbanen Gemeinden. Der grösste Preissprung fand in den Zentren statt. Die Erhöhung von 1300 auf 2200 Franken pro Quadratmeter in den grossen Städten entspricht einem Wachstum von fast 70 Prozent.
Aber es gibt auch Ausnahmen: Die touristischen Gemeinden hatten beim Wohnbauland sogar Preisrückgänge. Grund dafür sind grosse Baulandreserven und die deutlichen Einschränkungen des Käuferkreises durch das Zweitwohnungsgesetz.