Kann der Vermieter eine vorzeitige Wohnungsrückgabe verweigern?
Nein. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung vor dem ordentlichen Kündigungstermin zurückzugeben. Dieses Recht ist zwingend, das heisst, es kann vertraglich nicht eingeschränkt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung zurückzunehmen. Der Mieter muss ihm aber unmissverständlich mitteilen, dass er die Wohnung vorzeitig verlassen will.
Tipp für Mieter: Sollte sich der Vermieter weigern, die Wohnung abzunehmen, können Sie ihm die Schlüssel eingeschrieben zuschicken. Dann gilt die Wohnung als zurückgegeben.
Tipp für Vermieter: Wenn der Mieter die Schlüssel zurückgeschickt hat, müssen Sie die Wohnung sofort besichtigen und allfällige Mieterschäden rügen, sonst verlieren Sie Ihre Ansprüche.
Muss man weiter Miete zahlen, obwohl man die Wohnung geräumt hat?
Ja. Die Rückgabe der Wohnung ändert nichts daran, dass der Mieter bis zum ordentlichen Kündigungstermin Miete zahlen muss. Befreien kann er sich, indem er für diese Zeit einen Ersatzmieter stellt. Es genügt eine einzige zumutbare, zahlungsfähige Person, die bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag einzusteigen. Trotzdem kann es nie schaden, mehrere Ersatzmieter vorzuschlagen. Ein Interessent könnte abspringen oder nicht alle Voraussetzungen erfüllen.
Die Gerichtspraxis gesteht dem Vermieter in der Regel bis zu vier Wochen für die Prüfung der vorgeschlagenen Ersatzmieter zu. Aufgrund seiner Schadenminderungspflicht darf er die Prüfung aber nicht grundlos verzögern. Wenn der Vermieter versäumt, Interessenten innerhalb nützlicher Frist zu prüfen, ist der Mieter vom Vertrag befreit. Der Vermieter hat zudem keinen Anspruch auf Entschädigung für seinen Mehraufwand durch den ausserterminlichen Auszug. Daran ändern auch entsprechende Klauseln nichts, die in vielen Standard-Mietverträgen zu finden sind. Sie sind nichtig.
Tipp für Mieter: Reichen Sie dem Vermieter nur Kopien der Bewerbungsunterlagen und Betreibungsregisterauszüge ein. Behalten Sie die Originale.
Tipp für Vermieter: Sie sind nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Ersatzmieter einen Vertrag zu schliessen, sondern können einen anderen wählen. Allerdings schuldet Ihnen der frühere Mieter vom Tag der Vertragsübernahme durch den Nachmieter an keinen Zins mehr, sofern der Nachmieter zumutbar und zahlungsfähig war.
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Was ist mit den Einnahmen, die der Vermieter wegen der vorzeitigen Rückgabe möglicherweise erzielt?
Sie gehen an den Mieter. Wenn der Vermieter die frei werdende Wohnung selbst nutzt oder sie dem neuen Mieter schon etwas vor Beginn des neuen Mietvertrags überlässt, schuldet der alte Mieter für diese Zeit keinen Mietzins mehr.
Die Pflichten des Vermieters gehen noch weiter. Er muss die Wohnung in gutem Zustand halten. In seltenen Fällen muss er die Wohnung günstiger vermieten, etwa wenn sie länger nicht vermietet werden konnte und viel Zeit bis zum ordentlichen Kündigungstermin bleibt. Falls der Vermieter die Wohnung nach einem Leerstand teurer vermieten kann, muss er den Gewinn, den er bis zum ordentlichen Kündigungstermin erzielt, von den Schulden des bisherigen Mieters abziehen.
Tipp für Mieter: Wenn die Wohnung im Winter leer steht, genügt es in der Regel, sie auf zwölf Grad zu heizen. Die entstehende Ersparnis muss Ihnen der Vermieter anrechnen.
Tipp für Vermieter: Wenn Ihr Mieter keinen Nachfolger findet, sollten Sie ebenfalls tätig werden, sonst riskieren Sie schlimmstenfalls, Ihren Anspruch auf weitere Mietzinse zu verlieren (Schadenminderungspflicht).
Darf der Vermieter den Leerstand nutzen, um zu renovieren?
Nur wenn der Mieter damit einverstanden ist. Grundsätzlich muss er keine Renovationsarbeiten dulden, nachdem er die Wohnung verlassen hat. Das gilt auch für Unterhaltsarbeiten, solange sie nicht dringend sind. Wenn der Mieter aber schon ausgezogen ist, gibt es keinen Grund, sich querzustellen. Falls der Vermieter renoviert, muss der Mieter nämlich keine Miete mehr zahlen.
Anders sieht es natürlich aus, wenn der Mieter die Wohnung übermässig abgenutzt hat und der Vermieter die Schäden beheben lassen muss. Während dieser Zeit muss der Mieter weiterzahlen.
Aber was gilt, wenn der Mieter zwar den Parkettboden in einem Zimmer zerkratzt hat, der Vermieter aber gleich den Boden in der ganzen Wohnung ersetzt? Hier muss der Mieter nur so lange weiterzahlen, wie es gedauert hätte, das Parkett im betreffenden Zimmer auszutauschen.
Tipp für Mieter: Wenn Sie erst nachträglich feststellen, dass der Vermieter renoviert hat, können Sie den zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern. Diesen Anspruch müssen Sie innerhalb eines Jahres nach der Feststellung geltend machen.
Tipp für Vermieter: Bieten Sie dem Mieter eine faire Vereinbarung an. Sie verzichten auf berechtigte Forderungen, bei Mieterschäden (falls Sie das zerkratzte Parkett nicht austauschen) etwa auf den Minderwert. Im Gegenzug duldet der Mieter Renovationen während der letzten Woche und zahlt weiterhin Miete.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
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