Auf einen Blick
Ein Ehepaar zieht aus seinem Haus aus, weil es nicht mehr so viel Platz benötigt
«Wenn es darum geht, das Haus so lange zu behalten, bis man es vererben kann, wäre hier eine befristete Vermietung die beste Lösung», sagt Reto Westermann, diplomierter Architekt und Co-Autor des Beobachter-Ratgebers «Das Eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten». Dann entstehen keine Missverständnisse, weil von Anfang an klar ist, dass die Mieter nach einer bestimmten Zeit wieder ausziehen müssen. Wenn niemand aus der Familie Interesse am Haus hat – weder jetzt noch in Zukunft – ist ein Verkauf gemäss Experte sinnvoller. «Dadurch hätte man das Kapital zur Verfügung und keine Verpflichtungen durch eine langfristige Vermietung.»
Denn die langfristige Vermietung von einem einzigen Wohnobjekt bringt aufgrund des Aufwands oft nicht viel Gewinn. Einerseits muss das Haus zuerst in einen guten Zustand gebracht werden und andererseits sollte man das Klumpenrisiko bedenken. «Falls sich kein Mieter finden lässt, könnte das Haus monatelang leer stehen. Dann fehlen die Einnahmen, aber die Ausgaben bleiben bestehen.»
Ein junges Paar erbt ein Haus, möchte aber selbst nicht darin wohnen
Der Experte rät jungen Paaren, die eine Liegenschaft erben, sich folgende Überlegungen zu machen: Reichen unsere finanziellen Mittel für eine Vermietung aus? Sind wir dafür gewappnet, wenn sich eine Zeit lang kein Mieter finden lässt? Und sind wir bereit, die Verpflichtungen als Vermieter zu tragen?
Wer erbt, hat noch weitere Möglichkeiten. «Wenn das Haus auf einer grossen Parzelle mit zusätzlicher Ausnutzungsreserve steht, könnte man überlegen, es abzureissen und ein neues Gebäude mit mehreren Wohnungen zu bauen», sagt Westermann. Diese können dann verkauft oder vermietet werden, oder man könnte eine Wohnung selbst nutzen.
Gemäss Experte lohnt es sich, einen Bauherrenberater oder eine Architektin aufzusuchen, um das Potenzial des Grundstücks vollständig zu verstehen, bevor man eine Entscheidung trifft. Wenn man gar kein Interesse daran habe, solche Projekte durchzuführen, sei es sinnvoller, das geerbte Haus zu verkaufen.
Ein Single verkauft das Haus und kauft sich eine Wohnung
«Beim Verkauf des Eigenheims und Kauf eines anderen Wohnobjekts kommt es oft zu einer Doppelbelastung», sagt Westermann. Beispielsweise müssen bereits Anzahlungen für die neue Wohnung geleistet werden, während man noch im alten Haus wohnt. Diese Doppelbelastung könne zu Schwierigkeiten führen, wenn man finanziell nicht darauf vorbereitet sei, sagt der Experte. Deshalb empfiehlt er, frühzeitig eine Finanz-Fachperson aufzusuchen und sich beraten zu lassen. Am besten sei ein neutraler Finanz- oder Hypothekarberater und nicht die Hausbank.
«Grundsätzlich gibt es immer eine Lösung, denn die Doppelbelastung dauert meist nur ein paar Monate bis ein halbes Jahr.» Die Banken seien manchmal bereit, flexibel zu reagieren und von ihren üblichen Anforderungen abweichen, um den Kunden zu unterstützen. Allenfalls könne man auch andere Sicherheiten anbieten, wie Wertpapiere oder Sparguthaben, um die Finanzierung zu gewährleisten.
Die Eltern verschenken ihr Eigenheim zu Lebzeiten an ihre Tochter
«Bei einer Schenkung zu Lebzeiten sollte man sich bewusst sein, dass in Zukunft Forderungen auf einen zukommen könnten», sagt Westermann. Falls die Eltern später in eine Pflegesituation kommen und nicht genügend Kapital haben, könnte die Gemeinde prüfen, wie die Vermögenssituation aussieht. Unter Umständen könnte sie auf das verschenkte Eigentum zurückgreifen und von der Tochter Unterstützung verlangen.
Die Zeit, die seit der Schenkung vergangen ist, spielt dabei eine grosse Rolle. Laut Experte besagt eine Faustregel, dass ab dem zweiten Jahr nach der Schenkung jährlich 10'000 Franken abgezogen werden. Wenn das Haus also vor 20 Jahren verschenkt wurde, wären bereits rund 400'000 Franken gutgeschrieben worden. Somit könnte nur noch wenig oder gar nichts mehr zurückgefordert werden. «Diese Szenarien sollte man vor einer Schenkung auf jeden Fall bedenken», sagt Westermann. Das Kind, das das Haus erbt, könnte beispielsweise überlegen, ob es die Hypothek auf dem Haus anheben kann, um im Notfall Geld für die Pflege der Eltern zu beschaffen.
«Wenn mehrere Kinder beteiligt sind, sollte man regeln, wie die Verteilung des Erbes und der zugehörigen Liegenschaft erfolgt.» Falls nur ein Kind das Haus erhält, haben die anderen Kinder rein rechtlich einen Anspruch auf einen Ausgleich. Man sollte testamentarisch oder in einem privatrechtlichen Vertrag festhalten, ob dieser Ausgleich sofort oder erst nach dem Tod der Eltern erfolgt. «Am besten bespricht man solche Regelungen zu Lebzeiten mit den Kindern, damit alle ihr schriftliches Einverständnis geben können.»