Auf einen Blick
Die Immobilienpreise sind so hoch, dass für viele das eigene Haus ein Wunschtraum bleibt. Es sei denn, man erhält es von den Eltern geschenkt. Doch was für die Beschenkten ein Volltreffer ist, kann für die Schenkenden ein Minenfeld sein. Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre Wohnung zwar dereinst den Kindern schenken, aber gleichzeitig weiterhin drin wohnen bleiben, solange sie können.
Ein möglicher Umzug ins Alters- oder Pflegeheim löst auch Befürchtungen aus: Geht dann das Haus drauf für all die teuren Rechnungen? Können wir das nicht verhindern, wenn wir das Haus jetzt schon den Kindern schenken? So einfach ist es nicht, denn es lauern Fallstricke, wenn man später auf staatliche Ergänzungsleistungen angewiesen sein könnte.
Warum soll ich mein Haus den Kindern schenken?
Als Eigentümerin oder Eigentümer könnt ihr frei bestimmen, wem ihr wann euer Eigentum schenkt oder verkauft. Auch den Preis könnt ihr frei wählen.
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Viele wollen das frühzeitig regeln, vor allem, wenn das Haus in der Familie bleiben soll. Oft geht es auch darum, möglichen Streit nach dem Tod zu verhindern. Das funktioniert aber nur, wenn ihr die Angelegenheit familienintern besprecht und die Kinder nicht einfach vor vollendete Tatsachen stellt.
Gibt es auch Gründe, das nicht im Voraus zu regeln?
Sicher, ihr bleibt so flexibler. Vielleicht ändern sich im Laufe der Zeit eure Wünsche oder die Bedürfnisse der Kinder. Vielleicht braucht ihr auch einfach später das Geld, das jetzt im Haus steckt – und das ihr mit einer Schenkung aus der Hand geben würdet.
Wir wollen unser Haus verschenken, damit die Kinder es auch behalten können, falls wir nachher ins Pflegeheim müssen.
Das ist gefährlich. Grundsätzlich geht es nicht, dass ihr euer Vermögen verschenkt und gleichzeitig auf staatliche Hilfe für die Pflegeheimkosten angewiesen seid.
Falls ihr dereinst ins Alters- oder Pflegeheim umziehen müsst und das nicht mehr selbst bezahlen könnt, habt ihr zwar Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL) – aber ihr verliert diesen Anspruch, wenn ihr vorher zu viel Vermögen verschenkt habt.
Ich habe gehört, dass das nur zehn Jahre zurück angeschaut wird.
Das stimmt nicht. Es werden aber ab dem zweiten Jahr nach der Schenkung pro Jahr rechnerisch 10’000 Franken abgezogen.
Wenn ihr euer Tochter also 100’000 Franken schenkt und ihr zwölf Jahre später ins Pflegeheim müsst, spielt der Vermögensverzicht keine Rolle mehr. Wenn ihr ihr aber das Haus im Wert von einer Million Franken schenkt, erhaltet ihr keine EL.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus an Ihre Kinder weiterzugeben, sollten Sie vorab ein paar wichtige Überlegungen anstellen. Eine gute Entscheidungshilfe dazu bietet das Merkblatt «Haus zu Lebzeiten auf Kinder übertragen».
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus an Ihre Kinder weiterzugeben, sollten Sie vorab ein paar wichtige Überlegungen anstellen. Eine gute Entscheidungshilfe dazu bietet das Merkblatt «Haus zu Lebzeiten auf Kinder übertragen».
Also wird der Tochter das Haus wieder weggenommen?
Nein, die Schenkung wird nicht rückgängig gemacht. Aber ihr erhaltet keine EL. Unter der Brücke schlafen müsst ihr dennoch nicht, ihr habt auf jeden Fall Anspruch auf Sozialhilfe. Aber deren Ansätze sind unter Umständen tiefer. Und bevor ihr Sozialhilfe erhaltet, prüft das Amt, ob eure Kinder euch finanziell unterstützen müsst.
Das ist die Verwandtenunterstützungspflicht?
Genau. Sie gilt aber nur für nahe Verwandte in auf- oder absteigender Linie – also Kinder oder Enkel. Und nur für jene, die in «günstigen Verhältnissen» leben, wie es im Gesetzestext heisst. Was das genau bedeutet, ist je nach Kanton unterschiedlich und zudem meist auch verhandelbar.
Achtung: Verwandte können auch dann unterstützungspflichtig sein, wenn das verschenkte Vermögen gar nicht ihnen zufiel.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
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Spielt es eine Rolle, ob wir das als Schenkung oder als Erbvorbezug bezeichnen?
Nein – weder bezüglich der Frage, ob ihr dereinst EL erhalten werdet, noch bezüglich Erbrecht. Schenkungen in dieser Grössenordnung werden immer wie ein Erbvorbezug behandelt und sind unter den Kindern ausgleichspflichtig, wenn ihr sterbt.
Ihr könnt zwar das beschenkte Kind ausdrücklich von der Ausgleichung befreien – aber seine Geschwister können dennoch darauf beharren, ihren Pflichtteil zu erhalten.
Können wir im Haus wohnen bleiben, wenn wir es verschenken?
Ja, vorausgesetzt, ihr regelt das entsprechend. Ihr könnt entweder ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vereinbaren. Bei beiden Varianten könnt ihr, solange ihr lebt (oder solange es vereinbart ist), im Haus wohnen bleiben. Bei der Nutzniessung könnt ihr es auch vermieten, etwa nachdem ihr ins Altersheim zügelt. Wichtig ist, dass ihr die Regelung im Grundbuch eintragen lasst.
Kostet uns die Übertragung etwas?
Für die Handänderung und den Eintrag im Grundbuch fallen Gebühren und/oder Steuern und Notariatsgebühren an; die Höhe ist je nach Kanton unterschiedlich, aber von einem vierstelligen Betrag oder mehr solltet ihr schon ausgehen.
Bei der Variante Wohnrecht darf die berechtigte Person selber in der Liegenschaft wohnen. Sie trägt – einer Mieterin ähnlich – die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts, die üblichen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Abwasser) und Verbrauchskosten (Telefon, TV).
Bei der Variante Nutzniessungsrecht kann die berechtigte Person entweder selber in der Liegenschaft wohnen oder diese vermieten und den Mietzins einkassieren. Sie muss zusätzlich auch die Hypothekarzinsen, sämtliche Steuern und Abgaben sowie die Versicherungsprämien zahlen. Einzig ausserordentliche Auslagen wie grössere Reparaturen tragen die Kinder als Eigentümer.
Die Unterschiede wirken sich also insbesondere auf die Steuern aus. Bei der Nutzniessung zahlt der Nutzniesser auf dem Eigenmietwert die Einkommenssteuer und auf dem amtlichen Wert der Liegenschaft die Vermögenssteuer. Die Kinder merken also steuerlich nichts von der Eigentumsübertragung. Anders beim unentgeltlichen Wohnrecht: Hier zahlen die Eigentümer – also die Kinder – nach der Übertragung die Vermögenssteuern. Der Wohnberechtigte versteuert lediglich den Eigenmietwert als Einkommen.
Im Grundsatz gilt daher: Vermögende Eltern, die die finanzielle Belastung der Kinder möglichst gering halten wollen, sollten die Nutzniessung wählen.
Bei der Variante Wohnrecht darf die berechtigte Person selber in der Liegenschaft wohnen. Sie trägt – einer Mieterin ähnlich – die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts, die üblichen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Abwasser) und Verbrauchskosten (Telefon, TV).
Bei der Variante Nutzniessungsrecht kann die berechtigte Person entweder selber in der Liegenschaft wohnen oder diese vermieten und den Mietzins einkassieren. Sie muss zusätzlich auch die Hypothekarzinsen, sämtliche Steuern und Abgaben sowie die Versicherungsprämien zahlen. Einzig ausserordentliche Auslagen wie grössere Reparaturen tragen die Kinder als Eigentümer.
Die Unterschiede wirken sich also insbesondere auf die Steuern aus. Bei der Nutzniessung zahlt der Nutzniesser auf dem Eigenmietwert die Einkommenssteuer und auf dem amtlichen Wert der Liegenschaft die Vermögenssteuer. Die Kinder merken also steuerlich nichts von der Eigentumsübertragung. Anders beim unentgeltlichen Wohnrecht: Hier zahlen die Eigentümer – also die Kinder – nach der Übertragung die Vermögenssteuern. Der Wohnberechtigte versteuert lediglich den Eigenmietwert als Einkommen.
Im Grundsatz gilt daher: Vermögende Eltern, die die finanzielle Belastung der Kinder möglichst gering halten wollen, sollten die Nutzniessung wählen.
Müssen die Kinder Erbschafts- oder Schenkungssteuer zahlen? Oder wir Grundstückgewinnsteuer?
Direkte Nachkommen bezahlen keine Erbschafts- und Schenkungssteuer, Ausnahmen sind in den Kantonen Appenzell-Innerrhoden, Neuenburg und Waadt möglich. Und wenn ihr das Haus verschenkt, macht ihr ja keinen Gewinn, also gibt es auch keine Grundstückgewinnsteuer.
Aber, Vorsicht: Wenn das Kind gleichzeitig Schulden erhält (zum Beispiel die Hypothek) oder eine Verpflichtung eingeht (Wohnrecht/Nutzniessung), spricht man rechtlich gesehen von einer «gemischten Schenkung».
Je nach Kanton wird dann trotzdem Grundstückgewinnsteuer erhoben, falls der unentgeltliche Anteil nicht mindestens ein Viertel beträgt. Klärt das sorgfältig ab, und lasst euch unbedingt beraten.
Wenn Eltern das Haus an ihre Kinder verschenken, sollten sie frühzeitig die Bank wegen der laufenden Hypothek kontaktieren. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten:
- Die Hypothek bei den Eltern belassen: Dann müssen die Kinder als neue Eigentümer der Liegenschaft jedoch der Hypothekarbank der Eltern zur Absicherung ein Pfandrecht an ihrer Liegenschaft einräumen. Ob die Bank dabei mitmacht, muss abgeklärt werden – das ist in der Regel aber kein Problem.
- Die Kinder übernehmen die Hypothek von den Eltern: Die Kinder müssen mit der Bank abklären, zu welchen Bedingungen sie die Hypothek übernehmen können. Die Bank ist nicht verpflichtet, die Hypothekarschuld auf die Kinder zu übertragen – oder ihnen eine Hypothek zu gleichen Konditionen zu geben. Falls eine Nutzniessung vereinbart wurde, sind es jedoch die Eltern, die eine Zinspflicht gegenüber der Bank haben.
Wenn Eltern das Haus an ihre Kinder verschenken, sollten sie frühzeitig die Bank wegen der laufenden Hypothek kontaktieren. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten:
- Die Hypothek bei den Eltern belassen: Dann müssen die Kinder als neue Eigentümer der Liegenschaft jedoch der Hypothekarbank der Eltern zur Absicherung ein Pfandrecht an ihrer Liegenschaft einräumen. Ob die Bank dabei mitmacht, muss abgeklärt werden – das ist in der Regel aber kein Problem.
- Die Kinder übernehmen die Hypothek von den Eltern: Die Kinder müssen mit der Bank abklären, zu welchen Bedingungen sie die Hypothek übernehmen können. Die Bank ist nicht verpflichtet, die Hypothekarschuld auf die Kinder zu übertragen – oder ihnen eine Hypothek zu gleichen Konditionen zu geben. Falls eine Nutzniessung vereinbart wurde, sind es jedoch die Eltern, die eine Zinspflicht gegenüber der Bank haben.
Wir haben nur ein Haus, aber mehrere Kinder. Wie lösen wir das?
Theoretisch ist es möglich, jedem Kind einen Teil des Hauses zu schenken. Doch oft ist das keine ideale Lösung, meist will oder kann ja nur eines davon später effektiv im Haus leben.
Wenn nur eines der Kinder das Haus erhält, muss es diesen Vorteil gegenüber seinen Geschwistern ausgleichen, jetzt oder nach dem Tod der Eltern. Als Eltern könnt ihr zwar regeln, dass die Begünstigung gewollt war und deshalb nicht ausgeglichen werden müsse. Aber den Pflichtteil der anderen Erben könnt ihr dadurch nicht aushebeln.
Das bedeutet: Das Kind muss die Geschwister auszahlen. Wenn es dafür nicht genug Geld hat, können die anderen die Schuld allenfalls als Darlehen stehenlassen und erst später einfordern. Das setzt aber voraus, dass alle Beteiligten einverstanden sind.
Wir möchten der Tochter das Haus günstig geben, aber sie hat kein Geld.
Niemand zwingt euch, den vereinbarten Kaufpreis sofort bar einzufordern. Ihr könnt den Betrag auch ganz oder teilweise stehenlassen – als Darlehen.
Regelt aber klar, wann und zu welchen Bedingungen das Darlehen abbezahlt werden soll und wie viel Zins geschuldet ist. Regelt auch, was passiert, wenn das Kind das Haus später weiterverkauft: ob es den Gewinn zu gleichen Teilen mit den übrigen Erben teilen muss.
Das klingt alles sehr kompliziert. Gibts keinen einfacheren Weg?
Doch. Wenn ihr das Haus einem Kind zum Marktwert verkauft oder zu einem nur unwesentlich darunter liegenden Preis, hat das Ganze nichts mit Erbrecht zu tun. Der Verkauf spült Geld in eure Kasse und hat auch keine Konsequenzen hinsichtlich eines allfälligen späteren Pflegeheimaufenthalts.
Aber Voraussetzung ist, dass das Kind genügend Geld dafür hat. Und ihr bezahlt unter Umständen eine Grundstückgewinnsteuer.
- Verkauf zum Verkehrswert, allenfalls mit Gewährung eines Darlehens.
- Verkauf unter dem Verkehrswert (als sogenannte gemischte Schenkung) oder vollständige Schenkung beziehungsweise Erbvorbezug.
- Bei einer unentgeltlichen Übertragung ist zu bedenken, dass dadurch der Anspruch auf Ergänzungsleistungen später deutlich reduziert oder gar verloren sein kann.
- Soll ein Wohnrecht oder ein Nutzniessungsrecht begründet werden?
- Was soll mit der Hypothek passieren? Auf jeden Fall frühzeitig mit der Hypothekarbank Kontakt aufnehmen.
- Rechtzeitig die steuerlichen Fragen mit dem Steueramt klären.
- Auf dem Notariat die ungefähren Kosten erfragen und alle weiter zu regelnden Punkte besprechen und sich erklären lassen.
- Nach der Übertragung der Liegenschaft die Versicherungen überprüfen und anpassen (siehe Checkliste).
- Verkauf zum Verkehrswert, allenfalls mit Gewährung eines Darlehens.
- Verkauf unter dem Verkehrswert (als sogenannte gemischte Schenkung) oder vollständige Schenkung beziehungsweise Erbvorbezug.
- Bei einer unentgeltlichen Übertragung ist zu bedenken, dass dadurch der Anspruch auf Ergänzungsleistungen später deutlich reduziert oder gar verloren sein kann.
- Soll ein Wohnrecht oder ein Nutzniessungsrecht begründet werden?
- Was soll mit der Hypothek passieren? Auf jeden Fall frühzeitig mit der Hypothekarbank Kontakt aufnehmen.
- Rechtzeitig die steuerlichen Fragen mit dem Steueramt klären.
- Auf dem Notariat die ungefähren Kosten erfragen und alle weiter zu regelnden Punkte besprechen und sich erklären lassen.
- Nach der Übertragung der Liegenschaft die Versicherungen überprüfen und anpassen (siehe Checkliste).