Actuellement, le sujet des hypothèques donne quelques sueurs froides aux propriétaires. Les taux d'intérêt ont augmenté, rendant le coût du logement plus cher pour de nombreuses personnes. Alors qu'en matière de crédit au logement, on est en principe exposé aux forces du marché, à la situation conjoncturelle et à la politique monétaire des banques centrales, les coûts élevés des hypothèques peuvent tout à fait être auto-infligés. Voici donc un aperçu des neuf erreurs les plus souvent commises par les propriétaires en matière d'hypothèque.
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1ère erreur: Ne pas comparer
«Il ne faut pas accepter la première offre de crédit venue, simplement parce que c'est la voie la plus simple», explique à cash.ch Giampiero Brundia, expert en hypothèques et directeur d'Oxifina. Selon Hypotheke.ch, une hypothèque fixe sur dix ans est actuellement de 3,19 % chez Raiffeisen. Mais du côté de Vaudoise Assurances, elle est de 2,45%. La différence est donc de 74 points de base, ce qui représente pour une hypothèque de 800'000 francs une différence de frais d'intérêts de 5920 francs par an. Cela vaut la peine de comparer.
Mais ceux qui le font, le font souvent mal. Ainsi, il ne sert pas à grand-chose de comparer des offres de différentes dates, car les taux d'intérêt peuvent fortement varier à court terme. Dans de nombreux cas, plusieurs offres sont certes demandées, mais uniquement auprès de prestataires similaires: «Outre les banques classiques, il faudrait aussi examiner les hypothèques en ligne et les hypothèques des assureurs et des caisses de pension, car ils ont généralement des offres intéressantes», explique Felix Oeschger, analyste chez Moneyland.
«Je suis absolument convaincu qu'une comparaison sur une plateforme est aujourd'hui incontournable», argumente Florian Schubiger, cofondateur du conseiller en planification financière Vermögensparter. On peut toujours aller voir sa banque, mais c'est la meilleure façon de savoir où se situent les taux d'intérêt: «Je dis toujours que conclure une hypothèque sans demander une offre à une plateforme hypothécaire, c'est comme acheter une voiture d'occasion sans l'essayer», poursuit Florian Schubiger. Les taux d'intérêt au jour le jour sont disponibles sur Hypotheke.ch ou dans la comparaison des hypothèques de moneyland.ch.
2e erreur: Ne pas négocier
Pour pouvoir comparer, il faut aussi négocier. Mais d'après Florian Schubiger, beaucoup de personnes ne savent pas s'y prendre, ou n'ont tout simplement pas envie de le faire: «Beaucoup se contentent alors de rabais fictifs, mais paient toujours beaucoup trop pour leur hypothèque.» Ces rabais fictifs se cachent par exemple dans les hypothèques écologiques ou les hypothèques pour les primo-accédants à la propriété. Un rabais est certes accordé, mais il est beaucoup trop bas et surtout destiné à ce que les clients ne demandent pas un rabais plus important.
D'une manière ou d'une autre, les taux d'intérêt de la plupart des prestataires peuvent être négociés encore plus bas. La position de négociation est alors déterminée en premier a lieu par sa propre solvabilité. Mais même avec une mauvaise solvabilité, il y a souvent encore une marge de négociation. «D'autres offres ou la simple mention d'offres concurrentes plus avantageuses aident à la négociation», explique Felix Oeschger de Moneyland. Il est également conseillé d'optimiser les conditions du crédit en renégociant des termes tels que l'immobilisation du capital, l'usure des intérêts, les frais ou la revente de l'hypothèque.
3e erreur: Décider sous la pression du temps
En matière d'hypothèques, il n'y a que très peu de situations où l'on doit décider sous la pression du temps. De nombreuses personnes se laissent toutefois convaincre par leur conseiller de signer un contrat le plus rapidement possible. «Si vous signez aujourd'hui, je peux encore faire une concession de 0,1 %.» Voici le genre de promesses qui peuvent être balancées sur la table. «De telles 'offres' ne devraient pas être acceptées», prévient Florian Schubiger. En règle générale, elles sont insignifiantes et le conseiller le sait très bien. Il veut une signature rapide pour qu'il ne soit plus possible de comparer.
4e erreur: Ne pas optimiser sa notation de crédit
Pour Claudio Saputelli, responsable de l'immobilier et chef des placements Global Real Estate chez UBS, le conseil hypothécaire en Suisse est bon et il n'y a, de fait, aucun risque.
Pour les clients, il est tout de même important de bien se vendre auprès de l'institut de crédit. Beaucoup peuvent améliorer leur notation de crédit personnelle. Les facteurs décisifs pour de meilleurs taux d'intérêt sont avant tout le financement, la capacité de remboursement et le montant de l'hypothèque. On peut demander concrètement au prêteur quels sont les critères qui amélioreraient les taux d'intérêt.
5e erreur: Choisir la mauvaise durée
Une mauvaise évaluation de la durée d'une hypothèque peut s'avérer problématique. Si l'on ne souhaite vivre que quatre ans dans un bien immobilier par exemple, une longue durée limite la mobilité et donc la liberté. Selon Claudio Saputelli, un engagement sur une longue durée est aussi un risque dans la mesure où, dans le pire des cas, un divorce pourrait par exemple induire des intérêts de pénalité élevés s'il y a une résiliation de l'hypothèque. Un changement de lieu de travail ou le décès du partenaire peuvent aussi entraîner la vente du bien immobilier et la résiliation anticipée de l'hypothèque fixe.
Le choix de la durée comporte en outre un risque de refinancement si l'on ne conclut qu'une seule hypothèque. Par manque de chance, les taux d'intérêt peuvent être élevés au moment de l'échéance. Pour Claudio Saputelli, il est donc tout à fait judicieux de conclure des hypothèques avec différentes durées.
Répartir l'hypothèque sur un grand nombre de tranches avec des échéances de crédit différentes peut toutefois aussi être problématique. En effet, le preneur d'hypothèque se lie ainsi au prêteur jusqu'à l'échéance de la dernière tranche de crédit, explique Brundia d'Oxifina. En revanche, tous les experts s'accordent à dire que seules les personnes disposant d'une marge de manœuvre financière suffisante peuvent souscrire à une hypothèque Saron. Une hypothèque à taux fixe peut avoir du sens, malgré le risque d'engagement et de refinancement, si l'on souhaite une sécurité de planification.
6e erreur: Se méfier de l'hypothèque Saron
Depuis 2022, le Saron (pour Swiss Average Rate Overnight) constitue la base des hypothèques indexées sur le marché monétaire en Suisse. Celles-ci ne se distinguent pas seulement par leur marge: il existe sur le marché des offres d'hypothèques Saron dont les taux sont adaptés soit tous les mois, soit tous les trois mois. Ces dernières sont plus avantageuses, mais elles permettent de passer à une hypothèque à taux fixe ou de la résilier dans un délai d'un mois si nécessaire, pour autant qu'aucune durée minimale ne soit fixée dans le contrat.
7e erreur: Choisir un mauvais montant pour l'hypothèque
«Nous constatons souvent que l'hypothèque choisie est trop élevée ou trop basse», assure Florian Schubiger. Chez les propriétaires âgés, il n'est pas rare que l'hypothèque soit trop basse et que trop de capital soit immobilisé dans le bien immobilier. Chez les jeunes propriétaires, en revanche, l'hypothèque est souvent plus élevée qu'elle ne devrait l'être. Les coûts des intérêts doivent être comparés aux avantages fiscaux. Selon le spécialiste, dans la pratique, la décision est fréquemment prise sur un coup de tête. Encore faut-il qu'une marge de manœuvre financière existe, évidemment.
8e erreur: Conclure un mauvais contrat
Se pencher sur le contenu du contrat, comme les conditions générales de l'hypothèque Saron, l'usance des intérêts ou les dispositions de résiliation, peut éviter les mauvaises surprises. Exemple: une hypothèque arrive à échéance le 30 septembre 2023. L'idée est de transférer l'hypothèque vers un autre bailleur de fonds. La banque a mis son veto, car le client aurait dû résilier la relation de crédit pour six mois. Si le client avait mieux étudié le contrat de crédit, l'emprunteur hypothécaire aurait résilié la relation de crédit dès mars 2023, en évitant ainsi les complications.
La leçon à en tirer: la plupart des preneurs d'hypothèques ne verront probablement le contrat écrit qu'à la toute fin du processus de négociation. Il faudrait toutefois demander un contrat type dès le début, afin de pouvoir clarifier à l'avance les éventuelles questions et éliminer les ambiguïtés. Les contrats sont souvent très différents dans leur conception. Ils sont généralement conçus de manière unilatérale en faveur du bailleur de fonds, tandis que d'autres sont formulés de manière plus transparente.
9e erreur: Mal amortir
En règle générale, il est avantageux de procéder à un amortissement indirect en période de taux bas. Dans ce cas, la banque exige que le client verse régulièrement un montant fixé par contrat, sur un compte 3a, un dépôt ou dans une police de prévoyance. Cela peut s'avérer payant. Alors que l'on peut déduire les intérêts hypothécaires de la valeur locative dans la déclaration d'impôts, on profite en même temps de la rémunération dans un 3e pilier.
Néanmoins, l'amortissement direct présente également des avantages: la dette hypothécaire, et donc la charge d'intérêts, diminue chaque année. Et les investissements vont directement dans la maison ou l'appartement. L'amortissement direct est particulièrement judicieux lorsqu'une personne réduit progressivement son taux d'occupation et gagne donc moins. C'est souvent le cas à l'approche de la retraite.