Es braucht immer mehr Wohnraum für die wachsende Schweizer Bevölkerung – und trotzdem werden immer weniger Baugesuche eingereicht. Aktuell liegen die Baugesuche bei Gemeinden mit einer Mietwohnungsleerziffer von über 2,5 Prozent ein Viertel tiefer als noch 2019. Bei Gemeinden mit knapperem Mietwohnungsangebot wurden ebenfalls weniger Gesuche eingereicht. Aber warum nur?
Als Grund nennt die ZKB in ihrer neuen Immobilien-Studie die baulichen Rahmenbedingungen: Es gibt immer mehr Hürden. «Zwar sind alle für Verdichtung, aber nur solange sie nicht vor der eigenen Haustüre stattfindet», heisst es in der Studie.
Vom Baugesuch bis zur Baubewilligung dauert es heute im Schnitt 140 Tage. Das ist 67 Prozent länger als noch 2010. Je dichter ein Gebiet besiedelt ist, desto grösser sind die Verzögerungen. Das führt dazu, dass es im Kanton Zürich fast 200 Tage dauert, bis ein Gesuch bewilligt wird. Am längsten muss im Kanton Genf auf eine Bewilligung gewartet werden – 500 Tage.
Die 5. Landessprache der Schweiz
Aber auch nachdem die Bauherren die Bewilligung im Sack haben, kann noch einiges schiefgehen. «Einsprachen werden nicht umsonst als fünfte Landessprache bezeichnet», sagt Ursina Kubli (43), Leiterin des Immobilienresearchs bei der ZKB. Bis zur letzten Minute können Projekte noch verhindert werden.
Trotz Baubewilligung wird jede 10. Wohnung nicht realisiert. Dadurch fehlen dem Mietwohnungsmarkt jährlich 4000 Wohnungen – Tendenz steigend. Eine grosse Hürde sind Lärmschutzbestimmungen. «Der künftige Fokus der Politik sollte auf dem Abbau von Hürden liegen», sagt Kubli in einer Medienkonferenz. «Auch wenn es den Einsprechern eigentlich um ein anderes Anliegen geht: Einsprachen zu Lärmverstössen sind eine einfache Möglichkeit, Bauprojekte zu verzögern.»
Die Anzahl Baugesuche müsste eigentlich steigen. Nicht nur, weil die Bevölkerung wächst. Sondern auch, weil heutzutage weniger auf der grünen Wiese gebaut wird. Stattdessen werden vermehrt alte Immobilien abgerissen und durch neue, verdichtete Bauten ersetzt. In der Schweiz braucht es heute 119 neue Wohnungen, damit der Bestand netto auch wirklich um 100 steigt. Im Kanton Zürich sind es sogar 144 Neubauwohnungen.
Mehr Familien in Städten
Der tiefe Leerwohnungsstand führt dazu, dass die Mieten gerade in Städten weiter steigen. In Zürich etwa lag die Leerwohnungsziffer Mitte 2022 bei 0,07 Prozent.
Das führt aber nicht etwa dazu, dass Familien aus der Stadt verdrängt werden – ganz im Gegenteil: In Zürich hat der Anteil der Familien an der Bevölkerung zwischen 2014 und 2021 von 18,4 auf 19,7 Prozent zugenommen. Die beliebtesten Quartiere für Familien in der Stadt Zürich sind Wollishofen, Fluntern und Albisrieden. Dabei geben sie sich auch mit weniger Platz zufrieden: «Es gibt vermehrt Familien, bei denen die Kinder kein eigenes Kinderzimmer haben: In den Zürcher Stadtteilen Schwamendingen oder Seefeld haben ein Viertel aller Familien mit zwei Kindern eine 3-Zimmerwohnung.»
Dabei dürften die Familien vor allem dank der kürzeren Pendlerwege und der besseren Infrastruktur – etwa im Bereich der Kinderbetreuung – in der Stadt bleiben. Kubli sieht aber noch einen weiteren Grund: «Viele Familien bleiben in der Stadt, weil sie sich durch die starke Zunahme der Immobilienpreise – anders als früher – kein Wohneigentum auf dem Land mehr leisten können.»
Stadtzürcher Mietverhältnisse auch im Umland
Doch, auch wenn der Familienanteil in der Stadt steigt, entscheiden sich angesichts der hohen Mietpreise immer mehr Stadtzürcherinnen und Stadtzürcher für einen Umzug in die Agglomeration oder aufs Land. Wenn nicht ins Eigenheim, dann doch immerhin in eine vergleichsweise günstige Mietwohnung. «Für wohnungssuchende Zürcherinnen und Zürcher sind Regionen attraktiv, die kurze Pendelzeiten nach Zürich haben», sagt Kubli. Dazu gehört Schaffhausen, Frauenfeld, Baden, aber auch weiter entfernte Orte wie Bern oder Basel.
Mancherorts entstehen durch den Zuzug von Zürcherinnen und Zürchern beinahe städtische Mietmarktverhältnisse. «Bei einigen Gemeinden ist der Druck auf die Mieten bald so hoch wie in der Stadt Zürich», warnt Kubli. So ist laut der ZKB der Druck auf den Mietwohnungsmarkt etwa in Zumikon, Schlieren, Wallisellen und Kleinandelfingen sehr hoch – auch durch die Zuzüger aus der Stadt.
