Die steigenden Zinsen und die wechselhafte Wirtschaftslage im zweiten Quartal haben sich auf den Schweizer Immobilienmarkt ausgewirkt. Die Preise für Wohnungen und Häuser sanken, wie das Immobilienportal Realadvisor letzte Woche bekannt gab. Dies erstaunt grundsätzlich nicht, bedeuten höhere Zinsen doch in der Regel tiefere Bewertungen. Vielmehr steht die Frage im Vordergrund, wie gross der Abwertungsdruck schlussendlich ausfallen wird.
Ein abrupter Anstieg der Hypothekarzinsen könnte etwa einen Schock auslösen, der die finanzielle Tragbarkeit überstrapaziert und zu erheblichen Preiskorrekturen auf dem Wohnimmobilienmarkt führt. Das sagt Burak Er, Leiter Research beim Immobilien- und Hypothekendienstleister Avobis, gegenüber cash.ch. Bereits 2022 war die kalkulatorische Tragbarkeit bei mehr als einem Drittel der gewährten Hypotheken nicht gegeben, wenn man einen hypothekarischen Zinssatz zwischen 3 und 4 Prozent annimmt. Die Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bezüglich der Belehnung und Tragbarkeit neuer Hypothekarkredite stimmen nicht gerade optimistisch.
Es zeige sich, dass neue Hypotheken in der Regel mit einer niedrigeren Belehnung, aber gleichzeitig mit einer schlechteren Tragbarkeit – gekennzeichnet durch hohe Schulden im Verhältnis zum Einkommen – verbunden seien. «Bei einem angenommenen Zinssatz von 4 bis 5 Prozent wäre dies sogar bei mehr als der Hälfte aller neuen Hypothekarkredite der Fall», sagt Burak Er.
Dieser Artikel wurde erstmals auf «Cash.ch» publiziert. Weitere spannende Artikel findest du auf www.cash.ch.
Dieser Artikel wurde erstmals auf «Cash.ch» publiziert. Weitere spannende Artikel findest du auf www.cash.ch.
Ein unerwarteter, rasanter Anstieg des Zinszyklus, der die gesamte Zinskurve in die Höhe treiben würde, könnte daher verheerende Folgen haben. Er könnte den Puffer der kalkulierten kalkulatorischen Tragbarkeit aufzehren und dadurch die Kreditwürdigkeit zahlreicher Hypothekennehmer in Gefahr bringen. Eine solche angenommene Entwicklung würde den Druck auf die Eigentümer erhöhen, ihre Wohnimmobilien so schnell wie möglich zu veräussern, da die Kosten finanziell nicht mehr tragbar wären.
Diese Entwicklung würde zu einem Überangebot auf dem Markt führen und somit eine negative Preisentwicklung bewirken. Den gleichen Effekt auf die Preise hätte ein plötzlicher Wirtschaftseinbruch, der einen Nachfrageeinbruch nach sich zieht. «Die Wahrscheinlichkeit für eine solche Entwicklung stufe ich aktuell aufgrund der Inflationsentwicklung aber als eher tief ein», sagt Burak Er.
Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum sind überbewertet
Dass gleichwohl ein Risiko von Preiskorrekturen besteht, zeigen Zahlen aus dem Finanzstabilitätsbericht der SNB im Juni. Zwischen 15 und 40 Prozent der Einfamilienhäuser und des Stockwerkeigentums seien überbewertet. Vor einem Jahr war erst von einer Überbewertung von 10 bis 35 Prozent die Rede gewesen.
Wie die Nationalbank jedoch ebenfalls schreibt, bestehe grosse Unsicherheit über das angemessene Bewertungsniveau. Nicht alle Angebots- und Nachfragefaktoren, die das kurz- und mittelfristige Gleichgewicht am Wohnliegenschaftsmarkt beeinflussen, werden vollständig erfasst. So sei etwa das Angebot knapp, und die Zahl der Haushalte wachse sogar noch stärker als die Bevölkerung. So könnten laut SNB Preisrückgänge sanft verlaufen und bei positiven Inflationsraten ohne nennenswerte nominale Anpassungen erfolgen.
«Seit dem Zinsanstieg im vergangenen Jahr hat bereits ein grosser Zinsschock stattgefunden, der zu einer insgesamt stagnierenden Preisentwicklung bei Wohnimmobilien geführt hat», fügt Burak Er vom Immobilien- und Hypothekendienstleister Avobis an. Im internationalen Vergleich sieht man bereits einige Preisrückgänge, in der Schweiz jedoch nur sehr partiell. Dies deute auf die Robustheit des Schweizer Immobilienmarktes hin.
Schlüsselindikatoren wie die Bautätigkeit, das Wirtschaftswachstum, der Leerstand, die Zuwanderung und die Arbeitslosenquote weisen mittel- bis langfristig auf ein begrenztes Angebot und eine hohe Nachfrage hin, was die Widerstandsfähigkeit des Schweizer Marktes untermauert. Des Weiteren ist das Angebot an Wohnimmobilien deutlich weniger elastisch als die Nachfrage, wodurch sich Angebot und Nachfrage selten in einem Gleichgewicht befinden.
Die steigenden Lebenshaltungskosten, die das verfügbare Einkommen belasten, und die erhöhten Hypothekarkosten könnten zwar die Nachfrage dämpfen, doch diese Effekte wirken sich ebenso negativ auf die Bautätigkeit aus und dämpfen somit das Angebot. Auch wenn die Nachfrage sinken würde, ist sie immer noch deutlich höher als das Angebot. Das macht für Burak Er einen abrupten Preisverfall bei einer tatsächlichen Abweichung vom Fundamentalwert unwahrscheinlich.
