Wenn man eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, liegt meist ein Traum zugrunde, der in Erfüllung gehen soll. Dabei vergisst man oft die Fallstricke beim Immobilienkauf. Wird schon schiefgehen, denkt man meistens. Doch dann folgt der Albtraum. Hier ein Überblick über vermeidbare Fehler in der Planung eines Kaufs von Wohneigentum.
Vorsicht beim Kauf nach Plan
Ihnen gefällt der Gedanke, dass Sie bei der Wahl der Einrichtung, der Geräte, der Installationen und der Materialien mehr Mitspracherecht haben? Der Kauf nach Plan hat aber auch seine Nachteile. Zum einen ist Vorstellungskraft gefragt: Hier muss man sich alles anhand eines Grundstücks, von Plänen, Computerbildern und Modellen vorstellen. Und wenn man während der Bauphase Änderungen vornehmen möchte, ist das nicht ganz ohne.
«Sie haben zwar ein Mitspracherecht, aber sobald die Verträge unterschrieben sind und die Bauarbeiten begonnen haben, sind Änderungen ab einem bestimmten Umfang kompliziert und teuer», warnt die Website Hausinfo, ein Online-Immobilienführer, der seit 20 Jahren mit Rat zur Seite steht.
Nach Abschluss der Arbeiten kann es zu Überraschungen kommen. Zum Beispiel haben Sie gerade Ihre neue Wohnung bezogen und stellen fest, dass die Duschkabine verkratzt ist, der Parkettboden nicht der ist, den Sie ausgewählt haben, oder der Backofen nicht funktioniert. Oder es kommt immer wieder zu Überschwemmungen, weil der Regenwasserabfluss für Gewitter falsch ausgelegt wurde.
Was können Sie tun? Der Makler Cardis gibt Tipps: «Juristisch gesehen hat der Käufer das Recht zu verlangen, dass seine Immobilie dem entspricht, was vor Beginn der Bauarbeiten vereinbart wurde. Das bedeutet, dass das Bauunternehmen die notwendigen Änderungen vornehmen muss, um diesen Zustand herzustellen. Im Kaufvertrag werden übrigens häufig Fristen genannt, die für diese Art von Nachbesserungsarbeiten vorgesehen sind.» Man sollte jedoch bedenken, dass Mängelbeseitigungsarbeiten von den Unternehmen nur selten als Priorität angesehen werden, was zu Wartezeiten führen kann und nervenaufreibendes Nachhaken abverlangt.
Darüber hinaus kann die Herausforderung auch zwischenmenschlicher Art sein. Vielleicht erinnern Sie sich an Personen in Ihrem Bekanntenkreis, die nach Plan gekauft haben: Oft ist dies mit Spannungen in der Partnerschaft verbunden. Mindestens eine der beiden Parteien verbringt die ganze Zeit auf der Baustelle, ist genervt, hat Stress und Ärger, und die Unstimmigkeiten in der Ehe nehmen zu. Das Risiko von Konflikten steigt nach dem Einzug erst recht noch weiter, weil der Hausbau immer noch im Gange ist oder sich die Arbeiten länger fortziehen als geplant. Beginnen Sie jetzt mit dem Bau, besteht aufgrund der Materialknappheit ein höheres Risiko als üblich, dass es zu Verzögerungen kommt.
Minimieren Sie das Risiko von Einsprachen
Dies ist ein häufiges Szenario in der Schweiz: Hausbesitzer wollen bauen, erhalten die Genehmigungen und beginnen mit den Bauarbeiten, werden aber in ihrem Vorhaben gestoppt: Anwohner erheben Einsprache. Sie sind der Meinung, dass sich das Projekt nicht in die Umgebung einfügt, die Aussicht versperrt, zu viel Lärm verursacht oder ihnen auf andere Weise schadet.
Das Projekt kommt also zum Stillstand und wartet darauf, dass Sie die Einwände der Gegnerschaft entkräften. Anwälte, Urteile, Berufungen – es folgt ein langer juristischer Weg. Ein bisschen so, als würde man ein Stück Land kaufen und beim Graben auf antike Überreste stossen. Auch dort würde alles gestoppt werden. Die Archäologen würden anrücken, und der Bau würde sich um Jahre verzögern.
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Im – häufigeren – Fall von Einsprachen seitens der Nachbarschaft besteht das Risiko ab dem Moment, in dem Sie eine Baugenehmigung erhalten. Ihre Nachbarn haben dann die Möglichkeit, über Bauprojekte, die von der Gemeinde gutgeheissen wurden, informiert zu werden. Ein Faktor, der das Risiko von Einsprachen begrenzen kann, sind Rechtskosten. Wenn die Einsprechenden jedoch in einer Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen sind, können sie beschliessen, die Verfahrenskosten zu teilen. Bewerten Sie also das Risiko von Einsprachen, bevor Sie loslegen, und meiden Sie von vornherein Grundstücke, die potenziellen Einsprachen gegen die Baugenehmigung ausgesetzt sind.
Führen Sie grosse Arbeiten nicht selbst aus
Ein Haus selbst zu bauen ist eine schöne Sache, aber hochriskant. Grosse Renovationsarbeiten an Ihrem Haus (wie die Neueindeckung des Daches) sind ein sehr ehrgeiziges Unterfangen. Dennoch sind diese idealistischen Pläne für junge Paare attraktiv, die darin eine Möglichkeit sehen, viel Geld zu sparen und die Arbeitskosten um bis zu 50 Prozent zu senken. Sie steigen also in die Latzhose und klettern die Leiter hinauf, um die Wände zu streichen oder mit der Kelle Mörtelschichten summend zu verteilen.
Nur dass die Realität, die sie noch einholen wird, weniger glamourös sein wird. Nicht jeder hat das nötige Know-how, um eine Mauer zu bauen, einen Dachboden zu isolieren oder Dachziegel zu verlegen. Zweitens muss man den Zeitaufwand berücksichtigen. Manche Paare wenden ihre Wochenenden, ihre Ferien und ihre Freizeit dafür auf, bis die Lebensqualität erheblich zu leiden beginnt. Müdigkeit, Erschöpfung, Rückenschmerzen, Hautverbrennungen, Vergiftungen – das Leben als Amateur auf der Baustelle ist voller Hindernisse und Misserfolge.
Wenn Sie sich dennoch auf den Weg machen, sollten Sie bei der Qualität der Produkte keine Kompromisse eingehen. Auch wenn Sie Materialien und Geräte zu sehr günstigen Preisen finden können, sollten Sie sich nicht von Billigprodukten verführen lassen. Sie riskieren Enttäuschungen während der Arbeiten wie auch beim Endergebnis. Es ist besser, in Qualitätsprodukte zu investieren, auch wenn diese teurer sind (das ist am Ende sparsamer). Schlussendlich bedeutet die Erbringung von Eigenleistungen, dass Sie sich nicht gegen das Risiko von Mängeln oder Schäden am Gebäude absichern können, wie es bei der Vergabe an Fachkräfte der Fall ist. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sind Sie allein für Mängel verantwortlich.
Achten Sie auf die Nachbarn
Der Kauf von Wohneigentum an einem unbekannten Ort, an dem man die Nachbarn nicht kennt und ohne ansprechbaren Vorbesitzer, der verrät, was zu erwarten ist, ist ein bisschen wie eine Lotterie. Anders, wenn man vom Eigentümer kauft, der dort jahrelang gewohnt hat und einem einige Hinweise auf die Nachbarschaft und die Stimmung in der Einfahrt gibt.
Sind Sie Stockwerkeigentümer, dann spielen die Nachbarn spätestens nach dem Einzug eine grosse Rolle. Herrscht dicke Luft, ist es nun zu spät, um zu gehen, wenn die Ersparnisse erst einmal im Eigenheim stecken. Die teuflischen Nachbarn, die dem Quartier mit geballter Faust das Leben schwer machen, sind ein reales Risiko. Die Nachbarskinder kicken ihre Fussbälle in Ihren Garten, während Sie auf der Terrasse zu Abend essen – der Ärger lässt lieben Worten keinen Platz. Oder die Nachbarn pflanzen eine fünf Meter hohe Buche, die Ihnen die Sonne verwehrt. Schwierige Nachbarn geben Ihnen womöglich die Schuld daran, dass drei Ihrer Laubblätter im fremden Garten landen und verlangen, dass Sie auch fremde Gärten pflegen.
Kurzum, der harte Kern der Realität ist, dass ein Haus kein Pullover für 30 Franken ist, den man unzufrieden innerhalb von 30 Tagen zurückgeben kann. Es ist eine Immobilie für über eine Million Franken, die nach dem Kauf Kompromisse erfordern wird, um lebenswert zu sein. Raiffeisen gibt hier einige Tipps für den Fall, dass es zu einem Nachbarschaftsstreit kommt.
Achten Sie auf die Umgebung Ihrer Immobilie
Es gibt Dinge, die man nur schwer vorhersehen kann, wenn man die Immobilie tagsüber besichtigt. Stellen Sie sich vor, Sie entdecken, dass ein Kirchturm in der Nähe Ihres Hauses ab 7 Uhr morgens, auch am Wochenende, läutet und Ihnen das Ausschlafen verwehrt. Es ist schwierig, darauf vorbereitet zu sein, wenn man vor dem Kauf nicht vor Ort übernachtet hat, aber man kann sich informieren.
Auch regelmässige Helikopterflüge, die nur im Winter vorkommen, können eine Überraschung sein, wenn Sie sich erst einmal eingelebt haben. «Russen haben beschlossen, jedes Wochenende mit dem Helikopter zum Skifahren nach Megève zu fliegen», erklärt die Bewohnerin einer Wohnsiedlung in Genf. «Wir gerieten unter die Fluglinie der Helikopter. In den letzten Jahren war es ein nervenaufreibendes Theater, aber das war vor dem Krieg in der Ukraine. Seitdem ist es ruhiger geworden.» Hier war es schwierig, die Dinge zu ändern. Nur ein Winteraufenthalt vor dem Kauf hätte ermöglicht, das in Erfahrung zu bringen.
Schliesslich gibt es auch Umweltveränderungen, die nach dem Kauf ohne Vorwarnung eintreten und Ihre Lebensbedingungen auf den Kopf stellen. Wie ein Wegrecht, das für den Bauern gedacht war, und sich in ein Wegrecht verwandelt, um 100 Meter weiter eine Reihe von Gebäuden zu bauen. Plötzlich wird Ihr kleiner Privatweg zu einer von Autos stark befahrenen Strasse. Selbst wenn Sie vor dem Kauf eine Woche vor Ort übernachtet hätten, hätten Sie das nicht vorhersehen können. Alles in allem ist dies der Preis, den der Eigentümer zahlt: Bei Unannehmlichkeiten ist die Mobilität verschwindend klein, anders als bei der Mieterschaft.
Dieser Text wurde zuerst auf der französischsprachigen Webseite von Blick Romandie publiziert.