Verärgert, entnervt und erschöpft – Simone Keller (56) ist mitgenommen vom Kampf gegen ihre Verwaltung und um ihr Recht in Sachen Nebenkosten. Gemeinsam mit ihr stören sich weitere Mieter in der Siedlung Büttenenhalde in Luzern an ihren Abrechnungen. «Als ich die Abrechung der Wincasa gesehen habe, bin ich richtig erschrocken», erzählt die alleinerziehende Mutter. «1074.35 Franken soll ich plötzlich nachzahlen!» In den Jahren zuvor hat sie meist etwas zurückbekommen, zuletzt 11.90 Franken.
Was also hat sich verändert? Haben Keller und ihr Sohn in der 4,5-Zimmer-Wohnung viel mehr geduscht, immer das Licht brennen lassen oder mehr Abfall produziert? «Wir haben gelebt wie immer. Aber unsere Verwaltung hat gewechselt. Nun ist die Wincasa zuständig, vorher war es ein Berner Unternehmen.»
Einer soll zahlen, der andere nicht
Statt brav zu zahlen, entschliesst sich Keller nachzuhaken. Sie findet schnell heraus: Auch ihre Nachbarn zahlen mehr, aber nicht alle gleich viel. Besonders gross ist der Posten auf Kellers Abrechnung für Unterhalt, Umgebung und Pflanztröge. «Wir wohnen im zweiten Stock, da gibts gar keine Pflanztröge», erzählt sie BLICK. Stossend: Nicht alle Nachbarn zahlen für Pflanztröge.
Keller macht von ihrem Recht Gebrauch, die Belege anzuschauen. Doch nach dem Termin Mitte Juni 2019 ist sie frustriert. «Die Zuständigen bei der Wincasa haben schnell geredet und mich nur verwirrt», klagt sie. Für Kopien sollte sie einen Franken pro Seite zahlen. Im September erhält sie die nächste Abrechnung. Erneut soll sie über 1000 Franken nachzahlen.
Mahnung vor Weihnachten
Die verärgerte Mieterin holt sich Rat bei Daniela Späth. Diese hat sich zusammen mit anderen Mietern in Beringen SH erfolgreich gegen Wincasa gewehrt (BLICK berichtete). Doch auch ein weiterer Termin bei Wincasa im Herbst bringt nicht viel. Obwohl Keller sogar ihren eigenen Drucker mitbringt. Noch im Dezember fehlen 25 Belege.
Der Frust ist gross. «Ich schlafe nicht mehr gut wegen dem ganzen Ärger. Mein Sohn ist noch in Ausbildung. Ich kann mir diese Nachzahlungen nicht leisten», erzählt Keller. Am Freitag vor Weihnachten dann der Hammer: Die Mieterin bekommt erneut Post von Wincasa. Eine Mahnung. Keller will keine Betreibung riskieren und zahlt notgedrungen 100 Franken. Denn innert der Frist – über Weihnachten und Neujahr – kann sie im Büro der Verwaltung niemanden erreichen.
Besonders stossend: Bereits im Oktober hat Wincasa anderen Büttenenhalde-Mietern einen ganz anderen Brief geschickt. Darin kündigt sie an, wegen diverser Einsprachen alle Detailbelege prüfen zu wollen. Voraussichtlich würde das bis Ende Januar dauern. Bis dahin würden keine Mahnungen oder Betreibungen verschickt. Für Keller gilt das offenbar nicht.
Fehler und Ungenauigkeiten
«Frau Keller sollte sich einen Anwalt nehmen», rät Markus van Riel, der zusammen mit Späth den Mieterwiderstand in Beringen angeführt hat. «In der Büttenenhalde ist alles noch schlimmer als bei uns», so van Riel. Er hat sich durch die Belege gekämpft. Beim Posten Pflanztröge etwa stecke alles (Un-) Mögliche drin.
Zahlreiche Posten zählten eigentlich zur Instandhaltung und gehören deshalb nicht zu den Nebenkosten. Etwa die Einzahlung in den Erneuerungsfonds. Kurios die Abrechnung zum Kaltwasser: Dort tauchen Abwasser und Wasserverbrauch mit dem exakt gleichen Wert auf – auf den Rappen. Während das Total zwar korrekt ist, entspricht die Aufteilung weder den Belegen noch einer Logik. Ungenauigkeiten, die Mieter wie Simone Keller weiter an ihrer Verwaltung zweifeln lassen.
Wincasa bedauert auf Rückfrage von BLICK, dass «fälschlicherweise» Mahnungen verschickt wurden. Man habe sich bereits bei der betroffenen Mieterin entschuldigt. Und: «Wir sind positiv, dass wir eine für alle Mietparteien einvernehmliche Lösung finden werden», heisst es weiter. Ihre Nebenkostenabrechnung sei aber korrekt und entspreche dem Schweizer Mietrecht.
Für Mieter lohnt es sich, die vermeintlich nebensächlichen Kosten genau im Griff zu behalten. BLICK zeigt auf, was es dabei zu beachten gilt.
Ist der Zeitraum korrekt? Nebenkosten werden für die Periode eines Jahrs abgerechnet, zum Beispiel vom 1. September bis zum 31. August. Es klingt banal, aber auch hier passieren Fehler. Kein Monat darf doppelt abgerechnet werden.
Was gehört zu den Nebenkosten? Nur was im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt ist, ist grundsätzlich geschuldet. Aber: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist zwangsläufig zulässig. Nebenkosten stehen im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung. Es sind Verbrauchs- und Nutzungsgebühren wie Heizöl, Wasser oder die Hauswartung. Alles aber, was dem Unterhalt dient, ist im Mietzins schon inbegriffen.
Darf der Vermieter die Nebenkosten als Totalbetrag ausweisen? Laut Mietverband ist das unzulässig. Es besteht ein Anrecht auf eine detaillierte Abrechnung und Kontoauszüge.
Was passiert mit Gesamtkosten? Diese zahlen die Mieter anteilsmässig. Dazu ist ein Verteilschlüssel nötig. Dieser muss klar nachvollziehbar sein.
Wie schützen sich Mieter vor hohen Nachzahlungen? Vor allem bei teuren, aber auch ganz günstigen Wohnungen, kann es vorkommen, dass die Nebenkosten für die Akontozahlung im Mietvertrag sehr tief angesetzt sind. Das Ziel: eine möglichst tiefe Bruttomiete. Mieter sollten vor Vertragsunterzeichnung die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten in den letzten drei Jahren erfragen.
Was tun, wenn die Beträge zu hoch scheinen? Mieter sollten genauer hinschauen. Gerade bei allgemeinen Positionen wie «übrige Betriebskosten» beim Hauswart. Entweder die Mieter lassen sich die Dokumente von ihrem Vermieter zustellen oder bei Anmeldung vor Ort bei der Verwaltung zeigen.
Was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist? Mieter sollten Fehler dem Vermieter per Einschreiben mitteilen. Dazu genau auflisten, bei welchen Positionen sie aus welchem Grund nicht einverstanden sind. Gleichzeitig können sie eine Kostenreduktion verlangen.
Für Mieter lohnt es sich, die vermeintlich nebensächlichen Kosten genau im Griff zu behalten. BLICK zeigt auf, was es dabei zu beachten gilt.
Ist der Zeitraum korrekt? Nebenkosten werden für die Periode eines Jahrs abgerechnet, zum Beispiel vom 1. September bis zum 31. August. Es klingt banal, aber auch hier passieren Fehler. Kein Monat darf doppelt abgerechnet werden.
Was gehört zu den Nebenkosten? Nur was im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt ist, ist grundsätzlich geschuldet. Aber: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist zwangsläufig zulässig. Nebenkosten stehen im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung. Es sind Verbrauchs- und Nutzungsgebühren wie Heizöl, Wasser oder die Hauswartung. Alles aber, was dem Unterhalt dient, ist im Mietzins schon inbegriffen.
Darf der Vermieter die Nebenkosten als Totalbetrag ausweisen? Laut Mietverband ist das unzulässig. Es besteht ein Anrecht auf eine detaillierte Abrechnung und Kontoauszüge.
Was passiert mit Gesamtkosten? Diese zahlen die Mieter anteilsmässig. Dazu ist ein Verteilschlüssel nötig. Dieser muss klar nachvollziehbar sein.
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Software-Account-Manager Marcel Heim (44) weiss aus eigener Erfahrung, wie mühsam der Austausch mit Verwaltungen für Mieter sein kann. Da Heim wusste, dass er kein Einzelfall war, gründete er die Bewertungsplattform Immo-Vote. Dort können Mieter ihrer Verwaltung 1 bis 5 Sterne geben und sie in Kommentaren bewerten. Das wird rege genutzt. Für BLICK hat Heim nun eine Auswertung zusammengestellt mit den besten und schlechtesten Verwaltungen.
Bewertung (Maximum liegt bei 5, nur solche berücksichtigt mit mind. 20 Bewertungen)
Software-Account-Manager Marcel Heim (44) weiss aus eigener Erfahrung, wie mühsam der Austausch mit Verwaltungen für Mieter sein kann. Da Heim wusste, dass er kein Einzelfall war, gründete er die Bewertungsplattform Immo-Vote. Dort können Mieter ihrer Verwaltung 1 bis 5 Sterne geben und sie in Kommentaren bewerten. Das wird rege genutzt. Für BLICK hat Heim nun eine Auswertung zusammengestellt mit den besten und schlechtesten Verwaltungen.
Bewertung (Maximum liegt bei 5, nur solche berücksichtigt mit mind. 20 Bewertungen)