Die Wohnungsmieten sind in der Schweiz so hoch, dass wieder mehr Schweizerinnen und Schweizer einen Hauskauf ins Auge fassen. Doch fährt man mit Wohneigentum wirklich günstiger? Und welche Hypothek ist für Hauskäufer aktuell die günstigste? Eine neue Studie von Raiffeisen gibt Antworten. Blick hat die wichtigsten Erkenntnisse zum Schweizer Immobilien-Markt.
Wohnungsnot weitet sich aus
Die aktuelle Leerstandsziffer der Schweiz wird im September vom Bundesamt für Statistik veröffentlicht. Raiffeisen prognostiziert eine Unterschreitung der Leerstandsmarke von 1 Prozent – was einem landesweiten Wohnungsmangel gleich kommt. «2023 wurden so wenige Wohnungen bewilligt wie noch nie seit Beginn der Aufzeichnung dieser Statistik vor 20 Jahren», sagt Raiffeisen-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile (57) zu Blick. Hinzu komme, dass den wenigen Wohnungen, die noch gebaut werden, mehr Abbrüche gegenüberstehen. Und die Wohnungen, die gebaut werden, erst noch viel kleiner sind. Damit können pro Neubauwohnung auch noch weniger Personen untergebracht werden.
Mietzinsexplosion trifft alle
Ein noch deutlicheres Knappheitssignal senden die aktuell ausgeschriebenen Mietpreise. Nachdem bereits letztes Quartal auf Jahressicht ein rekordhoher Mietpreisanstieg von 6,3 Prozent gemessen wurde, sind die Mieten im zweiten Quartal auf 6,4 Prozent gestiegen.
Von den hohen Mietkosten ist zwar nur betroffen, wer umziehen muss – Bestandesmieter sind durch das Mietrecht vor Anpassungen an Marktpreise geschützt. Aber auf lange Sicht kann es jeden treffen – wer umzieht, den trifft den Kostenhammer. «Die meisten Mieterinnen und Mieter in der Schweiz werden das über kurz oder lang im Portemonnaie spüren», sagt Hasenmaile.
Immobilien- und Mietermarkt
Referenzzinssatz sinkt bald
Kurzfristig könnte das Budget der Mieter bald wieder etwas entlastet werden. Der Grund: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins überraschend früh wieder gesenkt. Dadurch ist die Wahrscheinlichkeit für eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, der auf dem Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen beruht, von 1,75 Prozent auf 1,5 Prozent sehr hoch. Hasenmaile erwartet, dass die SNB den Leitzins im September erneut senkt. «Dann ist eine Senkung des Referenzzinssatzes spätestens im März 2025 sicher», sagt er. Dadurch hätten dann viele Mieterinnen und Mieter einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung.
Kaufen wieder günstiger als Mieten
Weil die Hypothekarzinsen gesunken sind, lohnt sich der Eigenheimkauf laut Raiffeisen wieder. Wer beim Hauskauf auf eine Saron-Hypothek oder 2- bis 5-jährige Festhypotheken setzt, kommt laut der Studie bereits wieder leicht günstiger als mit Mieten. «Der Kostenvorteil dürfte sich noch ausweiten und bald auch für 10-jährige Hypotheken gelten», sagt Hasenmaile. Bis Ende 2027 wird Kaufen je nach Finanzierung 5 bis 15 Prozent günstiger kommen als Mieten, heisst es in der Studie.
Preisanstieg für Wohneigentum ausgebremst
Das Eigenheim ist bei Herr und Frau Schweizer weiterhin heiss begehrt. Grund dafür ist der erneute Kostenvorteil gegenüber der Miete. «Dazu kommt, dass immer mehr Mieterinnen und Mieter, die nichts finden, auf den Eigenheimmarkt überschwappen», sagt Hasenmaile. Sowohl die Anzahl Handänderungen als auch das Hypothekarvolumen privater Haushalte sind 2024 angestiegen. Im Vergleich zum Mietermarkt ist das Angebot auf dem Häusermarkt aber gewachsen, weshalb die Preise nur langsam steigen. Ein Einfamilienhaus kostete im letzten Quartal schweizweit im Schnitt 3,8 Prozent mehr als im Vorjahr, beim Stockwerkeigentum stiegen die Preise um 2,4 Prozent.
Bautätigkeit auf Tiefpunkt
Das wachsende Angebot auf dem Häusermarkt ist allerdings nicht auf eine erhöhte Bautätigkeit, sondern vollständig auf vermehrt zum Verkauf angebotene Bestandsobjekte zurückzuführen. Die Neubautätigkeit ist und bleibt tief. Und die Zahl der eingereichten Baugesuche ist weiter rückläufig. Hasenmaile hofft, dass sich das bald ändert. «Die Schweiz braucht dringend eine Bauoffensive.» Nur so kann die Preisexplosion im Immobilienmarkt gestoppt werden.
In diesen Regionen steigen die Preise
Vor allem in den Städten Zürich und Bern und deren Agglomerationen werden die Häuserpreise weiter steigen. Auch in den steuerlich attraktiven Regionen der Zentralschweiz und dem ebenfalls steuergünstigen Kanton Appenzell Innerrhoden ist die Zahl der Interessenten weitaus höher als das Angebot, was auf steigende Immobilienpreise schliessen lässt. Das gilt auch in den touristischen Hotspots. Hier werden die Immobilienpreise folglich weiter steigen.
Hypotheken werden günstiger
Für eine 10-jährige Hypothek bezahlen Hauskäufer aktuell einen Zins von rund 2 Prozent. Bei einer Saron-Hypothek beträgt der Zins je nach Anbieter und Marge 1,85 bis 2,4 Prozent. Die Saron-Hypotheken dürften dieses Jahr nochmals leicht günstiger werden. «Bei den unterschiedlichen Hypothekarprodukten wird es praktisch zu einem Gleichstand kommen», sagt Hasenmaile.