Thomas Marti

Es lohnt sich für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer, frühzeitig mit der Planung für den Ruhestand zu beginnen. Nur so können Risiken minimiert werden. Ein wesentlicher Faktor beim Eintritt in das Rentenalter ist, dass das Einkommen im Normalfall abnimmt. Dieser Umbruch soll bereits je nach finanzieller Situation ab 50 Jahren geplant sein, damit negative Überraschungen vermieden werden können. Auf diese Punkte sollte bei der Planung und Budgetierung geachtet werden:

Eine Herausforderung für Hypothekarnehmer ist, dass die Banken ihre Hypothekarkunden bei der Pensionierung unterschiedlich angehen. Während die einen zum Bankgespräch schon im Alter von Mitte 50 eingeladen werden, kommen andere Banken erst auf die Eigenheimbesitzer zu, wenn diese das Alter von 60 oder gar 65 Jahren erreicht haben. Ist die Hypothek bei Erreichen des 60. Lebensjahres bis auf 65 Prozent des Werts der Immobilie zurückbezahlt, kann es auch anders kommen. Gemäss Florian Schubiger, Geschäftsführer von hypotheke.ch, sucht die Bank eventuell gar kein Gespräch mit dem Kunden und es ist dem Hypothekarnehmer selbst überlassen, wie er seinen Ruhestand und die Immobilienfinanzierung regelt. Entsprechend sind Eigenheimbesitzer gut beraten, sich frühzeitig Gedanken zu machen.

Grundsätzlich gilt, dass eine längerfristige Planung der sinnvollste Ansatz ist. Das heisst, dass rund 10 bis 15 Jahre vor dem Ruhestand mit der Budgetierung begonnen werden sollte. Damit haben Eigenheimbesitzende die Gewähr, keine Überraschung zu erleben, wenn das Rentenalter eintritt und die finanziellen Verhältnisse ungeklärt sind. Dies gilt vor allem für Hypothekarschuldner, welche beim 50. Geburtstag noch Amortisationszahlungen leisten müssen und das Budget relativ schmal ist.

Bei vielen Eigenheimbesitzern sind die Kinder schon länger oder kurz vor der Pension ausgeflogen, der Status als Doppelverdiener und die bereits geleisteten Amortisationen geben im Normalfall viel finanziellen Spielraum ab dem 55. Lebensjahr. Mit dem Eintritt ins Rentenalter kommt dann der Schnitt, wie Schubiger betont. Das Einkommen sinkt mit der Pensionierung deutlich.

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Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung vor 20 Jahren gekauft hat, konnte sich in den letzten Jahren über hohe Wertsteigerungen freuen. Das heisst, dass die Belehnungsgrenze von 65 Prozent bei der Hypothekarfinanzierung schon nur mit der Wertsteigerung erreicht wurde. Wer heute Wohneigentum kauft, sollte nicht davon ausgehen, dass die Immobilienpreise in den nächsten Jahren erneut derart deutlich zulegen. Entsprechend sinnvoll ist es, wenn Eigenheimbesitzer bei der Budgetierung von unveränderten Preisen in der Zukunft ausgehen. Diese konservative Budgetierung gewährt, dass langfristig Kosten möglichst verlässlich anfallen.

Eine stattliche Anzahl von Hypothekarnehmer hat neben dem Eigenheim auch Anlagen in Wertschriften. Hierbei sollte ein guter Mix gefunden werden zwischen Höhe der Hypothek und Anlagen. Wer frei verfügbare Mittel nicht benötigt und einen langfristigen Anlagehorizont von 10 Jahren hat, kann durchaus auf weitere Amortisationen bei einer Belehnung des Objektes unter dem Niveau von 65 Prozent oder tiefer verzichten und zum Beispiel in Dividendenaktien investieren. Damit können Rückstellungen und Sparpolster für die Zeit nach der Pensionierung gebildet werden. Deshalb ist es wichtig, eine Liquiditätsplanung für die Jahre vor und nach der Pensionierung zu erstellen - egal ob nun hohe oder bescheidene flüssige Mittel zur Verfügung stehen. Nebst den Ertragsperspektiven spricht auch die Diversifikation bei den Risiken für anderen Anlageklasse fernab von Immobilien.

Egal in welchem Alter ein Eigenheim gekauft wird, Eigenheimbesitzer sind gut beraten, nicht nur die von der Bank geforderten Beträge zu amortisieren. Vielmehr empfiehlt Schubiger, die Differenz zwischen dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent und dem effektiven Zinssatz - zum Beispiel zehnjährige Festhypothek mit 2,6 Prozent - zurückzuzahlen. Bei einer Hypothek von einer Million würde das bei diesem Beispiel pro Jahr 24'000 Franken ausmachen und auf einen Zeitraum von 10 Jahren können so 240'000 Franken zur Seite gelegt werden. Damit wird der finanzielle Spielraum auf die Pensionierung hin deutlich erhöht, erklärt Schubiger dazu.

Ein nicht unwesentlicher Faktor ist die Planung, wie lange das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung bewohnt respektive gehalten werden soll. Wenn zum Beispiel jemand entscheidet, bis zum Alter von 70 Jahren im Einfamilienhaus zu bleiben und danach in eine Mietwohnung mit Annehmlichkeiten wie ebenerdiger Zugang und Lift umzuziehen, können mit dem Verkauf liquide Mittel freigesetzt werden. Entsprechend kann es in diesem Fall sinnvoll sein, möglichst geringe Zinskosten zu tragen und einen hohen Betrag zu amortisieren, erläutert Schubiger. Wird das Eigenheim länger bewohnt, kann je nach Einkommenssituation nach der Pensionierung dagegen eine höhere Belehnung ohne weitere Amortisationen sinnvoll sein.

Mit Erreichen des Rentenalters werden nicht nur die Hypothekarnehmer älter, auch das Wohneigentum ist dann im Normalfall etwas in die Jahre gekommen. Entsprechend steigt der Unterhalts- und Renovationsbedarf. Gerade der Umstieg von der alten Ölheizung auf Wärmepumpen ist eine kostspielige Angelegenheit, weil zusätzliche Massnahmen wie neue Isolation und Fenster in vielen Fällen ebenfalls fällig müssen. Um diese Massnahmen kommen Eigenheim-Besitzer meist nicht herum, denn nur so wertet sich die Immobilie über die Zeit tendenziell nicht ab. Schon heute werden bessere Verkaufspreise für Immobilien abgerufen, die eine klimafreundliche Heizung und optimierter Wärme- und Isolationstechnik aufwarten. Die Kosten sind dabei allerdings nur ein Teil, den es bei der Budgetierung und Liquiditätsplanung zu berücksichtigen gilt. Auf der anderen Seite fallen Steuereinsparungen an, die eine hohe Ersparnis mit sich bringen. Die reduzierte Steuerrechnung kann bei guter Planung je nach Kanton dazu führen, dass die kantonale Steuerbelastung praktisch auf null fällt, wie ein Berner Treuhänder gegenüber cash.ch erklärt. Entsprechend sind die Steuerplanung und Optimierung enorm wichtig bei Renovationen und Sanierungen.

Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte in der Budgetierung verschiedene Hypothekarzinssätze in die Überlegungen einbeziehen. Konkret heisst dies, dass nicht nur moderate Zinsszenarien mit 2 oder 3 Prozent in Betracht gezogen werden sollten, sondern auch ein Zinsszenario mit einem Maximalsatz von 5 Prozent - dies entspricht dem kalkulatorischen Wert der Banken. Diese maximal hohen Zinskosten haben in den meisten Fällen deutliche Auswirkungen auf die Lebenshaltungskosten, weil der frei zur Verfügung stehende Betrag schrumpft. Damit stellt der Hypothekarnehmer gerade nach der Pensionierung mit dem reduzierten Einkommen sicher, im Worst-Case bei steigenden Refinanzierungskosten seine Ausgaben rasch anpassen zu können, weil die Einnahmen- und Kostenbasis bekannt ist.

Mit welcher Art Finanzierung die Pension angestrebt wird, hängt primär vom finanziellen Spielraum ab. Bei einem hohen Bestand an liquiden Mitteln drängt sich eine Saron-Hypothek auf, weil ein kurzfristiger Zinsanstieg finanziell abgefedert werden kann. Sind auf die Rente hin noch Amortisationen zu leisten, so drängt sich eine Festhypothek auf. Zwar sind bei der Festhypothek die Zinskosten im historischen Vergleich höher als bei einer Saron-Hypothek. Diese sind aber bei der Festhypothek fix und es kann entsprechend mit einem sich nicht verändernden Budgetposten gerechnet werden.

Wer einen Teil seiner Vorsorgegelder für den Kauf des Eigenheims verwendet hat, sollte frühzeitig mit der Bank abklären, welche Auswirkungen dies auf die Rückzahlungen hat. Gemäss Schubiger gibt es Banken, die vorschreiben, dass der volle Betrag dieses Vorbezugs amortisiert werden muss. Entsprechend gilt es, dies sorgfältig abzuklären. Dies gilt auch bezüglich der Steueroptimierung bei den Vorsorgegeldern.

Je nach Bank wird bei der Pensionierung das fungible Anlagevermögen diskontiert, beziehungsweise in eine fiktive Rente umgerechnet und bei der Tragbarkeit angerechnet. Entsprechend sind Rentner mit Vermögenswerten neben der Immobilie vielfach besonders willkommene Kunden bei der Bank. Deshalb ist es sinnvoll, den finanziellen Spielraum mit der Bank bei Eintritt in die Rente noch einmal abzustimmen oder auf einem beliebigen Vergleichsportal wie hypotheke.ch nachzurechnen, wie sich die finanzielle Gesamtsituation darstellt. Denn eines ist klar: Rentner mit tief belastetem Eigenheim sind im Normalfall für die Bank gute Kunden, da Risiken wie Arbeitslosigkeit wegfallen.