Noch nie waren Eigentumswohnungen in der Schweiz so gefragt wie jetzt. Seit Jahren steigt die Nachfrage nach Stockwerkeigentum. Und die Pandemie hat dem Run nochmals einen Schub verpasst – genauso wie den Preisen.
Die Transaktionspreise – also die Handänderungspreise für Eigentumswohnungen – haben sich in den letzten zwölf Monaten um 6,8 Prozent erhöht. Und die Kurve zeigt nicht erst seit diesem Jahr steil nach oben: Wer heute Stockwerkeigentum kauft, bezahlt über ein Drittel mehr als noch vor zehn Jahren. Das ergibt eine Analyse der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner für Blick.
Hier wohnen die Baby-Boomer
Warum sind Eigentumswohnungen so begehrt? Es gibt mehrere Gründe. Ein wichtiger dürfte sein, dass die Preise für Einfamilienhäuser aktuell das Budget der meisten Schweizer Haushalte sprengen. «Stockwerkeigentum ist grundsätzlich günstiger als ein Haus», sagt Robert Weinert (42), Immobilienexperte von Wüest Partner. Das heisst, um eine Eigentumswohnung zu erwerben, brauchen Käufer weniger Eigenmittel.
Weiter dürfte auch die Demografie zum Trend beigetragen haben: die Baby-Boomer, die ihr Haus auf dem Land mit Garten für eine Eigentumswohnung an zentraler Lage mit Lift eintauschen. «Die zunehmende Alterung der Bevölkerung hat die Nachfrage nach Stockwerkeigentum sicher angeheizt», sagt Martin Neff (49), Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.
Nicht genug Platz
Klar, dass die Preise bei steigender Nachfrage nach oben schnellen. Vor allem, weil die Neubautätigkeit in diesem Bereich laut Neff viel zu tief ist. Und das Angebot ist in der Schweiz naturgemäss knapp. Oder, wie Neff es formuliert: «Der eigentliche Engpass ist der Landanteil.»
Laut dem Immobilienexperten sind denn auch die Baulandpreise der Haupttreiber der Preisexplosion – sowohl beim Stockwerkeigentum als auch bei den Eigenheimen.
Wohnung als Anlage
Doch in der jüngsten Vergangenheit ist ein weiterer Preistreiber dazugekommen. Laut dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) werden in der Schweiz immer mehr Eigentumswohnungen vermietet statt selbst genutzt. Laut einer neuen Studie hat sich die Zahl vermieteter Stockwerkeigentumswohnungen von 2004 bis 2019 verdreifacht.
Ein Grund dafür seien private Käufer, die ihre Wohnung als Anlage nutzen. Immobilien stellen im aktuellen Tiefzinsumfeld eine sichere Investition mit guter Rendite dar. «Im Zuge des Anlagenotstands entpuppt sich das Stockwerkeigentum als willkommene Direktanlage», heisst es in der Studie des BWO.
Ein urbanes Phänomen
Auch hier dürften die Baby-Boomer wieder die treibende Kraft sein. «Meist wurde die vermietete Eigentumswohnung vorher selbst genutzt», sagt Neff. Oder die Käufer planen, sie in Zukunft als Altersresidenz zu nutzen.
Laut Wüest Partner werden heute 12 Prozent der Eigentumswohnungen vermietet. «Der Trend ist mehrheitlich ein urbanes Phänomen», so Weinert. Mehr als ein Fünftel aller Eigentumswohnungen werden in den Städten Basel, Zürich, Genf und Lausanne vermietet. Aber auch in den Regionen Limmattal, Bern und Winterthur sind die Anteile sehr hoch.
Es gibt einige Faktoren, die Stockwerkeigentum vom Eigenheim unterscheiden. Käufer einer Eigentumswohnung kaufen nicht das ganze Grundstück, sondern nur einen Anteil davon. Das bedeutet auch, dass sie Teil einer Eigentümer-Gemeinschaft sind. Sie sind an ein Reglement gebunden und müssen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft berücksichtigen.
Und Stockwerkeigentümer müssen – zumindest zu einem Teil – für die Kosten der gesamten Immobilie aufkommen. Sie beteiligen sich an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlich genutzten Räume wie Treppenhaus oder Lift. Auch die Betriebskosten für Heizung, Wasser, Hauswartung und Gartenpflege wird unter den Eigentümern aufgeteilt.
Ein Stockwerkeigentümer ist auch, was bauliche Massnahmen angeht, weniger frei als ein Eigenheimbesitzer. Für eine Katzentreppe an der Fassade muss beispielsweise die Zustimmung der Gemeinschaft eingeholt werden.
Es gibt einige Faktoren, die Stockwerkeigentum vom Eigenheim unterscheiden. Käufer einer Eigentumswohnung kaufen nicht das ganze Grundstück, sondern nur einen Anteil davon. Das bedeutet auch, dass sie Teil einer Eigentümer-Gemeinschaft sind. Sie sind an ein Reglement gebunden und müssen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft berücksichtigen.
Und Stockwerkeigentümer müssen – zumindest zu einem Teil – für die Kosten der gesamten Immobilie aufkommen. Sie beteiligen sich an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlich genutzten Räume wie Treppenhaus oder Lift. Auch die Betriebskosten für Heizung, Wasser, Hauswartung und Gartenpflege wird unter den Eigentümern aufgeteilt.
Ein Stockwerkeigentümer ist auch, was bauliche Massnahmen angeht, weniger frei als ein Eigenheimbesitzer. Für eine Katzentreppe an der Fassade muss beispielsweise die Zustimmung der Gemeinschaft eingeholt werden.