Freie Wohnungen sind gerade in Schweizer Städten ein rares Gut. Das gilt für Mietwohnungen ebenso wie für Stockwerkeigentum. Die grosse Nachfrage trifft in den Zentren auf ein viel zu kleines Angebot.
Während der Pandemie hat sich die Situation noch zusätzlich verschärft. Denn der Bauboom hat sich seit Corona merklich abgekühlt, bestätigt Ursina Kubli (41), Immobilien-Expertin bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB): «Entgegen den Erwartungen hat sich bei den grossen Immobilien-Playern ein hohes Risikobewusstsein manifestiert.»
Die Bauinvestitionen sinken
Die Zahlen des Bundesamts für Statistik bestätigen das: Die Bauinvestitionen der privaten Auftraggeber haben bei Umbauprojekten 2020 um 1,2 Prozent und bei Neubauprojekten um 1,3 Prozent abgenommen. Davon ausgenommen sind Bauprojekte von öffentlichen Auftraggebern – also Bund, Kantonen und Gemeinden. Laut der ZKB ist die Anzahl projektierter Wohnungen in den Baugesuchen seit 2018 gar um 23 Prozent zurückgegangen.
«Der Umsatz von 2019, also dem letzten Jahr vor Corona, dürfte im Wohnungsbau nicht mehr erreicht werden», sagt Matthias Engel (42), Mediensprecher des Schweizerischen Baumeisterverbands (SBV). Die Baubranche habe sich während der Pandemie zwar krisenresistent gezeigt, so Engel. Trotzdem rechnet der SBV damit, dass die Bauaktivitäten im Wohnungsbau mittelfristig leicht zurückgehen werden.
Eine Beruhigung der Bautätigkeit ist in gewissen Regionen durchaus wünschenswert. Denn der Bauboom führte in der Vergangenheit zu immer höheren Leerständen. Weniger gebaut wird laut der Immobilien-Expertin der ZKB denn auch vor allem in Regionen mit hohen Leerständen. So zum Beispiel in Aarau und Olten SO. «Eine rege Bautätigkeit mit gleichzeitig hohem Leerstand ist nur noch in wenigen Ausnahmen zu beobachten», sagt Kubli.
Die grössten Wohnprojekte
Anders sieht es in den Zentren aus. Hier sind einige der grössten Wohnungsüberbauungen der Schweiz in Planung. Über 3000 Wohnungen sollen alleine in den zehn grössten Wohnprojekten entstehen, die derzeit in der Pipeline sind. Das zeigen Zahlen der ZKB, die Blick exklusiv zur Verfügung stehen.
Bei den zehn grössten Wohnprojekten handelt es sich um Grossbaustellen, die seit 2020 bewilligt wurden. Der Haken: Eine Baubewilligung ist noch lange keine Garantie für die Umsetzung solcher Vorhaben. Einsprachen können den Baubeginn verzögern oder sogar verhindern. Laut der ZKB sind in urbanen Gebieten die regulatorischen Hürden hoch, was die Neubautätigkeit stark hemmt.
Umstrittene Überbauungen
Ein bekanntes Beispiel dafür ist der Ersatzneubau beim Brunaupark in Zürich der Pensionskasse der Credit Suisse. Es ist das grösste Wohnprojekt in der Deutschschweiz. Das Investitionsvolumen beträgt laut Baubewilligung rund 250 Millionen Franken.
Der Ersatzneubau ist besonders umstritten, weil dafür eine bestehende Siedlung mit 240 Wohnungen abgerissen werden muss. Die Bewilligung für die insgesamt knapp 500 Wohnungen wurde zwar erteilt. Inzwischen ist aber klar, dass sich dieser Ersatzneubau nicht wie geplant realisieren lässt.
Hin und Her in Regensdorf
Auf der Kippe stand das Grossprojekt Stockenhof in Regensdorf ZH. Das Baugesuch wurde vom Gemeinderat anfänglich bekämpft. Das Problem: Die Pensionskasse BVK will nicht nur rund 400 Mietwohnungen bauen, sondern dazu ein Pflegezentrum mit Alters- und Pflegewohnungen. Laut den Behörden ist das nicht zonenkonform und könnte ein Überangebot an Pflegeplätzen schaffen. Mittlerweile fanden die Parteien einen Deal – nun wird doch gebaut.
Bei der drittgrössten Überbauung Tivoli Garten in Spreitenbach AG ist der Spatenstich inzwischen erfolgt. Doch auch dieses Projekt startete mit einer jahrelangen Verzögerung. Über zehn Jahre dauerte es, bis eine Baubewilligung für das Projekt erteilt wurde.
Die höchsten Wohnhäuser der Schweiz
Aber nicht alle Projekte sind zum Scheitern verurteilt: Bessere Chancen gibt es bei den drei Hochhäusern in Dübendorf ZH, die den zweiten Platz der grössten neuen Wohnüberbauungen belegen. Die Anlagekosten für das Wohnprojekt betragen 436 Millionen Franken – inklusive Land.
Der Baustart der Überbauung mit dem Namen «Three Point» ist bereits erfolgt. Es sollen die höchsten Wohnhäuser der Schweiz werden. Mit 265 Eigentumswohnungen und 180 Business Apartments. Alle Wohnungen sind bereits verkauft.
