Vorstösse auf Bundesebene finden meist keine Mehrheit

Geht es um Gesetzesänderungen auf nationaler Ebene, kommen diese nur selten zustande. Es war eine Ausnahme, dass kürzlich im Parlament zwei Anpassungen des Mietrechts eine Mehrheit gefunden hatten. In Zukunft soll die Kündigung durch die Vermieterschaft wegen Eigenbedarf einfacher werden als bisher. Ausserdem soll die Untervermietung strenger geregelt werden. Ob und wann die Regelungen in Kraft treten werden, bleibt offen, zumal der Mieterinnen- und Mieterverband bereits ein Doppelreferendum dagegen ankündigt hat.

Längst hat sich der Kampf um die Wohnpolitik auf die Kantone und Städte verlagert. Und siehe da: Vorstösse, die schweizweit keinen Erfolg hatten, finden in den Kantonen fruchtbaren Boden. Jüngstes Beispiel: die Volksinitiative des Mieterverbands für «Mehr bezahlbare Wohnungen», die unter anderem ein Vorkaufsrecht für Gemeinden beinhaltete. Sie wurde 2020 auf Bundesebene vom Schweizer Stimmvolk abgelehnt.

In Kantonen und Städte haben Vorstösse gute Chancen

Im Kanton Waadt dagegen trat besagtes Vorkaufsrecht in Kraft, und zwar just im Jahr 2020, als es auf Bundesebene scheiterte. Die Regelung erlaubt Gemeinden, beim Verkauf einer Immobilie diese selbst zum ausgehandelten Marktpreis zu erwerben. Seitdem hat die Stadt Lausanne zehn Transaktionen im Wert von 86 Millionen Franken verhindert, wie Stadtpräsident Grégoire Junod unlängst sagte. Auch im Kanton Zürich fand das Thema Vorkaufsrecht bei der Wählerschaft Gehör. 2022 wurde die linksgrüne Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» eingereicht. Und im Kanton Basellandschaft wurde unlängst im Kantonsparlament ein Vorschlag für ein Vorkaufsrecht eingereicht. Laut Kennern und Kennerinnen orientieren sich die Kantone mehrheitlich am Vorbild Genfs.

Vorkaufsrecht in Genf sorgt für juristische Streitigkeiten

Der Kanton Genf kennt das Vorkaufsrecht schon seit 1978. Zudem haben die Behörden dort ein besonders scharfes Instrument zur Hand, das man in anderen Kantonen (noch) nicht anzufassen wagt: Sofern den Behörden der Verkaufspreis als «exzessiv» erscheint, dürfen sie die Parzelle oder die Immobilie zu einem tieferen Betrag kaufen. Dies sorge für immer mehr Streitigkeiten, sagte Lionel Halpérin, ein auf Immobilienfragen spezialisierter Anwalt gegenüber dem TV-Sender RTS. Der Sender berichtete zudem über einen Fall, der hohe Wellen schlägt: François Deswarte kaufte 2016 in Chêne-Bourg privat ein Haus für 1,8 Millionen Franken. Aus familiären Gründen entschied er sich im Sommer 2022 zum Verkauf. Als ihm ein Käufer dafür 2,2 Millionen bot, griff der Kanton ein. Er aktivierte das Vorkaufsrecht und bot ihm 1,6 Millionen Franken – und damit deutlich weniger, als er selbst bezahlt hatte. 

Situation für Investorinnen laufend schwieriger

«Die Situation für Investorinnen, Bauherren, aber auch für Mietende wird immer unübersichtlicher», sagt Donato Scognamiglio, Professor an der Uni Bern sowie Mitgründer und VR-Mitglied der Zürcher Immobilienberaterin Iazi. Sie betreibt ein politisches Immo-Monitoring im Auftrag von Investoren. Viele Vorstösse hätten Restriktionen und Beschränkungen im Mietrecht zur Folge. «Die Absicht ist, den Vermietern das Erzielen einer angemessenen Rendite zu erschweren oder gar zu verunmöglichen. Damit lösen die Vorstösse aber das Hauptproblem nicht.» Die meisten Vorstösse würden nicht zu einer Ausweitung des Angebots führen. Viele Ideen seien Scheinlösungen und führten langfristig zu keiner einzigen neuen Wohnung. 

Basel im Stillstand

Am brisantesten sieht Scgnamiglio aktuell die Entwicklungen in Basel. Im Moment herrsche dort aufgrund der neuen gesetzlichen Regelungen Stillstand. «Viele Investorinnen wollen ihre Objekte verkaufen, da sie in Basel nicht mehr tätig sein wollen», sagt Andreas Dürr, Basler Anwalt, Notar und Präsidiumsmitglied des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (Svit). Man könnte ganze Portefeuilles erwerben, nur wolle sie niemand, erklärt der Marktinsider. «Aufgrund der neuen Wohnschutzregelungen und Mietzinskontrollen rentieren Investitionen in Basel nicht mehr.» Andreas Biedermann, Svit-Präsident in den beiden Basel, doppelt nach: «Basel schafft sich gerade selber ab, mit immer noch strengeren Gesetzen und Vorschriften. Diese verhindern notwendige Renovationen und Sanierungen im Liegenschaftsbestand und blockieren jegliche Entwicklung im bis vor kurzem noch funktionierenden Mietwohnungsmarkt.» 

Genfisierung der Schweiz

Was ist passiert? Die Initiantinnen und Initianten nahmen einmal mehr Genf als Vorbild. Seit 1983 gibt es dort das strengste Wohnschutzgesetz der Schweiz. Der Mieterinnen- und Mieterverband Basel verpackte die Genfer Vorschriften in eine Initiative, die Ende 2021 vom Basler Stimmvolk mit 53 Prozent Ja-Stimmen angenommen wurde. Will heute eine Vermieterin bauliche Massnahmen an ihrer Liegenschaft ausführen, hat sie vorgängig ein Prüf- und Bewilligungsverfahren zu durchlaufen. Die Mieten, die sie nach Abschluss der Umbauung verlangt, unterliegen einer Mietzinskontrolle für fünf Jahre. Das heisst, eine sogenannte Wohnschutzkommission schreibt die Höhe der maximalen Mietzinsaufschläge vor. Diese werden im Grundbuch festgehalten.

Die Politik wird aktiv

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Kürzlich wurde publik, dass die Immobiliengesellschaft Allreal aufgrund der neuen Regelungen mehrere sanierungsbedürftige Wohnblöcke verkaufte. Der Investor wollte eigentlich die Ölheizungen austauschen und entsprechend den eigenen, übergesetzlichen Nachhaltigkeitsanforderungen sanieren. «Diese Investitionen rechnen sich für die Allreal unter den neuen Bestimmungen des Mietrechts in Basel-Stadt nicht mehr,» sagte deren Sprecher gegenüber der BZ Basel. Andreas Zappala, Geschäftsführer des kantonalen Hauseigentümerverbandes, rechnet vor: «Wenn ein Vermieter Fenster saniert und dafür nur 5 Franken pro Wohnung an Mieterhöhung genehmigt bekommt, ist das nicht mehr rentabel.» 

«Das Ziel dieser Regelungen ist klar: die Mieterinnen und Mieter vor Leerwohnungskündigungen zu schützen und vor erhöhten Mieten nach einer Renovation», sagt Iazi-Experte Scognamiglio. «Doch diese Lösungen wirken nur temporär. Langfristig schiesst sich Basel damit ein Eigengoal. Denn mit diesen Regelungen ist nur den bisherigen Mietenden gedient, nicht den künftigen. Zumal Investoren Umbauarbeiten nicht mehr durchführen.»

Genfs Immobilien in schlechtem Zustand wegen Überregulierung

In Sachen Mieterschutz ist Genf offenbar Vorbild. Aber ist das eine gute Idee? Bisherige Untersuchungen bezweifeln das. Eine jüngere Masterarbeit an der Universität Zürich von Björn Kernen zeigt, dass gerade die älteren und damit sanierungsbedürftigen Wohnungen in Genf im Vergleich zum Rest der Schweiz bedeutend seltener renoviert wurden. Auch die Erfahrungen der Stadt Berlin sollten Anlass zur Besorgnis geben. Dort dürfen nur ganz bestimmte Kosten für Modernisierungsmassnahmen auf die Mieterinnen und Mieter umgewälzt werden, etwa energetische Verbesserungen oder Arbeiten, die den barrierefreien Zugang gewähren.

Und selbst dann darf der Mietpreis im Monat nur um maximal 1 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Mit dem Ergebnis: 70 Prozent der Vermieterinnen wollen vorerst auf Renovationen verzichten, wie eine Umfrage des Berliner Verbandes unter privaten Immobilieninvestoren zeigt. Das Institut der deutschen Wirtschaft erhob, dass 45 Prozent der vom Institut befragten Personen schon kleinere Investitionen aufschieben. 

Formularpflicht als neues Allheilmittel

Als weiteres Allheilmittel von Mieterseite wird die Formularpflicht gepriesen. Zahlreiche Kantone haben diese bereits eingeführt. Dazu gehören Basel-Stadt, Luzern, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich. Neu gibt es auch in Bern eine Initiative dazu, nachdem ein Vorstoss des Mieterinnen- und Mieterverbands von der Berner Regierung abgelehnt wurde. Die Idee: Vermieterschaften sollen beim Wechsel der Mieterschaft die vorherige Miete offenlegen. So könnten übertriebene Erhöhungen einfacher erkannt und angefochten werden. Soweit die Theorie. Nur: Die Praxis zeigt, dass die Ziele damit nicht erreicht werden. 

Kaum dämpfende Wirkung

In Zürich wurde die Formularpflicht bereits zweimal eingeführt und wieder aufgehoben (1994 bis 1997, 2000 bis 2004). Letztmals wurde sie 2013 wieder in Kraft gesetzt. Eine Studie vom Curem (Center for Urban and Real Estate Management) kam zu dem Ergebnis, dass die Formularpflicht zwar die Transparenz erhöht, aber kaum eine drosselnde Wirkung auf die Mieten hat.

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«Der neue Mieter muss bereit sein, einen Streit mit der Vermieterin einzugehen», sagt Immobilienexperte Scognamiglio. Doch wer wolle es sich schon von Beginn an mit der Vermieterin verscherzen? Insgesamt gab es 2021 schweizweit 1259 Anfechtungen gegen zu hohe Anfangsmieten. Und das bei 870’000 Umzügen im gleichen Jahr. Das heisst, 0,1 Prozent der Fälle geht vor die Schlichtungsbehörde. Viele Beispiele, die zeigen, dass mehr Regulierung nur in den seltensten Fällen auch mehr bringt. 

Eingeführt: Vorkaufsrecht, bereits seit 1978. Es erlaubt den Gemeinden, beim Verkauf einer Immobilie einzuschreiten und das Grundstück selbst zu kaufen. Speziell daran: Die Behörden dürfen einen tieferen Preis ansetzen, wenn ihnen der verhandelte Preis als «exzessiv» erscheint. 

Eingeführt: Seit 1983 gilt das «Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern» (LDTR). Nach einer grösseren Renovation wird die Miete für zehn Jahre vorgeschrieben und kontrolliert. Zudem besteht eine Genehmigungspflicht für den Abriss und den Verkauf von Eigentumswohnungen. Zudem besteht unter gewissen Bedingungen ein Enteignungsrecht von leer stehenden Wohnungen. 

Pendent: Ein Vorstoss der Partei Ensemble à Gauche will vorschreiben, dass der Kanton zwingend von dem Recht Gebrauch machen muss, leer stehende Wohnungen zu enteignen. 

Pendent: Ein Gesetzesvorstoss der Grünen sieht vor, dass Büros, die mehr als zwei Jahre lang leer stehen, zwingend zu Wohnraum umgebaut werden müssen. Zudem sollen alle Neubauten und Renovationen von Bürogebäuden so gestaltet werden, dass sie ohne grossen Aufwand in Wohnraum umgewandelt werden können.

Eingeführt: Vorkaufsrecht seit 2020. Dieses Recht erlaubt es den Gemeinden, bei einem Verkauf einer Immobilie einzuschreiten und das Grundstück zum ausgehandelten Marktpreis selbst zu kaufen. Die Gemeinden haben zudem die Möglichkeit, ihr Vorkaufsrecht an den Kanton abzutreten. Wie im Kanton Genf haben die Gemeinden auch das Recht, Umbauten, Renovationen und so weiter einer Bewilligungspflicht zu unterstellen und Mietzinsvorschriften zu machen.

Eingereicht: Volksinitiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand», im Juni 2023 mit knapp über 50 Prozent der Stimmen angenommen. Die Initiative sieht einen Mindestanteil von 40 Prozent gemeinnützigen Wohnungen in städtischen Entwicklungsgebieten vor.

Eingeführt: Der Tessiner Staatsrat führte im November 2022 ein, dass Personen, die ihre Wohnung oder ihr Haus während mehr als neunzig Tagen pro Kalenderjahr online vermieten, als gewerbliche Vermietende gelten. Dafür müssen sie ein Umnutzungsgesuch einreichen, und ihre Wohnung gilt nicht mehr als Zweitwohnsitz, sondern als Erstwohnsitz, und verliert dadurch an Wert.

Angenommen: Airbnb-Initiative in der Stadt Luzern, mit 64 Prozent Ja-Anteil. Es gilt künftig eine Vermietungsobergrenze von neunzig Tagen im Jahr. Ausnahme: Landwirtschafts- und Tourismuszonen. 

Pendent: Eine Motion in der Stadt Luzern will den Abbruch, Umbau und Umnutzung von Mietwohnungen einer Bewilligungspflicht unterstellen. 

Verworfen: Eine Motion der Jungen Grünen wollte, dass die Regierung leer stehende Häuser kauft. Falls ein Kauf nicht möglich sein sollte, wäre auch Enteignung möglich gewesen.

Eingereicht: Volksinitiative zur Einführung einer Formularpflicht, ab einer Leerwohnungsziffer unter 1,5 Prozent. Vermietende sollen beim Wechsel der Mietenden die vorherige Miete offenlegen. So könnten übertriebene Erhöhungen einfacher erkannt und angefochten werden. 

Eingereicht: Die Initiative, die 2021 eingereicht wurde, beinhaltet eine Solarpflicht für bestehende Gebäude bis spätestens 2040. Der Gegenvorschlag sieht eine Nachrüstung erst bei einer umfassenden Erneuerung der Dachflächen vor. Der Abstimmungstermin ist noch ausstehend.

Eingereicht: Die Volksinitiative für «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» sieht ein Vorkaufsrechts für Zürcher Gemeinden vor. Sie können bei Eigentumsübertragungen von Grundstücken in Bauzonen Gebrauch machen, die mehrheitlich der Wohnnutzung dienen, zum Preis, der zwischen den Parteien vereinbart wurde.

Pendent: Volksinitiative «Mietexplosion stoppen». Zum Erhalt von Mietwohnungen können Gemeinden eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten und Renovationen verlangen sowie die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum beschränken. Die Bewilligung kann mit einer Deckelung der Mietzinse verbunden sein.

Beschlossen: Exekutivvorstoss zur Schaffung eines städtischen Wohnraumfonds, angenommen am 18. Juni mit 66 Prozent der Stimmen. Gemeinnützige Wohnbauträger sollen mit 100 Millionen gefördert werden, plus 200 Millionen für künftige Äufnung. 

Eingereicht: Initiative «Bezahlbare Wohnungen für Zürich» im Jahr 2022. Sie verlangt, dass die Stadt mehr Liegenschaften und Grundstücke kauft. Im Gegenvorschlag des Stadtrats ist nun vorgesehen, das Stiftungskapital aller vier städtischen Wohnbaustiftungen um 250 Millionen zu erhöhen. 

Angenommen: Die Initiative «Stadtgrün» für das Begrünen von Plätzen und das Pflanzen von Bäumen wurde deutlich verworfen. Zur Begrünung der Stadt sollten 1 Prozent der jährlichen Steuereinnahmen der Stadt Zürich eingesetzt werden. Dies wären jährlich mehr als 30 Millionen Franken. Angenommen wurde der Gegenvorschlag der Regierung, der durchschnittlich 11 Millionen Franken pro Jahr vorsieht. 

Eingereicht: Die 2020 eingereichte Volksinitiative «Basel baut Zukunft» sieht vor, dass auf Bahn-, Industrie- und Gewerbearealen, 50 Prozent der neu entstehenden Wohnungen gemeinnützig und in Kostenmiete vermietet werden müssen. Der Regierungsrat machte einen Gegenvorschlag, dass ein Drittel der Flächen dauerhaft zur Kostenmiete vermietet werden. Die Investoren stimmten der Vorlage zu, das Initiativkomitee ist noch unschlüssig.

Umgesetzt: Im November 2021 hat das Basler Stimmvolk die Volksinitiative «Ja zum echten Wohnschutz» angenommen, mit 53 Prozent Ja-Stimmen. Die neuen Wohnschutzbestimmungen schreiben vor, dass Vermieterinnen, die künftig umbauen, vorgängig ein Prüf- und Bewilligungsverfahren durchlaufen müssen. Die Mieten, welche nach Abschluss verlangt werden, unterstehen einer Mietzinskontrolle.

Pendent: Das Rückkehrrecht nach einem Umbau der neuen Basler Wohnraumschutzverordnung 2022 wurde vom Bundesgericht für ungültig erklärt. Die SP reagierte mit einer parlamentarischen Initiative auf Bundesebene. Die Kantone sollen bei Wohnungsnot das Rückkehrrecht einführen dürfen. Der Vorstoss dürfte wohl kaum Chancen im Parlament haben, da er einen Eingriff in die Vertragsfreiheit darstellt.

Pendent: Die SP hat im Kantonsparlament einen Vorschlag für ein Vorkaufsrecht eingereicht. Mit diesem Vorkaufsrecht würden Notare und Notarinnen dazu verpflichtet, Handänderungen zu melden. Die Gemeinden müssten dann innerhalb einer Frist entscheiden, ob sie vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen.