En 2012, l’initiative «Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires» avait connu un franc succès auprès de la population suisse. Depuis, les permis de construire dans les espaces alpins ont drastiquement diminué. Malgré cette baisse, l’engouement pour ces régions est resté, et la demande pour y acheter des résidences secondaires et des appartements de vacances a encore augmenté depuis la pandémie de Covid-19.
Le prix des résidences en montage a connu d’ailleurs une hausse sans précédent depuis douze ans. En 2021, les prix ont grimpé de 10% par rapport à l’année précédente. C'est ce que montre une nouvelle étude immobilière d’UBS.
19’500 francs le mètre carré
«On peut constater un boom dans tout l’espace alpin», explique Maciej Skoczek, expert immobilier chez UBS. Pour la première fois depuis le début de la collecte des données, il y a quinze ans, aucune région de l’espace alpin n’a enregistré une baisse des prix des résidences secondaires. «Quatorze des destinations étudiées ont enregistré une croissance à deux chiffres», note encore l’expert.
La destination touristique la plus chère, et de loin, est celle de St-Moritz, dans les Grisons. Une résidence secondaire haut de gamme y coûte environ 19’500 francs au mètre carré, soit 11% de plus que l’année précédente.
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Ces communes rattrapent leur retard
La commune de Gstaad (BE) arrive en deuxième position avec un prix de 17’000 francs par mètre carré. La région de la Jungfrau occupe la troisième place avec 16’000 francs au mètre carré. Les résidences secondaires coûtent également plus de 15’000 francs par mètre carré à Zermatt (VS), Davos (GR) et Klosters (GR).
D’autres communes de montagne, considérées jusqu’ici comme abordables, ont comblé un peu de l’écart qui les séparait des régions les plus chères. Arosa (GR), Engelberg (OW), Flims (GR) et Laax (GR) ainsi que la région de la Jungfrau ont enregistré les plus fortes hausses de prix avec plus de 15%.
Selon l’étude, c’est dans les stations valaisannes d’Evolène et de Loèche-les-Bains que les résidences sont les moins chères, avec près de 6000 francs le mètre carré dans les deux cas.
La montagne, ça vous gagne
Dans l’étude d’UBS, deux raisons sont mises en avant pour expliquer cette ruée vers les appartements de vacances suisses. D’une part, les restrictions de voyage et l’obligation de télétravail pendant la pandémie de Covid-19 ont réveillé un certain intérêt pour les résidences secondaires qui permettent de s'échapper au vert. D’autre part, la dissociation entre lieu de travail et lieu de résidence a conduit de plus en plus de ménages à opter pour une résidence principale à la montagne.
En conséquence, la population des cantons de montagne a augmenté de 1% en 2021, soit deux fois plus qu’avant la pandémie. Pour la première fois depuis plus de quinze ans, la croissance de la population dans les cantons de montagne a été plus forte que la moyenne de tous les autres cantons.
Permis de construire au plus bas
Puisqu’il est pratiquement impossible de construire de nouvelles résidences secondaires, la demande pour les biens existants a fait bondir les prix. L’année dernière, seul 0,25% du parc existant (majoritairement des résidences principales) a reçu un permis de construire dans les destinations prisées par les Suisses. C’est la valeur la plus basse depuis des années.
L’offre de biens disponibles continue donc de diminuer. «Dans les régions des Grisons, de Berne et de Suisse centrale, les taux d’offre sont particulièrement bas», souligne Maciej Skoczek. Les logements vacants et les permis de construire pour des logements y représentent 1,5% ou moins du parc immobilier. En Suisse romande, dans les cantons du Valais et de Vaud, le taux d’offre est en revanche nettement plus élevé, avec une moyenne de 9%. Il reste clairement inférieur aux valeurs des années précédentes.
Les prix freinent la ruée
La flambée des prix de ces derniers mois devrait toutefois mettre un frein à la forte demande. Si une résidence secondaire coûtait 860’000 francs avant la pandémie de Covid-19, son prix actuel est d’un million de francs. Selon l’UBS, il faut aujourd’hui en moyenne 55’000 francs de plus de fonds propres et 20’000 francs de plus de revenu annuel qu’avant la pandémie, avec un taux d’emprunt de 60% pour s’offrir une résidence secondaire.
La hausse des prix de l’énergie participe également au renchérissement des coûts des logements de vacances moyens. D’après le rapport de l’UBS, ceux-ci devraient déjà être un bon tiers plus élevés l’année prochaine qu’en 2020. Si l’on part d’une durée d’utilisation annuelle effective d’un logement de vacances de onze semaines, les frais courants par semaine d’utilisation s’élevaient encore à 2300 francs en 2020. En 2022, ils seront d’environ 3200 francs.
(Adaptation par Louise Maksimovic)