Le marché de l'immobilier est de nouveau en plein essor. Le nombre de Suisses désireux d'acheter un logement augmente. La Banque nationale suisse (BNS), qui a baissé les taux d'intérêt à plusieurs reprises en 2024, y a contribué. Cela rend le logement en propriété à nouveau attractif, car le financement devient plus avantageux. Mais la grande ruée entraîne aussi une hausse des prix des biens immobiliers. Et cela soulève la question: qui peut encore s'offrir un logement en propriété, et où cela reste-t-il possible ?
Des prix en hausse en 2025
Blick a discuté avec des experts et des banques de ce qui attend les propriétaires en 2025 et de la meilleure façon de financer leur maison ou leur appartement. Tous sont d'accord: les prix des logements en propriété continueront d'augmenter en 2025, mais les pronostics divergent quant à leur ampleur. La ZKB s'attend à une croissance des prix des logements en propriété de 2% au niveau national. UBS table sur 3,5% et Raiffeisen même sur 4 à 4,5%.
Une demande plus grande que l'offre
«La baisse des taux d'intérêt hypothécaires stimule la demande et devrait accélérer la croissance des prix», explique Fredy Hasenmaile, expert immobilier chez Raiffeisen, à Blick. Les acheteurs de maisons dans les villes de Zurich et de Berne en ressentiront le plus les effets. Mais les prix des maisons vont également augmenter dans leurs agglomérations.
Dans les régions fiscalement attractives de Suisse centrale et du canton d'Appenzell Rhodes-Intérieures, le nombre de personnes intéressées est également nettement supérieur à l'offre, selon Raiffeisen, ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier. C'est également le cas dans les hotspots touristiques. «Ici, les prix de l'immobilier vont par conséquent augmenter plus fortement», explique Fredy Hasenmaile.
L’écart régional reste marqué
Avec cette hausse des prix, qui peut encore s'offrir un logement en Suisse? Cela dépend fortement de la région. Selon la ZKB, la commune la plus chère de Suisse est actuellement Kilchberg à Zurich. Le niveau des prix y est six fois plus élevé que dans la commune la moins chère de Suisse, Basse-Vendlin dans le Jura.
Les Zurichois sont attirés par la Thurgovie
Une chose est claire: même si l'on enterre le rêve de la maison individuelle et que l'on achète un appartement, la situation devient difficile dans et autour des centres.
Selon le conseiller immobilier Iazi, un appartement en copropriété de dix ans en bon état coûte actuellement 2 millions de francs dans la ville de Zurich. Pour cela, on obtient 115 mètres carrés de surface habitable plus un balcon ou une terrasse. Pour le financement, les acheteurs ont besoin de 20% de fonds propres, soit environ 400'000 francs, et d'un crédit de 1,6 million de francs. Pour une hypothèque de ce montant, le revenu annuel doit se situer entre 240'000 et 290'000 francs. «Même si les deux partenaires travaillent, le rêve d'un appartement en propriété ne reste souvent réalisable que dans les agglomérations», explique Donato Scognamiglio, expert immobilier et député du PEV au Grand Conseil zurichois.
Le financement des maisons devient plus avantageux
Contrairement aux prix des maisons, leur financement devient moins cher. Selon l'indice hypothécaire de Moneyland, les hypothèques fixes sur dix ans coûtent actuellement en moyenne 1,56 % et celles sur cinq ans 1,38 %. Les taux d'intérêt des hypothèques fixes sur deux ans ne sont plus que de 1,30%, soit le niveau le plus bas des 12 derniers mois. Les hypothèques Saron (Swiss Average Rate Overnight) coûtent actuellement en moyenne 1,49% selon l'indice.
Les taux hypothécaires devraient continuer à baisser en 2025. «Avec les baisses des taux directeurs que nous attendons, les taux hypothécaires Saron deviendront encore plus avantageux», explique Fredy Hasenmaile. En revanche, les attentes en matière de taux d'intérêt sont déjà prises en compte dans le prix des hypothèques à taux fixe. Ils ne devraient donc plus beaucoup baisser. Raiffeisen prévoit plutôt une légère hausse des taux d'intérêt pour les hypothèques à taux fixe d'ici fin 2025.
Des taux fixes attractifs
Malgré cela, les hypothèques à taux fixe restent attractives pour les acheteurs de maisons. UBS s'attend même à ce qu'une hypothèque fixe sur dix ans soit la variante de financement la plus avantageuse sur toute la durée du prêt. L'avantage en termes de coûts d'intérêts de cette variante s'élève donc à environ un quart des paiements d'intérêts cumulés d'une hypothèque du marché monétaire.
Le choix entre une hypothèque Saron et une hypothèque à taux fixe dépend toutefois toujours de la situation financière de l'acheteur d'une maison. Les personnes ayant suffisamment d'argent sur leur compte peuvent supporter les risques d'une modification des taux d'intérêt des hypothèques Saron. Pour ceux qui ont besoin d'une sécurité de planification, une hypothèque à taux fixe offre plus de stabilité.
