Auf einen Blick
Der Kauf eines Eigenheims ist heutzutage auch für Leute mit sehr gutem Einkommen eine riesige Hürde. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten meistensorts viel rascher gestiegen als die Einkommen.
Wer eine Wohnung für eine Million Franken kauft, muss mindestens 20 Prozent oder 200'000 Franken an Eigenmitteln mitbringen. Vorausgesetzt, die Käuferin oder das Käuferpaar verdient respektive verdienen rund 175'000 Franken. Ansonsten müssen höhere Eigenmittel vorhanden sein, damit die Tragbarkeitsrechnung für die Hypothek erfüllt ist.
300'000 oder gar 400'000 Franken haben jedoch die wenigsten Interessenten auf der hohen Kante. Der Traum vom Eigenheim ist damit aber nicht zwangsläufig ausgeträumt. Kaufinteressenten können neben dem Sparkonto und Wertschriftendepots noch weitere Geldquellen anzapfen. Blick liefert eine Übersicht mit allen Vor- und Nachteilen.
Vorbezug PK-Gelder
Käufer unter 50 Jahren können für einen Eigenheimkauf die gesamte Freizügigkeitsleistung von 100'000 Franken aus ihrer Pensionskasse vorbeziehen. Der Mindestbezug beträgt 20'000 Franken. Beim Bezug von PK-Geldern gibt es eine Einschränkung: Mindestens 10 Prozent der Eigenmittel dürfen nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen. Ausbezahlte PK-Gelder müssen zu einem reduzierten Satz versteuert werden.
Beim Bezug entsteht jedoch eine Vorsorgelücke. «Wenn immer möglich, sollte man einen Kauf ohne PK-Vorbezug finanzieren», sagt Karl Flubacher (47), Geschäftsleiter Region Nordwestschweiz und Westschweiz beim VZ Vermögenszentrum. Das bezogene Geld sollte man bis zur Pensionierung wieder einbezahlen. «Dafür fehlt oft die Disziplin oder auch der finanzielle Spielraum», so Flubacher. Bis die Vorsorgelücke geschlossen ist, kann man künftige Einzahlungen zudem nicht mehr von den Steuern abziehen.
Der Experte sieht noch einen weiteren Grund, der gegen einen Bezug sprechen kann: Je nach Pensionskasse sinken die Leistungen bei Invalidität oder für Hinterbliebene im Todesfall.
Vorbezug Säule 3a
Wer über Jahre fleissig in die 3. Säule einbezahlt hat, kann diese Gelder für den Kauf einer eigenen Wohnung anzapfen. Die Gelder muss man beim Bezug ebenfalls zu einem reduzierten Satz versteuern. Dabei reduziert sich natürlich die private Vorsorge. «Gegen diese Variante spricht eigentlich wenig, wenn man zusätzliche Mittel benötigt. Künftige Einzahlungen in die 3. Säule können direkt wieder von den Steuern abgezogen werden», sagt Flubacher.
Bei einem Eigenheimkauf kann man ein Säule-3a-Konto vollumfänglich als Eigenmittel verwenden. Bei einer grossen 3. Säule wäre ein Immobilienkauf also theoretisch ohne jegliche Eigenmittel auf dem Sparkonto möglich. Wer die Eigenmittel mit 3a-Geldern erhöht, spart zudem bei den Hypothekarzinsen – kann aber auch weniger Zins von den Steuern abziehen.
Verpfändung PK-Gelder oder 3. Säule
Man kann das Geld in der PK oder Säule 3a auch verpfänden und so als Sicherheit beim Finanzinstitut einbringen. Auf diese Weise bleibt das Alterskapital erhalten. Und im Fall der PK auch der Versicherungsschutz, also die Absicherung bei Invalidität oder bei einem Todesfall. «Gerade bei der Pensionskasse rate ich zu einer Verpfändung», so Flubacher. Für die Bank sei dies eine zusätzliche Sicherheit, mit der sich auch das Kreditrating verbessere.
Das Finanzinstitut gewährt über die Höhe des verpfändeten Betrags eine zusätzliche Hypothek, für die natürlich Zinsen anfallen, die aber wiederum von den Steuern abziehbar sind. Diese Zusatzhypothek muss jedoch innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Bei dieser Variante entfallen zudem die bei einem Vorbezug fälligen Steuern.
In den meisten Fällen ist eine Verpfändung günstiger, wenn man beim Vorbezug die zusätzlich nötigen Spareinlagen zur Kompensation der Lücke berücksichtigt. Tipp: Falls man die Säule 3a verpfändet, kann man die Amortisation indirekt durch Einzahlungen in die 3. Säule leisten und so von steuerlichen Vorteilen profitieren.
Lebensversicherung verpfänden
Auch eine Lebensversicherungspolice kann man als Sicherheit für eine Hypothek verpfänden. Dabei wird der Rückkaufswert der Police in der Regel zu 90 Prozent angerechnet. Hat man eine Lebensversicherung, kann man seine PK-Gelder unangetastet lassen.
Eine weitere Variante sind private Darlehen, beispielsweise von Familienmitgliedern. Wichtig hierbei: die Konditionen vertraglich festlegen. Etwaige Zinsen müssen zudem bei der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt werden. Flubacher: «Käufer erhalten heute oft einen Erbvorausbezug, damit sie die nötigen Eigenmittel zusammenbringen.»