Seit die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Zinswende eingeläutet hat, ist der Schweizer Hypothekarmarkt in Bewegung. Die Abkehr von den Negativzinsen hat zu einer deutlichen Bereinigung der jungen Branche der Hypothekar-Vermittler geführt. Unter anderen sind der Online-Anbieter Hyposcout oder die frühere Postfinance-Tochter Valuu nicht mehr am Markt für private Hypothekarkunden. Und der Marktführer Moneypark wurde vom Versicherer Helvetia übernommen, der das Unternehmen umstrukturiert hat.
Entsprechend ist die Branche in Aufruhr. Drastisch drückte es Valiant-Präsident Markus Gygax aus: «Die Hypotheken-Vermittler sind weitgehend verschwunden», sagte er vor einigen Tagen an einer Investorenveranstaltung.
Deutlich weniger weit geht Bankenexperte Andreas Dietrich. Offensichtlich sei aber die Dynamik in der Branche nach dem schnellen Wachstum in der Negativzins-Ära verloren gegangen, meint der Professor der Hochschule Luzern (HSLU).
Versicherer und Pensionskassen ziehen sich zurück
Dazu beigetragen hat, dass das Hypothekengeschäft für Versicherer und Pensionskassen mit der Zinswende deutlich weniger attraktiv geworden ist. In der Negativzins-Ära diente die Finanzierung von Hypotheken für diese «Nicht-Banken» noch als willkommene Alternative zu verlustträchtigen Obligationen und Festgeldern.
Dabei habe sich aber auch gezeigt, dass das Hypothekengeschäft mit einigem Aufwand und Risiken verbunden sei, sagt Adrian Wenger, Hypothekenexperte beim VZ Vermögenszentrum. «Es braucht ein Zinsinkasso, man muss aber auch mit Aufstockungen und mit Kündigungen von Hypotheken umgehen oder etwa bei säumigen Zahlern Betreibungen einleiten.» Als prominentes Beispiel erklärte die Zurich Schweiz diesen Frühling, vorerst keine Hypotheken mehr anzubieten.
Auch UBS hält sich zurück
Dazu kommt, dass sich die UBS gemäss Beobachtern derzeit im Hypothekarmarkt deutlich zurückhält: Teilweise wolle die Grossbank selbst mit bestehenden Kunden kein Neugeschäft abschliessen, beobachtet etwa Wenger vom VZ Vermögenszentrum. Dass die Grossbank aufgrund der Bereinigung des CS-Portfolios zunächst defensiver unterwegs ist, sei nicht erstaunlich, sagt allerdings Bankenprofessor Dietrich. Die UBS habe bereits in den vergangenen Jahren im Hypothekarmarkt eher zurückhaltend agiert und laufend Marktanteile abgegeben.
Die UBS selbst sieht das Hypothekargeschäft weiterhin als ein «Ankerbusiness mit unverändert hoher Priorität», wie die Bank betont. Hypotheken seien im Rahmen einer «holistischen Kundenberatung» ein zentrales Element. Bei anstehenden Verlängerungen werde auf individueller Basis beurteilt, ob die entsprechenden Finanzierungskriterien erfüllt seien. Dabei spiele auch das aktuelle Zins- und Marktumfeld eine Rolle.
Für Hypothekarkunden haben sich die Zeiten im neuen Umfeld gewandelt: Konnte ein Neukunde vor wenigen Jahren auf der Suche nach einem Hypothekarkredit noch zehn Offerten von zehn Finanzinstituten einholen, so habe sich das geändert, sagt VZ-Experte Wenger: «Mittlerweile erhalten die Kunden oft nicht einmal mehr eine Antwort.»
Gerade für Kunden, die sich eine Immobilie nur knapp leisten könnten oder die Pensionskassengelder einsetzen müssten, sei die Suche nach einem Kreditangebot anspruchsvoller geworden, beobachtet auch Dietrich.
Branche wartet auf Umsetzung der Basel-III-Regeln
Eine gewichtige Rolle dürfte aber auch die Regulierung spielen: Der hiesigen Bankbranche steht per Anfang 2025 die «finale» Umsetzung der sogenannten Basel-III-Regeln bevor. Diese wird zu höheren Risikogewichten bei eher schlechten Schuldnern, aber tieferen Risikogewichten bei guten Schuldnern bei der Kreditvergabe führen. Das bedeutet, dass weniger gut abgesicherte Kredite mit mehr Eigenmitteln unterlegt werden müssen als bisher. Gleichzeitig schaue auch die Finanzmarktaufsicht Finma bei der Kreditvergabe stärker hin, meint Bankenprofessor Dietrich.
Laut VZ-Experte Wenger führen die Entwicklungen dazu, dass sich Banken bei den Konditionen für die Kreditvergabe nicht mehr stark bewegen müssen. Zwar sinkt in der Schweiz das Zinsniveau bereits wieder: «Es ist aber durchaus zu beobachten, dass ein Teil der sinkenden Leitzinsen durch Margenerhöhungen der Banken aufgefangen wird.»