«Schluss mit uferlosem Bau bei Zweitwohnungen» hiess es 2012 auf den Plakaten der Zweitwohnungsinitiative. Die Initiative war eine Erfolgsgeschichte – eigentlich. Die Baubewilligungen brachen im Alpenraum seither regelrecht ein. Doch die Nachfrage blieb. Und stieg seit Ausbruch der Pandemie nochmals massiv an.
Nun stehen die Bergregionen vor ausufernden Preisanstiegen. Die Preise schnellten 2021 im Vorjahresvergleich um knapp 10 Prozent in die Höhe. Das ist die stärkste Verteuerung seit über einer Dekade, wie eine neue Immobilien-Studie der UBS zeigt.
Hier ist es am teuersten
«Der Boom ist im gesamten Alpenraum feststellbar», sagt Maciej Skoczek (35), Immobilienexperte der UBS. Zum ersten Mal seit Beginn der Datenerhebung vor 15 Jahren verbuchte keine einzige Region im Alpenraum sinkende Zweitwohnungspreise. «14 der untersuchten Destinationen legten ein Wachstum im zweistelligen Prozentbereich hin», so Skoczek.
Die meisten Ferienwohnungsmärkte sind leergekauft und die Quadratmeterpreise erreichen neue Höchststände. Die mit Abstand teuerste touristische Destination im Alpenraum ist und bleibt St. Moritz GR. Eine Zweitwohnung im gehobenen Segment kostet dort rund 19'500 Franken pro Quadratmeter und somit 11 Prozent mehr als im Vorjahr.
Diese Berggemeinden holen auf
An zweiter Stelle folgt Gstaad BE mit einem Preisniveau von 17'000 Franken pro Quadratmeter. Die Jungfrau Region belegt mit 16'000 Franken pro Quadratmeter den dritten Rang. Mehr als 15'000 Franken pro Quadratmeter kosten Zweitwohnungen ebenso in Zermatt VS, Davos GR und Klosters GR.
Andere Berggemeinden, die bisher noch als bezahlbar galten, holen im Eiltempo auf. Arosa GR, Engelberg OW, Flims GR und Laax GR sowie die Jungfrau Region verzeichneten mit über 15 Prozent die höchsten Preisanstiege.
Am günstigsten sind die Wohnungen laut Studie in den Walliser Orten Evolène und Leukerbad, mit jeweils knapp 6000 Franken pro Quadratmeter.
Schweizer zieht es in die Berge
Laut der Bank gibt es zwei Gründe für den Run auf die Schweizer Ferienwohnungen. Einerseits haben die Reisebeschränkungen und Homeoffice-Pflicht während der Pandemie einen grossen Ansturm auf Ferienobjekte ausgelöst. Zusätzlich führte die Entkoppelung zwischen Arbeits- und Wohnort laut der Studie dazu, dass sich immer mehr Haushalte für einen Erstwohnsitz in den Bergen entschieden.
Als Folge davon wuchs die Bevölkerung in den Bergkantonen im Jahr 2021 mit 1 Prozent doppelt so stark wie vor der Pandemie. Zum ersten Mal seit über 15 Jahren war damit das Bevölkerungswachstum in den Bergkantonen stärker als im Durchschnitt aller übrigen Kantone.
Baubewilligungen auf Tiefstwert
Dazu kommt, dass aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes in den touristischen Regionen seit 2012 praktisch keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden dürfen. Entsprechend erhielten letztes Jahr in den Feriendestinationen nur rund 0,25 Prozent – in erster Linie Erstwohnungen – des bestehenden Bestands eine Baubewilligung. Das entspricht einem langjährigen Tiefstwert.
Das führt dazu, dass das Angebot an verfügbaren Objekten weiter sinkt. «In Bündner, Berner und Zentralschweizer Regionen sind die Angebotsquoten besonders tief», sagt Skoczek. Leerstehende Wohnungen und Baubewilligungen für Wohnungen machen dort 1,5 Prozent und weniger des Wohnungsbestands aus.
Preise bremsen Ansturm aus
Die Preissprünge der letzten Monate dürften der hohen Nachfrage allerdings bald einen Dämpfer verpassen. Denn: Je höher das Preisniveau, desto kleiner die potenzielle Käufergruppe, die die Tragbarkeitskriterien der Bank für die Finanzierung des Kaufs noch erfüllt.
Eine einfache Beispiel-Rechnung zeigt, wie viel mehr Eigenkapital und Einkommen ein Käufer heute im Vergleich zu vor der Pandemie für eine Ferienwohnung aufbringen muss. Kostete eine Zweitwohnung vor der Corona-Pandemie 860'000 Franken, so beträgt der heutige Preis 1 Million Franken. Bei einer Belehnung von 60 Prozent sind dafür laut der UBS heute im Durchschnitt 55'000 Franken mehr Eigenkapital sowie 20'000 Franken mehr Jahreseinkommen erforderlich als vor der Pandemie.
Die Kosten für Ferienwohnungen steigen. Nicht nur, weil die Preise und die Hypotheken teurer werden. Auch steigende Energiepreise werden die Gesamtkosten einer durchschnittlichen Ferienwohnung in den kommenden Monaten verteuern. Laut der UBS dürften diese bereits nächstes Jahr gut ein Drittel höher liegen als 2020. Geht man von einer jährlichen effektiven Nutzungsdauer einer Ferienwohnung von elf Wochen aus, so betrugen die laufenden Kosten pro Nutzungswoche 2020 noch 2300 Franken. 2022 werden es rund 3200 Franken pro Nutzungswoche sein.