Die Preishausse bei Eigenheimen hält an – nicht einmal die Pandemie konnte sie ausbremsen. Das ist eine gute Nachricht für all jene, die bereits ein Eigenheim besitzen. Für alle anderen rückt der Traum vom eigenen Haus damit in weite Ferne.
Fakt ist: Die Immobilienpreise steigen seit über zehn Jahren viel stärker als die Einkommen. Dadurch kann sich, insbesondere im städtischen Umfeld, kaum mehr jemand ein Einfamilienhaus leisten. In städtischen Agglomerationen sind die Preise von Einfamilienhäusern allein im vergangenen Jahr um rund 3,6 Prozent gestiegen.
Preisexplosion in der Agglo
Der Preis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in der Grossagglomeration Zürich ist laut dem Hypothekenvermittler Moneypark innert dreier Jahre gar um rund 13 Prozent gestiegen. Welche Folgen das für Hauskäufer ganz konkret hat, zeigt das Unternehmen an einer Beispielrechnung, die Moneypark für BLICK exklusiv erstellt hat.
Der Hypothekenvermittler nimmt dafür ein frei stehendes Einfamilienhaus in der Grossagglomeration Zürich – dazu gehören unter anderem Gemeinden wie Dübendorf ZH, Wallisellen ZH, Dietikon ZH, Zollikon ZH, Bassersdorf ZH, Meilen ZH und Illnau-Effretikon ZH. Das Beispielhaus bietet rund 160 Quadratmeter Wohnfläche und 5,5 Zimmer.
Mehr Eigenkapital nötig
Im Jahr 2018 hätte das Haus noch 1,77 Millionen Franken gekostet. Heute sind es 230'000 Franken mehr, also zwei Millionen Franken. Mit dieser Preisdifferenz hätte man sich vor drei Jahren noch ein zusätzliches, 24 Quadratmeter grosses Zimmer leisten können.
Bei einem Kauf müssen Schweizer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst einbringen. 2018 wären das 354'000 Franken Eigenkapital gewesen. Heute müssen die Käufer 400'000 Franken einbringen, also 46'000 Franken mehr.
Höhere Verschuldung
Auch die Verschuldung nimmt zu: Die Käufer brauchen für dieses Haus eine Hypothek im Umfang von 1,6 Millionen Franken. 2018 wäre das Hypothekarvolumen noch 184'000 Franken tiefer ausgefallen.
Bevor Banken solche Hypotheken vergeben, führen sie eine sogenannte kalkulatorische Tragbarkeitsrechnung durch. Sie soll garantieren, dass die neuen Hausbesitzer sich das Haus auch dann noch leisten können, wenn die Hypothekarzinsen wieder steigen.
3450 Franken mehr Lohn ...
Die Bank überprüft dafür das Haushaltseinkommen der Käufer. In diesem Fall brauchen sie ein Jahreseinkommen von mindestens 360'000. Das sind 41'400 Franken mehr, als sie 2018 noch für dasselbe Haus gebraucht hätten. Sie müssen also heute jeden Monat 3450 Franken mehr verdienen als 2018.
Wer in den letzten drei Jahren keine Lohnerhöhung von über dreitausend Franken erhalten hat, ist aufgeschmissen. Klar, es gibt noch andere Wege, um das Tragbarkeitsproblem zu lösen.
Erstens: Die Hauskäufer schiessen mehr Eigenkapital ein. Wer statt 400'000 Franken 520'000 Franken aus der eigenen Kasse ans Haus bezahlen kann, erhält es auch ohne eine Lohnerhöhung in den letzten drei Jahren.
... oder einen Tag mehr arbeiten
Oder: Statt einer Lohnerhöhung müsste der Käufer einfach einen Tag pro Woche mehr arbeiten. Paare müssten ihr Pensum um je zehn Prozent erhöhen. Damit könnten sie das jährliche Haushaltseinkommen um die nötigen 41'400 Franken steigern. Für die meisten Schweizer Haushalte dürften beide Varianten schwierig zu erfüllen sein.
Das Beispiel zeigt: Eigenheimkäufer werden durch die steigenden Immobilienpreise in höhere Tragbarkeitsklassen gedrängt. Dadurch werden ganze Käuferschichten vom Kauf abgehalten. «Immer mehr Kundinnen und Kunden kämpfen mit den Tragbarkeitskriterien», sagt Stefania Boffa (32), Filialleiterin Moneypark Zürich.
Klein ist besser als nichts
Sie rät den Kunden, die Immobilienleiter langsam zu erklimmen. «Auch wenn das absolute Traumobjekt zurzeit noch finanziell unerreichbar ist, muss nicht ganz auf Wohneigentum verzichtet werden», so Boffa.
Wer ein kleineres Erstobjekts kauft, kann laut Boffa bereits von den tiefen Hypothekarzinsen und den dadurch tieferen Lebenshaltungskosten im Vergleich zur Miete profitieren. So können Haushalte Eigenkapital ansparen, um damit das Traumobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu finanzieren.
