Der Schweizer Markt für Zweitwohnungen boomt. Seit Ausbruch der Pandemie mehr noch als je zuvor. Weil die Nachfrage dermassen gross ist, stiegen die Preise 2021 so stark wie seit zwölf Jahren nicht mehr.
Laut UBS gibt es 700'000 Zweitwohnungen in der Schweiz. «Wir schätzen, dass 10 bis 15 Prozent aller Haushalte aktuell zumindest eine Ferienwohnung besitzen», sagt Maciej Skoczek (35), Immobilienexperte der UBS. Genaue Zahlen dazu, wie viele Schweizerinnen und Schweizer sich noch eines dieser Feriendomizile leisten können, gibt es nicht.
Luxusgut Zweitwohnung
Mit den steigenden Preisen wird der Kreis der potenziellen Käufer allerdings immer kleiner. «Der Anteil der Haushalte, die sich noch einen Zweitwohnsitz leisten können, ist in den letzten zwei Jahren stark geschrumpft», sagt Skoczek.
Auch, weil die finanziellen Hürden für eine Ferienwohnung deutlich höher sind als beim Kauf eines Erstwohnsitzes.
Mehr Eigenkapital nötig
Denn im Vergleich zu Erstwohnungen wird bei Zweitwohnungskäufen mehr Eigenkapital benötigt. Wer ein Eigenheim kauft, muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einschiessen. Beim Zweitwohnsitz sind die Finanzhäuser jedoch deutlich strenger. «Banken verlangen bei Feriendomizilen typischerweise 40 Prozent Eigenmittel», sagt Skoczek.
«Im Durchschnitt werden 35 bis 40 Prozent, bei manchen Anbietern gar 50 Prozent Eigenkapital verlangt», weiss Jörg Müller (39), Immobilienspezialist bei Moneypark.
Stolperstein Tragbarkeit
Dazu kommt: Im Vergleich zum Eigenheimkauf dürfen für den Zweitwohnsitz keine Gelder aus der Pensionskasse oder Ersparnisse aus der dritten Säule als Eigenmittel verwendet werden.
Beim Kauf von Immobilien prüfen Banken immer auch, ob die Tragbarkeit dafür gegeben ist. Finanzhäuser stellen zur Beurteilung der Tragbarkeit eines Hypothekarkredits folgende Rechnung an: Die Kosten – das sind die Kosten aus Zinslast, Amortisation und Unterhalt – dürften nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Kommt ein Zweitwohnsitz dazu, gilt dieselbe Regel: Die Kosten für den Hauptwohnsitz und den Zweitwohnsitz dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Eine einfache Beispiel-Rechnung zeigt, wie viel eine Käuferin oder ein Käufer heute verdienen muss, um sich eine Ferienwohnung leisten zu können. Das Beispiel geht davon aus, dass der Käufer ein Eigenheim für 1,2 Millionen Franken und eine Ferienwohnung für 500'000 Franken finanzieren muss. Dafür bräuchte er Eigenmittel in der Höhe von 425'000 Franken und ein jährliches Einkommen von 275'000 Franken.
Selbst wer all diese finanziellen Hürden für den Kauf eines Zweitwohnsitzes überwunden hat, muss sich ranhalten. Denn nach dem Kauf müssen Besitzer ihr Feriendomizil zügiger abbezahlen als ihr Eigenheim. Hypotheken auf Zweitwohnsitze müssen innert 15 Jahren auf 50 Prozent amortisiert werden. Zum Vergleich: Beim Erstwohnsitz muss die Hypothek in 15 Jahren auf 65 Prozent des Hauswerts amortisiert werden.
Nicht alle Anbieter finanzieren Ferienimmobilien
Eine weitere Schwierigkeit beim Kauf eines Zweitwohnsitzes ist die Suche nach einem Hypothekargeber. «Längst nicht alle Anbieter finanzieren Ferienimmobilien», sagt Müller von Moneypark. Vor allem reine Online-Anbieter seien oft nicht auf diese Art der Finanzierung ausgerichtet. Und weil die Auswahl an Finanzierungsangeboten kleiner ausfällt, sind die Zinssätze meist höher.
Die strengeren Regeln reflektieren laut dem Immobilienexperten der UBS das höhere Marktrisiko im Vergleich zu Erstwohnsitzen. «In einer Wirtschaftskrise sind die Preise von Ferienwohnungen stärker einer Korrektur ausgesetzt als Erstwohnungen», sagt Skoczek. Zweitwohnungen sind Luxusgüter und keine Notwendigkeit. Das bedeutet auch, dass die Nachfrage deutlich anfälliger auf Schwankungen ist.
