6 bis 9 Prozent – so viel teurer ist der Quadratmeter Wohnung in der Stadt Zürich geworden in den letzten zwei Jahren. Das zeigt die Mietpreiserhebung vom März 2024. Im Jahr 2022 kostete eine 3-Zimmer-Wohnung noch 1470 Franken, heute sind es 1578. Können Vermieterinnen oder Vermieter also einfach eine höhere Zahl in den Mietvertrag schreiben? Nein. Denn was man vertraglich abgemacht hat, gilt. Die Miete erhöhen dürfen Eigentümerinnen nur in drei Fällen. Nämlich dann, wenn sich etwas geändert hat.
Erster Fall: Die Berechnungsgrundlagen haben sich erhöht
Dazu zählen der Referenzzins, die Teuerung und die Kosten. Wenn eine dieser drei Zahlen steigt, dürfen Vermieterinnen den Preis erhöhen.
Die ersten beiden Grössen werden öffentlich bekannt gegeben. Und bei den Kosten muss die Eigentümerin eigentlich beweisen, dass sie tatsächlich gestiegen sind.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
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Die meisten Schlichtungsbehörden akzeptieren es aber, wenn Vermieterinnen pauschal zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr draufschlagen. Im «Beobachter»-Rechtsratgeber gibt es mehr Informationen zu Referenzzinssatz sowie Teuerung und Kostensteigerung.
Zweiter Fall: Die Vermieterschaft renoviert
Es genügt aber nicht, dass sie nur einen neuen Herd einbaut. Auch wenn der alte uralt war und der neue vier Induktionsplatten hat. Denn der Vermieter muss dafür sorgen, dass es einen funktionierenden Herd gibt, er hat eine Unterhaltspflicht.
Wenn die Arbeiten aber nicht nur den Wert erhalten, sondern über den Unterhalt hinausgehen und für den Mieter ein spürbarer Mehrwert entsteht, dann darf der Eigentümer die Miete erhöhen. Etwa wenn er zusätzlich einen Steamer einbaut.
Das Gleiche gilt bei umfassenden Sanierungen, die offensichtlich über den normalen Unterhalt der Liegenschaft hinausgehen. Und bei energetischen Verbesserungen, etwa wenn Sonnenkollektoren installiert werden.
Dritter Fall: Neue Mieter ziehen ein
Wer einen Mietvertrag unterschreibt, schuldet grundsätzlich die Miete, die darin steht. In gewissen Fällen können Mieterinnen und Mieter den Preis aber anfechten.
Nämlich dann, wenn sie in einer persönlichen oder familiären Notlage stecken, wenn die Miete um mindestens 10 Prozent erhöht wird und wenn Wohnungsnot herrscht – also wenn weniger als 1,5 Prozent der Wohnungen frei sind.
Letzteres ist in allen städtischen Gebieten erfüllt. Vermieterinnen müssen in den Kantonen Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich von sich aus mit Formular bekannt geben, wie viel der Vormieter zahlen musste.
Mieterinnen können dann innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung zur Schlichtungsbehörde gehen. Dort wird darüber verhandelt, ob der neue Mietzins missbräuchlich ist.
Formelle Anforderungen und Anfechtung
Egal, aus welchem Grund mehr Geld in die Kasse soll, Vermieter müssen es auf dem amtlichen Formular mitteilen. Sonst ist die Erhöhung schon per se nicht verbindlich. Zudem braucht es eine Begründung.
Und erhöhen kann man erst auf den nächsten möglichen Kündigungstermin. Zusätzlich müssen Mieter 10 Tage Zeit haben, das Ganze zu prüfen und zu überdenken. Anfechten können sie die Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde vor Ort. Das Verfahren ist gratis.